“If that ain't you, then let me know, 'cause training season's over”. El mensaje que Dua Lipa canta en su hit de 2024, Training Season, es este: basta de pruebas, es la hora de buscar soluciones definitivas. Y quizás esta metáfora musical sirva también para describir el momento que atraviesa la vivienda en España. Llevamos años ensayando fórmulas, modificando regulaciones y aplicando medidas parciales, mientras el problema de acceso se hace cada vez más complejo. Ha llegado el momento de dejar atrás los experimentos y encontrar una salida real al laberinto de la vivienda.
Los datos dibujan un mercado tensionado por una demanda que no encuentra suficiente oferta. En el primer semestre de 2026, el 25% de los españoles ha realizado alguna acción de demanda de vivienda, dos puntos más que un año antes. Al mismo tiempo, un 16% ha buscado vivienda sin conseguir cerrar una operación, frente al 14% de 2025, mientras que la oferta se estanca y apenas alcanza al 6% de los particulares. Son datos de Fotocasa Research que muestran hasta qué punto la necesidad de vivienda está chocando con una oferta insuficiente. ¿Qué podemos hacer? No existe una única medida capaz de resolver un problema de esta magnitud. Pero sí podemos identificar cinco recetas imprescindibles.
1. Un pacto de Estado para los próximos 30 años
La primera es probablemente la más difícil (políticamente) y, al mismo tiempo, la más necesaria: un pacto de Estado por la vivienda. La vivienda no puede depender de los cambios de ciclo político. Construir, rehabilitar, desarrollar suelo o ampliar el parque público requiere años. Por eso necesitamos un compromiso de todas las fuerzas políticas y de todas las administraciones con un horizonte de al menos 30 años. El mercado inmobiliario necesita estabilidad, porque oferta, demanda y financiación están estrechamente relacionadas y sobre todas ellas incide un cuarto factor: la regulación.
Por ello, un pacto de Estado permitiría establecer objetivos cuantificables, calendarios y mecanismos de evaluación que sobrevivieran a las legislaturas. Porque una política de vivienda que cambia cada cuatro años no nos lleva a ninguna parte y difícilmente puede resolver un déficit que se acumula durante décadas. Basta de experimentos.
2. Más inversión pública y más suelo disponible
La segunda receta es incrementar la inversión pública y poner a disposición del mercado más suelo urbanizable. Si cada vez hay más personas buscando vivienda y no incrementamos suficientemente el número de inmuebles disponibles, se generará escasez y la presión continuará trasladándose a los precios. Es necesario facilitar la transformación del suelo y reducir los costes asociados a su desarrollo, a partir de una legislación que ofrezca mayor flexibilidad y agilización de los procesos de urbanización y construcción.
También necesitamos más recursos públicos, pero, sobre todo, que los ya disponibles se ejecuten. De los 3.600 millones de euros previstos para políticas de vivienda este año, el Gobierno apenas ha invertido 66 millones, lo que supone ejecutar únicamente el 1,8% de los fondos disponibles. No se trata únicamente de construir vivienda pública, sino de desarrollar una política presupuestaria estable que permita adquirir suelo, impulsar nuevas promociones, rehabilitar el parque residencial y movilizar vivienda privada hacia usos residenciales. Y, por supuesto, resulta difícil entender la renuncia a los préstamos de los fondos Next Generation, ya que supone dejar escapar 4.000 millones de euros que podrían destinarse a ampliar el parque de vivienda social.
3. Público y privado deben trabajar juntos
Se ha reclamado por tierra, mar y aire la colaboración público-privada. La Administración puede regular para facilitar suelo, financiación e incentivos, mientras que el sector privado aporta capacidad inversora, promotora, constructora y de gestión. Si queremos aumentar rápidamente la oferta, necesitamos aprovechar todas las capacidades disponibles. Existen múltiples modelos de colaboración público-privada, como la cesión de suelo público a promotoras privadas a través de concesiones de largo plazo para desarrollar vivienda asequible en alquiler.
Y esta alianza debe incluir necesariamente la rehabilitación. España cuenta con un parque residencial que necesita ser actualizado, y parte de las viviendas no llegan al mercado precisamente porque requieren inversiones que no siempre resultan asumibles para sus propietarios. Se deben recuperar los incentivos fiscales a la rehabilitación para mejorar edificios, incrementar su eficiencia energética y poner en valor viviendas que actualmente no son habitables. Construir más viviendas y recuperar las que ya existen debe formar parte de la misma estrategia. La magnitud del desafío obliga a mirar las cifras. En Fotocasa estimamos que serían necesarias 1,8 millones de viviendas para equilibrar el parque.
4. Seguridad jurídica y estabilidad regulatoria
La cuarta receta es generar confianza. No podemos pedir a los propietarios que amplíen la oferta de alquiler mientras perciben que las reglas del juego cambian constantemente y juegan en su contra. La seguridad jurídica no es una reivindicación exclusiva de los inversores, es una condición necesaria para muchos particulares y pequeños propietarios para que exista un mercado de alquiler suficientemente amplio.
Los datos de Fotocasa Research muestran que el 68% de los propietarios prevé subir el precio de las rentas o retirar su vivienda del alquiler convencional cuando finalice el contrato vigente ante el actual contexto regulatorio. Además, el 37% de estos contratos finalizará en un plazo menor a doce meses. Y entre los propietarios de estas viviendas que terminan contrato, un 34% contempla retirar el inmueble del alquiler de larga duración para venderlo, buscar inquilinos por habitaciones, o destinarlo al mercado vacacional.
Por eso, las nuevas normativas deben evaluarse también por su impacto sobre la oferta. Regular las habitaciones, los alquileres temporales o los pisos turísticos puede tener buenas intenciones, pero la pregunta debe ser siempre la misma y debe centrarse en el resultado de dichas políticas: ¿estas medidas consiguen que haya más vivienda disponible o provoca que parte de ella salga del mercado?
5. Descentralizar las oportunidades para distribuir la demanda
La quinta receta mira más allá de las grandes capitales y se enfoca en el modelo de país. La solución a la presión residencial no puede consistir únicamente en intentar construir cada vez más vivienda en los mismos lugares. También debemos conseguir que las oportunidades laborales y los servicios se distribuyan mejor por el territorio. Existe una demanda potencial que apunta precisamente en esa dirección. El 13% de los demandantes de vivienda prevé mudarse a un municipio más pequeño a corto y medio plazo, mientras que más de la mitad de los particulares desearían vivir en una zona rural. Entre los más jóvenes, el interés por vivir fuera de las ciudades se dispara.
De hecho, España es uno de los país europeos con un menor porcentaje (14%) de población viviendo fuera de entornos urbanos, muy por debajo de la media de la UE (25%). Pero para que esta descentralización sea posible, necesitamos infraestructuras. Entre quienes desean trasladarse al medio rural, el 64% considera imprescindibles unas buenas conexiones de transporte y el 50% reclama oportunidades laborales adecuadas. Por eso, mejorar el transporte público metropolitano y las conexiones entre los grandes núcleos y sus áreas de influencia también es una política de vivienda.
La vivienda necesita, en definitiva, menos experimentos de pretemporada y más soluciones. Porque, como entona la magnífica Dua Lipa, la Training Season ya ha durado demasiado y es la hora de dar resultados a la ciudadanía.
sobre la firma:
María Matos, Directora de Estudios y portavoz de Fotocasa