El sou que necessites per comprar una casa de 75 metres a cada capital espanyola

L'informe al qual et refereixes encaixa amb l'informe final del Comitè Especial sobre la Crisi de l'Habitatge del Parlament Europeu, aprovat el 2026, que formula recomanacions per a un habitatge digne, sostenible i assequible i es coordina amb el Pla Europeu d'Habitatge Assequible presentat per la Comissió al desembre de 2025. A partir d'aquests documents, els propers passos en política d'habitatge a escala europea es concentren en tres fronts: aplicació del Pla per la Comissió, concreció legislativa i pressupostària pels Estats membres (i el Consell), i seguiment polític per part del Parlament.

1. Aplicació del Pla Europeu d'Habitatge Assequible (Comissió Europea)

La Comissió ha presentat el primer Pla Europeu d'Habitatge Assequible, l'objectiu del qual és augmentar l'oferta d'habitatge, impulsar inversions i reformes, regular els lloguers de curta durada en zones tensionades i donar suport als col·lectius més afectats (joves, estudiants, treballadors essencials, llars de baixos ingressos i persones sense llar). A partir d'ara, els seus principals passos són:

• Posada en marxa de l’“Aliança Europea per l’Habitatge”, que agruparà Estats membres, ciutats i regions, institucions de la UE, proveïdors d'habitatge, interlocutors socials, indústria i societat civil per coordinar l'execució del Pla (nota de la Comissió).
• Desenvolupament de la nova iniciativa legislativa sobre lloguers de curta durada, destinada a donar eines a les autoritats locals i regionals per limitar l'impacte d'aquest fenomen en l'assequibilitat de l'habitatge.
• Revisió de les normes d'ajudes d'Estat (serveis d'interès econòmic general) per facilitar el finançament d'habitatge assequible i social, més enllà dels esquemes clàssics d'habitatge social.
• Reforç de la inversió europea: mobilització de més fons (ja es citen 43.000 milions d'euros) i llançament d'una Plataforma Paneuropea d'Inversions juntament amb el Banc Europeu d'Inversions i bancs públics nacionals, enfocada en habitatge assequible i rehabilitació.
• Impuls de l'Estrategia Europea per a la Construcció d'Habitatge i de la Nova Bauhaus Europea per fomentar projectes de construcció i renovació sostenibles, de qualitat i amb menys burocràcia.
• Informe de situació abans de final de mandat i organització de la primera Cimera d'Habitatge de la UE el 2026, per mantenir el tema a l'agenda política de màxim nivell.

2. Trasllat a polítiques nacionals i locals (Estats membres i Consell)

Tot i que l'habitatge és competència principalment nacional i local, tant el Pla de la Comissió com l'informe del Parlament dibuixen un marc d'actuació que els governs hauran de concretar. Entre els passos esperables:

• Ajustos fiscals: incentius per a llars de rendes baixes i mitjanes, reducció de costos de registre per a primers compradors i marcs fiscals que facin més atractiu el lloguer de llarga durada (resolució del Parlament).
• Programes d'inversió en habitatge social, públic, cooperatiu i assequible, aprofitant fons europeus existents i recursos no utilitzats del Pla de Recuperació i Resiliència.
• Simplificació administrativa en urbanisme i llicències: digitalització dels permisos i terminis màxims (el Parlament proposa al voltant de 60 dies per a projectes sostenibles i assequibles).
• Estratègies específiques en ciutats i regions tensionades, on les anàlisis del Centre Comú de Recerca assenyalen les majors necessitats: grans àrees metropolitanes, zones costaneres i destinacions turístiques, amb un dèficit estimat de més de 2 milions d'habitatges nous a l'any fins al 2035 (informe del JRC).
• Mesures combinades de protecció de llogaters i defensa de la propietat, incloent límits a pujades abusives de lloguer, lluita contra l'ocupació il·legal i reforç dels mecanismes contra el sensellarisme (per exemple, programes basats en l'enfocament “Housing First”).

