"Si això no ets tu, llavors fes-m'ho saber, perquè la temporada d'entrenament s'ha acabat". El missatge que Dua Lipa canta en el seu èxit de 2024, Training Season, és aquest: basta de proves, és l'hora de buscar solucions definitives. I potser aquesta metàfora musical serveixi també per descriure el moment que travessa l'habitatge a Espanya. Portem anys assajant fórmules, modificant regulacions i aplicant mesures parcials, mentre el problema d'accés es fa cada cop més complex. Ha arribat el moment de deixar enrere els experiments i trobar una sortida real al laberint de l'habitatge.
Les dades dibuixen un mercat tensionat per una demanda que no troba suficient oferta. En el primer semestre de 2026, el 25% dels espanyols ha realitzat alguna acció de demanda d'habitatge, dos punts més que un any abans. Al mateix temps, un 16% ha cercat habitatge sense aconseguir tancar una operació, davant del 14% de 2025, mentre que l'oferta s'estanca i barely arriba al 6% dels particulars. Són dades de Fotocasa Research que mostren fins a quin punt la necessitat d'habitatge està xocant amb una oferta insuficient. Què podem fer? No existeix una única mesura capaç de resoldre un problema d'aquesta magnitud. Però sí que podem identificar cinc receptes imprescindibles.
1. Un pacte d'Estat per als pròxims 30 anys
La primera és probablement la més difícil (políticament) i, al mateix temps, la més necessària: un pacte d'Estat per l'habitatge. L'habitatge no pot dependre dels canvis de cicle polític. Construir, rehabilitar, desenvolupar sòl o ampliar el parc públic requereix anys. Per això necessitem un compromís de totes les forces polítiques i de totes les administracions amb un horitzó d'almenys 30 anys. El mercat immobiliari necessita estabilitat, perquè oferta, demanda i finançament estan estretament relacionats i sobre totes elles incideix un quart factor: la regulació.
Per això, un pacte d'Estat permetria establir objectius quantificables, calendaris i mecanismes d'avaluació que sobrevisquessin a les legislatures. Perquè una política d'habitatge que canvia cada quatre anys no ens porta enlloc i difícilment pot resoldre un dèficit que s'acumula durant dècades. Basta d'experiments.
2. Més inversió pública i més sòl disponible
La segona recepta és incrementar la inversió pública i posar a disposició del mercat més sòl urbanitzable. Si cada vegada hi ha més persones buscant habitatge i no incrementem suficientment el nombre d'immobles disponibles, es generarà escassetat i la pressió continuarà traslladant-se als preus. És necessari facilitar la transformació del sòl i reduir els costos associats al seu desenvolupament, a partir d'una legislació que ofereixi més flexibilitat i agilització dels processos d'urbanització i construcció.
També necessitem més recursos públics, però, sobretot, que els ja disponibles s'executin. Dels 3.600 milions d'euros previstos per a polítiques d'habitatge aquest any, el Gobierno gairebé ha invertit 66 milions, el que suposa executar únicament l'1,8% dels fons disponibles. No es tracta únicament de construir habitatge públic, sinó de desenvolupar una política pressupostària estable que permeti adquirir sòl, impulsar noves promocions, rehabilitar el parc residencial i mobilitzar habitatge privat cap a usos residencials. I, per descomptat, resulta difícil entendre la renúncia als préstecs dels fons Next Generation, ja que suposa deixar escapar 4.000 milions d'euros que podrien destinar-se a ampliar el parc d'habitatge social.
3. Públic i privat han de treballar junts
S'ha reclamat per terra, mar i aire la col·laboració públic-privada. L'Administració pot regular per facilitar sòl, finançament i incentius, mentre que el sector privat aporta capacitat inversora, promotora, constructora i de gestió. Si volem augmentar ràpidament l'oferta, necessitem aprofitar totes les capacitats disponibles. Existeixen múltiples models de col·laboració públic-privada, com la cessió de sòl públic a promotores privades a través de concessions de llarg termini per desenvolupar habitatge assequible en lloguer.
I aquesta aliança ha de incloure necessàriament la rehabilitació. Espanya compta amb un parc residencial que necessita ser actualitzat, i part de les vivendes no arriben al mercat precisament perquè requereixen inversions que no sempre resulten assumibles per als seus propietaris. S'han de recuperar els incentius fiscals a la rehabilitació per millorar edificis, incrementar la seva eficiència energètica i posar en valor vivendes que actualment no són habitables. Construir més vivendes i recuperar les que ja existeixen ha de formar part de la mateixa estratègia. La magnitud del repte obliga a mirar les xifres. A Fotocasa estimem que serien necessàries 1,8 milions de vivendes per equilibrar el parc.
4. Seguretat jurídica i estabilitat regulatòria
La quarta recepta és generar confiança. No podem demanar als propietaris que ampliïn l'oferta de lloguer mentre perceben que les regles del joc canvien constantment i juguen en la seva contra. La seguretat jurídica no és una reivindicació exclusiva dels inversors, és una condició necessària per a molts particulars i petits propietaris perquè existeixi un mercat de lloguer suficientment ampli.
Les dades de Fotocasa Research mostren que el 68% dels propietaris preveu pujar el preu de les rendes o retirar la seva vivenda del lloguer convencional quan finalitzi el contracte vigent davant l'actual context regulatori. A més, el 37% d'aquests contractes finalitzarà en un termini menor a dotze mesos. I entre els propietaris d'aquestes vivendes que acaben contracte, un 34% contempla retirar l'immoble del lloguer de llarga durada per vendre'l, buscar inquilins per habitacions, o destinar-lo al mercat vacacional.
Per això, les noves normatives han d'evaluar-se també pel seu impacte sobre l'oferta. Regular les habitacions, els lloguers temporals o els pisos turístics pot tenir bones intencions, però la pregunta ha de ser sempre la mateixa i ha de centrar-se en el resultat d'aquestes polítiques: ¿aquestes mesures aconsegueixen que hi hagi més habitatge disponible o provoca que part d'ella surti del mercat?
5. Descentralitzar les oportunitats per distribuir la demanda
La cinquena recepta mira més enllà de les grans capitals i s'enfoca en el model de país. La solució a la pressió residencial no pot consistir únicament a intentar construir cada cop més habitatge als mateixos llocs. També hem de conseguir que les oportunitats laborals i els serveis es distribueixin millor pel territori. Existeix una demanda potencial que apunta precisament en aquesta direcció. El 13% dels demandants d'habitatge preveu mudar-se a un municipi més petit a curt i mig termini, mentre que més de la meitat dels particulars desitjarien viure en una zona rural. Entre els més joves, l'interès per viure fora de les ciutats s dispara.
De fet, Espanya és un dels països europeus amb un menor percentatge (14%) de població vivint fora d'entorns urbans, molt per sota de la mitjana de la UE (25%). Però perquè aquesta descentralització sigui possible, necessitem infraestructures. Entre qui desitja traslladar-se al medi rural, el 64% considera imprescindibles unes bones connexions de transport i el 50% reclama oportunitats laborals adequades. Per això, millorar el transport públic metropolità i les connexions entre els grans nuclis i les seves àrees d'influència també és una política d'habitatge.
L'habitatge necessita, en definitiva, menys experiments de pretemporada i més solucions. Perquè, com entona la magnífica Dua Lipa, la Training Season ja ha durat massa i és l'hora de donar resultats a la ciutadania.
sobre la firma:
María Matos, Directora d'Estudis i portaveu de Fotocasa