IPC o IRAV: quin índex s'aplica per pujar el lloguer el 2026

La Llei 12/2023, de 24 de maig, pel Dret a l'Habitatge, ja està plenament aprovada i en vigor des de la seva publicació al BOE el 25 de maig de 2023, després de superar la seva tramitació com a projecte de llei al Congrés (121/000089) i al Senat durant la XIV Legislatura. Per tant, la llei base no està “en tramitació” parlamentària; el que avui tramita el Parlament són modificacions i normes connexes, mentre la seva aplicació es va desplegant mitjançant desenvolupament reglamentari i, sobretot, per l'acció de comunitats autònomes i ajuntaments.

1. Situació parlamentària actual

A la XV Legislatura no s'està tramitant de nou la llei d'habitatge original, sinó iniciatives que incideixen sobre ella:

• Proposicions de llei de reforma: al Congrés s'han registrat diverses iniciatives per modificar la Llei 12/2023. Una primera proposició (122/000178) va ser rebutjada en la votació de presa en consideració del 27/11/2025 (44 sí, 179 no, 124 abstencions), per la qual cosa la seva tramitació va concloure.
• Una nova Proposició de Llei per a la modificació de la Llei 12/2023 (122/000251), de la XV Legislatura, està admesa a tràmit i pendent del debat de presa en consideració en Ple. Mentre no se celebri aquest debat i es voti a favor, la reforma no entra en la fase de ponència, esmenes i dictamen.
• El Senat i el Congrés tramiten a més altres lleis d'habitatge o de sòl impulsades pel PP, que pretenen derogar o alterar elements nuclears de la llei estatal (per exemple, zones tensionades i índex de referència de lloguers). Aquestes iniciatives estan en fase de tramitació ordinària (després de la seva presa en consideració) però no han modificat encara la Llei 12/2023.
• El Ple del Congrés va aprovar el 10/09/2026 una moció no vinculant instaurant el Govern a derogar la Llei 12/2023 i reformar la Llei del Sòl, entre altres mesures, però es tracta només d'un mandat polític, sense efecte jurídic directe sobre la vigència de la llei.
• Paral·lelament, al Senat s'han registrat recursos d'inconstitucionalitat promoguts per diverses comunitats autònomes i per diputats del Grup Popular contra diferents preceptes de la Llei 12/2023. Aquests procediments davant del Tribunal Constitucional no suspèn en bloc l'aplicació de la llei, llevat que el Tribunal acordi el contrari en relació amb articles concrets.

En resum: la Llei 12/2023 està en vigor i desplegant-se, mentre el Parlament discuteix possibles reformes o derogacions futures, que a dia d'avui no s'han materialitzat.

2. Grau d'aplicació i quins passos falten

La pròpia llei preveu una aplicació escalonada i condicionada per altres administracions:

• Entrada en vigor: la norma va fixar la seva entrada en vigor després de la publicació al BOE; des d'aleshores regeixen els seus 36 articles, sis disposicions addicionals, quatre transitòries, una derogatòria i nou disposicions finals.
• Zones de mercat residencial tensionat: l'article 18 i les disposicions addicionals preveuen que comunitats autònomes i ajuntaments declarin zones tensionades per poder aplicar límits reforçats als lloguers. El Ministeri d'Habitatge publica de forma trimestral al BOE la relació de zones tensionades declarades (per exemple, la Resolució de 29/10/2025).
  Encara falten:
  • Que més CCAA i municipis utilitzin aquesta eina.
  • Que es consolidi el mapa estatal de zones tensionades mitjançant aquestes resolucions periòdiques.
• Sistema estatal de referència de preus de lloguer: la llei ordena crear un índex estatal de preus per a contractes en zones tensionades, diferent de l'IPC, que s'ha d'usar des del 2025 per a l'actualització de rendes. El marc bàsic està definit a la llei; el desenvolupament tècnic i el seu ús generalitzat depenen de:
  • La posada a punt de l'índex pel Ministeri.
  • La seva coordinació amb els sistemes autonòmics ja existents.
• Base de dades de contractes d'arrendament: la disposició addicional primera ordena la creació d'una base de dades estatal de contractes de lloguer, connectada amb els registres autonòmics de fiances i el Registre de la Propietat. El mandat és clar, però exigeix:
  • Desenvolupament reglamentari estatal (probables reials decrets o ordres).
  • Acords tècnics i de protecció de dades amb les CCAA.
• Inventari del parc públic i instruments de planificació: la llei obliga a elaborar i mantenir un inventari del parc públic d'habitatge i a articular plans estatals d'habitatge com a eina central de política pública. El Pla Estatal d'Habitatge 2026‑2030 ja s'està dissenyant alineat amb la llei, però:
  • La seva aprovació i execució efectiva són claus per consolidar la “plena aplicació” de la norma.
• Desenvolupament reglamentari addicional: la creació del Consell Assessor d'Habitatge, el detall de les obligacions d'informació d'agents immobiliaris i altres aspectes tècnics requereixen reglaments específics que algunes disposicions finals encarreguen al Govern i que encara poden estar en fase de preparació o desplegament progressiu.