3. Paper del Parlament Europeu i horitzó temporal

El Parlament, un cop aprovat el seu informe, passa de la fase de diagnòstic i recomanació a la de vigilància i pressió política:

• Seguiment de les propostes legislatives que la Comissió vagi presentant (lloguers de curta durada, ajudes d'Estat, estratègia de construcció, etc.) perquè reflecteixin les prioritats de l'informe.
• Supervisió de l'ús dels fons europeus destinats a habitatge, exigint que s'orientin a augmentar l'oferta i millorar l'eficiència energètica.
• Manteniment del tema a l'agenda mitjançant compareixences del comissari d'Habitatge, debats en Ple i possibles noves resolucions sectorials (joves, estudiants, persones sense llar).

En síntesi, després de la publicació de l'informe i del Pla, la UE entra en una fase d'implementació i concreció reguladora: normes sobre ajudes d'Estat i lloguer turístic, aliances públic–privades, simplificació de llicències i forta mobilització d'inversió per construir i rehabilitar milions d'habitatges addicionals d'aquí al 2035.

El Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana (MIVAU) és el departament de l'Administració General de l'Estat encarregat de la proposta i execució de la política del Govern en matèria d'habitatge, agenda urbana, qualitat de l'edificació i sòl. Aquesta funció general és la base de les seves competències per abordar l'accessibilitat a l'habitatge, tant en termes de disponibilitat i preu com d'accessibilitat física i urbana.

1. Marc normatiu bàsic de les seves competències

Les funcions actuals del Ministeri es configuren a través de diversos reials decrets d'organització del Govern:

• El Reial Decret 829/2023, de 20 de novembre, pel qual es reestructuren els departaments ministerials, crea el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana i li atribueix la política governamental en matèria d'habitatge, agenda urbana, qualitat de l'edificació i sòl (així ho recorda, per exemple, l'Ordre VAU/1177/2025).
• El Reial Decret 1009/2023, de 5 de desembre, estableix l'estructura orgànica bàsica dels departaments ministerials i crea formalment el MIVAU, segons recull la resolució sobre convenis amb SEPES per a lloguer assequible (BOE-A-2025-22323).
• El Reial Decret 208/2024, de 27 de febrer, desenvolupa l'estructura orgànica bàsica del Ministeri i distribueix en detall les seves competències entre la Secretaria d'Estat d'Habitatge i Agenda Urbana, la Secretaria General d'Agenda Urbana, Habitatge i Arquitectura, les direccions generals, etc. Diversos convenis citen aquest reial decret com la norma que concreta les funcions del Departament en matèria d'habitatge, sòl, agenda urbana i estadístiques (per exemple, el conveni amb OnCities2030: BOE-A-2025-26446).

2. Competències nuclears en política d'habitatge

A partir d'aquests reials decrets, i segons es desprèn d'ordres i acords publicats al BOE, al Ministeri li correspon:

• La proposta i execució de la política del Govern relativa a l'accés a l'habitatge, amb l'objectiu de garantir el dret constitucional a un habitatge digne i adequat. Així ho explicita l'Acord del Consell de Ministres sobre transmissió d'actius de SAREB a SEPES per a habitatge assequible (BOE-A-2025-15292).
• El disseny de la política estatal d'habitatge assequible i social, incloent plans i programes com el Pla Estatal d'Habitatge 2026‑2030, els eixos del qual inclouen: augment del parc d'habitatge públic, millora de l'accessibilitat i rehabilitació, suport a joves i reducció de la càrrega financera de la llar (segons les informacions de Demòcrata sobre el projecte de reial decret del Pla).
• La gestió de subvencions i convenis amb comunitats autònomes i altres actors per a:
  • Promoure habitatge en lloguer assequible o social juntament amb SEPES / Casa 47.
  • Rehabilitar edificis i barris, incloent millores d'accessibilitat en el parc existent (per exemple, els programes de rehabilitació d'edificis públics a Navarra i Extremadura: BOE-A-2025-24237 i BOE-A-2025-9453).
• La mobilització de sòl i actius públics per a habitatge assequible, en coordinació amb Hisenda i Economia, com mostra l'encàrrec per identificar actius de SAREB i transmetre'ls a SEPES per destinar-los permanentment al parc públic d'habitatge assequible (BOE-A-2025-15292).
• La programació i elaboració d'estadístiques i anàlisis sobre la situació de l'habitatge i el sòl, competència atribuïda a la Subsecretaria en virtut del Reial Decret 208/2024 i explicitada en el conveni amb el Banc d'Espanya sobre intercanvi d'informació (BOE-A-2025-13978) i en acords per reforçar l'avaluació de polítiques públiques d'habitatge.

