La Fundació d'Estudis d'Economia Aplicada (Fedea) va fer públic aquest dilluns una anàlisi sobre l'impacte de la Llei d'Habitatge en què conclou que, encara que ha contribuït a contenir l'avanç dels preus del lloguer a les zones on s'ha aplicat, ha provocat al mateix temps una forta contracció de l'oferta i una intensa competència per cada pis disponible.
El treball, firmat per Fernando Pinto, de la Universitat Rey Juan Carlos, revisa els efectes de la Llei d'Habitatge dos anys després de la seva entrada en vigor, utilitzant la informació disponible fins al quart trimestre de 2025.
L'estudi de Fedea es basa en les dades de Catalunya, l'única comunitat autònoma on la contenció de rendes prevista en la norma es va desplegar de forma generalitzada a partir del 16 de març de 2024.
Segons l'informe, aquesta circumstància permet contrastar el que ocorre al territori on la llei està en vigor, Catalunya i especialment Barcelona, amb altres zones on no s'aplica, com Madrid, que s'utilitzen com a grup de referència.
El document es planteja dues qüestions: si el preu es modera allí on regeix la norma, tal com pretenia el Govern, i si aquesta moderació ve acompanyada dels efectes sobre les quantitats que anticipa la teoria econòmica quan es fixa un control de preus, la qual cosa dificultaria assolir l'objectiu més ampli de la llei, que és afavorir una oferta d'habitatge suficient i assequible.
Fedea destaca que aquest treball identifica tres resultats molt nítids i extreu algunes conclusions provisionals sobre els efectes de l'aplicació de la Llei d'Habitatge.
En primer terme, l'informe verifica que el preu del lloguer es va moderar amb més intensitat a les zones regulades. Entre el primer trimestre de 2024 i el quart de 2025, el lloguer va acumular una alça del 5,7% a Barcelona i al conjunt de Catalunya, enfront del 8,5% registrat a Madrid i al 10,8% en el total d'Espanya.
D'acord amb Fedea, les quatre províncies catalanes mostren aquesta mateixa pauta de contenció, amb pujades d'entre el 3,1% i el 5,7%, de manera que aquest territori regulat presenta increments inferiors als de gairebé tots els territoris utilitzats per a la comparació.
Fort desplom de l'oferta d'habitatges de lloguer
Ara bé, el 'think tank' alerta que l'oferta d'anuncis de lloguer es va reduir "amb intensitat" en l'àmbit regulat.
El nombre de anuncis de lloguer va descendir un 22,2% a Barcelona i un 20,5% a Catalunya, mentre que a Madrid va augmentar un 3,9%. "La contracció catalana pràcticament duplica la dels territoris no regulats de nivell comparable, com la Comunitat Valenciana o Andalusia, on el retrocés ronda el 10% i és atribuïble a la fase general del mercat", assenyala l'estudi.
En paral·lel a aquesta caiguda de l'oferta, Fedea constata també que s'ha disparat la competència per cada habitatge disponible a les zones on s'ha reduït el nombre d'anuncis.
La pressió de la demanda, mesurada com a contactes per anunci, va arribar a 462 a Barcelona en el quart trimestre de 2025, enfront de 103 a Madrid i 135 al conjunt del país.
Segons Fedea, Barcelona va registrar de l'ordre de 4,5 vegades més sol·licitants per habitatge que Madrid. "No són diferències marginals, sinó d'ordre de magnitud, i reflecteixen l'excés de demanda que la teoria associa a un preu situat per sota del d'equilibri", afirma el document.
Per a la fundació, aquesta combinació de resultats indica que "la llei no ha aconseguit el seu objectiu declarat de facilitar un millor accés a l'habitatge".
"La moderació de les rendes per als inquilins ja instal·lats a les àrees protegides (insiders) conviu amb una reducció de l'oferta i amb un augment de la intensitat de la competència per les unitats disponibles que tendeixen a empitjorar les condicions d'accés dels outsiders. L'ajust entre oferta i demanda que el preu ja no realitza es produeix per la via del racionament entre sol·licitants amb criteris subjectius", argumenta.
La pujada del lloguer a Espanya no s'explica per la Llei d'Habitatge
Per altra banda, Fedea sosté que l'acceleració del preu observada al conjunt del país no pot atribuir-se a la Llei d'Habitatge, atès que la contenció de rendes amb prou feines s'ha aplicat en la major part del territori.
"Atribuir-li l'encariment agregat incorreria en un error d'identificació, perquè la dada nacional està dominada per territoris on la llei no opera. La similitud entre l'evolució del preu de venda i el del nou lloguer apunta a un dèficit comú d'oferta i no a un efecte privatiu de la regulació del lloguer", conclou.