En termes pràctics, es pot dir que la Llei 12/2023 està formalment vigent i operativa, però la seva “plena aplicació” depèn de tres vectors: (1) que el Govern completi els desenvolupaments reglamentaris pendents, (2) que les comunitats autònomes i els ajuntaments utilitzin les eines que la llei els ofereix (zones tensionades, parcs públics, habitatge assequible incentivada) i (3) del desenllaç de les reformes parlamentàries actualment en tramitació i dels recursos davant el Tribunal Constitucional, que podrien reorientar o retallar part del seu contingut.

L'Institut Nacional d'Estadística (INE) és l'organisme responsable de la producció de l'estadística oficial d'àmbit estatal a Espanya. En relació amb l'elaboració d'índexs com l'IPC (Índex de Preus de Consum) i altres indicadors específics com l'IRAV, les seves competències s'articulen al voltant de diverses funcions clau: disseny metodològic, recollida i tractament de dades, càlcul dels índexs, garantia de qualitat, difusió de resultats i coordinació amb altres organismes nacionals i internacionals.

1. Marc competencial general de l'INE

L'INE actua com a autoritat estadística estatal. En aquest paper:

• Planifica i dirigeix l'elaboració de les estadístiques incloses en el Pla Estadístic Nacional, on s'emmarquen índexs com l'IPC i, quan correspongui, altres indicadors específics com l'IRAV.
• Defineix i aprova la metodologia estadística de les operacions que coordina, assegurant que s'ajustin als estàndards nacionals i internacionals (en particular, els del Sistema Estadístic Europeu i Eurostat).
• Garanteix la confidencialitat de les dades individuals i l'ús exclusiu amb finalitats estadístiques, aspecte central en operacions tan sensibles com les que afecten preus, rendes o valors econòmics.

2. Disseny metodològic d'índexs com l'IPC i l'IRAV

En índexs de preus i altres índexs econòmics, l'INE té una funció central de disseny metodològic:

• Definició de l'objecte de l'índex: què mesura exactament (variació de preus al consum en el cas de l'IPC, o altra magnitud econòmica en el cas de l'IRAV).
• Selecció de l'àmbit: àmbit geogràfic (Espanya, comunitats autònomes, ciutats) i àmbit poblacional (llars, determinats col·lectius, etc.).
• Elecció de la cistella o conjunt de variables: a l'IPC, per exemple, determinació dels béns i serveis representatius; en altres índexs, definició dels components o trams rellevants.
• Fixació de ponderacions: assignació de pesos a cada component de l'índex segons la seva importància relativa en la despesa o en la magnitud que es vol mesurar.
• Disseny de la mostra i dels qüestionaris: determinació de quins establiments, empreses o llars s'investiguen, amb quina periodicitat i mitjançant quins instruments.

3. Recollida, depuració i càlcul

Un cop definida la metodologia, l'INE assumeix de forma directa o coordinada diverses funcions operatives:

• Recollida d'informació: mitjançant enquestes a llars, empreses i establiments, o mitjançant l'ús de fonts administratives i registres de preus o altres variables econòmiques.
• Validació i depuració de dades: detecció d'errors, valors atípics o inconsistències; imputació de dades faltants seguint criteris estadístics transparents.
• Aplicació de fórmules de càlcul: ús de fórmules d'índexs (Laspeyres, etc.) per obtenir variacions mensuals, trimestrals o anuals, així com subíndexs per grups, territoris o tipus de productes.
• Ajustos tècnics: quan procedeix, realització d'ajustos estacionals o de calendari, canvis de base, encadenament de sèries i actualització de ponderacions.

4. Difusió, transparència i documentació

Una altra competència essencial de l'INE sobre l'IPC i altres índexs és la seva difusió pública:

• Publicació periòdica de resultats en calendaris prèviament anunciats, amb dades agregades, desglossos per rúbriques i sèries històriques.
• Documentació metodològica: elaboració de notes metodològiques detallades, manuals i fitxes tècniques que expliquen com es construeix l'índex, els seus límits i les seves possibles revisions.
• Revisió i actualització: competència per introduir millores metodològiques (per exemple, canvis en la cistella de consum, incorporació de noves fonts de dades o revisió de ponderacions) garantint la comparabilitat en el temps.

5. Coordinació institucional i europea

Finalment, l'INE compleix un paper de coordinació:

• Amb altres organismes nacionals: ministeris, bancs centrals o autoritats reguladores que utilitzen l'IPC i altres índexs com a referència per a contractes, pensions, rendes o altres decisions públiques i privades.
• Amb el Sistema Estadístic Europeu: en el cas de l'IPC i altres índexs harmonitzats o comparables a nivell europeu, l'INE adapta la seva metodologia als reglaments comunitaris i remet els resultats a Eurostat.

En síntesi, les competències de l'INE en relació amb l'IPC i amb índexs específics com l'IRAV abasten tot el cicle estadístic: des de la definició metodològica i la recollida de dades fins al càlcul, la validació, la publicació i la coordinació amb altres institucions. La seva funció essencial és proporcionar índexs tècnicament sòlids, comparables i transparents que serveixin de base per a la presa de decisions econòmiques, socials i de política pública.