3. Competències específiques lligades a accessibilitat

L'accessibilitat a l'habitatge s'aborda en diverses dimensions des del Ministeri:

• Accessibilitat econòmica: mitjançant plans estatals d'habitatge i acords financers (com la «Facilitat per a la promoció d'habitatge social» amb l'ICO, referida en els convenis publicats al BOE), ajudes al lloguer assequible, suport a joves i col·lectius vulnerables i mobilització d'habitatges procedents de SAREB al parc públic.
• Accessibilitat física i qualitat de l'edificació: el Ministeri assumeix competències en qualitat de l'edificació i en la regulació i modificació del Codi Tècnic de l'Edificació, que inclou requisits d'accessibilitat universal en edificis residencials. A més, finança actuacions de rehabilitació per millorar l'accessibilitat d'habitatges i entorns urbans.
• Accessibilitat urbana i territorial: a través de la Secretaria General d'Agenda Urbana, Habitatge i Arquitectura i de la Direcció General d'Agenda Urbana i Arquitectura, el Ministeri impulsa l'Agenda Urbana Espanyola i polítiques de desenvolupament urbà sostenible. L'article 4 del Reial Decret 208/2024, citat en diversos convenis (BOE-A-2025-26446, BOE-A-2025-26444), atribueix a aquesta Direcció General el desenvolupament i difusió de l'Agenda Urbana, la participació en fòrums nacionals i internacionals i la promoció d'estudis sobre polítiques urbanes i barris vulnerables.
• Governança i participació: el Ministeri impulsa òrgans consultius com el Consell Assessor d'Habitatge i el Consell sobre la Qualitat de l'Arquitectura, per incorporar administracions, sector privat i societat civil en el disseny de la política d'habitatge i en la millora de la qualitat i accessibilitat de l'entorn construït.

4. Límits i coordinació territorial

Convé tenir en compte que la competència en habitatge és molt compartida:

• Les comunitats autònomes tenen competències àmplies d'habitatge i regulen bona part dels parcs públics i les ajudes directes.
• Els ajuntaments exerceixen competències clau en urbanisme i llicències.
• El MIVAU fixa el marc estatal, els grans programes de finançament, la normativa bàsica d'edificació i els instruments de coordinació (plans estatals, Agenda Urbana Espanyola, observatoris, convenis i òrgans consultius), amb els quals condiciona i dóna suport a l'accessibilitat a l'habitatge a tot el territori.

A Espanya, l'accés a l'habitatge i les hipoteques es regulen per un “bloc” de normes estatals que fixen condicions bàsiques comunes per a tot el territori, sobre el qual després desenvolupen les seves competències les comunitats autònomes. A continuació tens el mapa essencial, separat entre habitatge i crèdit hipotecari.