Perquè a Espanya la renda d'un contracte de lloguer d'habitatge es pugui actualitzar automàticament cada any, el contracte ha de complir una sèrie de requisits establerts principalment a l'article 18 de la Llei 29/1994, d'Arrendaments Urbans (LAU), tal com ha estat reformada, i tenir en compte els límits temporals fixats per normes recents (Reial Decret-llei 6/2022, Reial Decret-llei 20/2022 i la Llei 12/2023, de dret a l'habitatge).

1. Necessitat de pacte exprés en el contracte

La LAU parteix d'una regla bàsica (art. 18.1): durant la vigència del contracte, la renda només podrà actualitzar-se en la data en què es compleixi cada any de vigència en els termes pactats per les parts. I afegeix expressament que, en defecte de pacte exprés, no s'aplicarà actualització de rendes.

Això implica que:

• Si el contracte no conté una clàusula clara d'actualització, la renda romandrà invariable durant tota la durada pactada (excepte altres ajustos legals excepcionals).
• No n'hi ha prou amb una referència genèrica a que “s'actualitzarà conforme a la llei” si no resulta mínimament clar que les parts volen aquesta actualització anual.

2. Contingut mínim i redacció de la clàusula

La clàusula d'actualització ha de preveure, com a mínim:

• Preveure que la renda s'actualitzarà anualment (o amb la periodicitat que es vulgui, normalment anual).
• Determinar o permetre identificar el mecanisme d'actualització: un índex concret (IPC, índex de referència de l'INE, etc.) o una fórmula matemàtica clara.
• Indicar el moment d'aplicació (normalment, en cada aniversari del contracte) i si l'increment és automàtic o requereix notificació.

Segons l'art. 18 LAU, quan existeix pacte d'actualització però les parts no detallen l'índex o metodologia, s'aplica per defecte la variació anual de l'Índex de Garantia de Competitivitat (IGC), prenent com a referència l'últim índex publicat en la data d'actualització.

A més, el propi precepte estableix que, en tot cas, l'increment derivat de l'actualització no pot excedir del resultat d'aplicar la variació percentual de l'Índex de Preus al Consum (IPC), també amb referència a l'últim dada publicada en la data d'actualització.

3. Límits legals extraordinaris i la seva relació amb el contracte

Des del 2022 s'han aprovat límits extraordinaris a l'actualització anual de la renda:

• El Reial Decret-llei 6/2022 va introduir una limitació extraordinària de l'actualització anual de la renda dels contractes d'habitatge per evitar que la inflació (IPC) generés pujades molt brusques.
• El Reial Decret-llei 20/2022 va prorrogar i modular aquesta limitació, vinculant-la a la variació de l'IGC i fixant topalls màxims.
• La Llei 12/2023, de dret a l'habitatge, en la seva disposició final sisena, va ampliar la limitació al 3 % el 2024 per a l'actualització anual de la renda, amb independència del que s'hagi pactat, i va preveure que l'INE definís un nou índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'habitatge, que actuï com a límit als efectes de l'article 18 LAU.

En conseqüència:

• Encara que les parts hagin pactat un índex que doni un increment superior, no es pot aplicar per sobre dels topalls legals vigents en cada moment.
• Els límits legals són d'aplicació imperativa i s'imposen sobre el pactat en el contracte.

4. Requisits de comunicació a l'inquilí

L'art. 18.2 LAU estableix que:

• La renda actualitzada és exigible a l'arrendatari a partir del mes següent a aquell en què la part interessada (normalment l'arrendador) ho notifiqui per escrit a l'altra part.
• En aquesta notificació ha de constar el percentatge d'alteració aplicat i, si l'arrendatari ho sol·licita, ha d'acompanyar-se la certificació corresponent de l'Institut Nacional d'Estadística o la font oficial de l'índex usat.
• És vàlida la nota en el mateix rebut de la mensualitat immediatament anterior, sempre que permeti conèixer la variació aplicada.

5. Clàusules genèriques o ambigües

Si la clàusula es limita, per exemple, a dir “la renda s'actualitzarà anualment” sense més precisió:

• L'art. 18 LAU suplanta la manca de detall: s'entén que s'aplicarà la variació anual de l'IGC, amb el límit de l'IPC, i respectant a més els topalls extraordinaris (com el 3 % el 2024) i l'índex de referència que defineixi l'INE.
• Si la clàusula és tan ambigua que no permet determinar ni periodicitat ni mecanisme, existeix risc que es consideri invàlida o inaplicable i, en conseqüència, no es pugui actualitzar la renda tret que ambdues parts ho acordin d'una altra manera.

En síntesi, perquè l'actualització anual de la renda de lloguer operi de forma automàtica i vàlida a Espanya es necessita: pacte exprés clar en el contracte, referència suficient a un índex o fórmula (o, almenys, que hi hagi actualització anual), respecte dels límits imperatius (IPC com a sostre ordinari i els topalls extraordinaris fixats per la normativa recent) i notificació escrita a l'arrendatari amb el detall del percentatge aplicat.