1. Normativa clau sobre accés a l'habitatge

• Constitució espanyola, article 47
  No és una llei sectorial, però és la base: reconeix el dret a gaudir d'un habitatge digne i adequat i obliga els poders públics a promoure les condicions necessàries i establir les normes pertinents per fer-ho efectiu. Sobre aquest mandat es construeix tota la legislació posterior.
• Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge (text al BOE).
  És la primera gran llei estatal específica d'habitatge. Té caràcter bàsic en molts dels seus preceptes (condicions mínimes comunes per a totes les CCAA) i regula, entre altres aspectes:
  • El concepte i contingut del dret a l'habitatge i els principis de la política d'habitatge.
  • Les zones de mercat residencial tensionat i el marc per intervenir sobre preus del lloguer.
  • El règim de grans tenidors i obligacions addicionals d'informació i col·laboració.
  • Criteris sobre parcs públics d'habitatge i habitatges protegits.
  • Determinades regles processals lligades a desnonaments d'habitatge habitual de grans tenidors (part d'aquests preceptes han estat matisats pel Tribunal Constitucional en les SSTC 79/2024, 26/2025 i 190/2025, però la llei continua sent l'eix bàsic estatal).
• Llei 29/1994, d'Arrendaments Urbans (LAU) (text al BOE).
  És la norma central del lloguer d'habitatge i altres arrendaments urbans: durada dels contractes, pròrrogues, actualització de renda, subrogacions, causes de resolució, etc. Ha estat objecte de diverses reformes, però continua sent el marc bàsic privat de la relació arrendador–arrendatari, complementat per la Llei 12/2023 i normativa autonòmica.
• Reial Decret-llei 7/2019, de 1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer (text al BOE).
  Introdueix reformes rellevants en la LAU i en altres normes per reforçar la posició dels llogaters (per exemple, ampliació de terminis de pròrroga obligatòria i tàcita, regles sobre fiances i garanties addicionals, tractament fiscal de l'habitatge en lloguer). Alguns preceptes van ser declarats inconstitucionals, però continua sent peça clau del règim vigent.
• Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, pel qual s'aprova el text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana (text al BOE).
  Regula a nivell estatal les condicions bàsiques sobre sòl, rehabilitació i medi urbà, amb impacte directe en la disponibilitat i qualitat del parc d'habitatge, la infravivienda, la regeneració urbana i l'accessibilitat.
• Normativa de plans estatals d'habitatge (per exemple, RD 106/2018 i RD 853/2021).
  Són reials decrets que regulen els programes d'ajudes al lloguer, rehabilitació i habitatge social, cofinançats amb CCAA i ajuntaments. No regulen el dret subjectiu, però sí les condicions d'accés i requisits econòmics a les ajudes públiques.

2. Normativa clau sobre hipoteques i deutors hipotecaris

• Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (text al BOE).
  És la llei troncal de la contractació hipotecària amb persones físiques:
  • Transposa la Directiva 2014/17/UE i reforça la transparència precontractual (FEIN, FIAE, terminis d'informació prèvia, visita al notari abans de signar, test de comprensió).
  • Regula el contingut mínim dels contractes, límits a interessos de demora, venciment anticipat i comissions.
  • Fixar el règim d'intermediaris de crèdit immobiliari i prestamistes immobiliaris i la seva supervisió.
• Reial Decret-llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos (text al BOE), i Llei 1/2013, de 14 de maig, de reforç de la protecció als deutors hipotecaris, parcialment vigents.
  Estableixen mesures específiques per a llars vulnerables: reestructuració de deute, límits a llançaments, possibilitat de dació en pagament en certs supòsits, fons socials d'habitatge, etc. Han estat modificades pel Reial Decret-llei 5/2017 i per la Llei 5/2019.
• Reial Decret-llei 19/2022, de 22 de novembre i el Codi de Bones Pràctiques aprovat i modificat per les resolucions de 23/11/2022 i 27/12/2023 (RDL 19/2022, Codi 2022, reforma 2023).
  Creen i ajusten un codi d'adhesió voluntària per a entitats financeres, amb mesures extraordinàries (carències, allargament de terminis, congelació temporal de quotes) dirigides a deutors hipotecaris vulnerables davant pujades ràpides de tipus d'interès.
• Ordre EHA/2899/2011, de transparència i protecció del client de serveis bancaris (text al BOE), i Circular 5/2012 i 4/2021 del Banc d'Espanya.
  Desenvolupen la regulació de transparència bancària, informació de tipus, comissions i publicitat de productes, complementant la Llei 5/2019. La Circular 5/2012, en particular, se centra en responsabilitat en la concessió de préstecs i transparència hipotecària.
• Reial Decret Legislatiu 1/2007, text refós de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris (text al BOE).
  No és específica d'hipoteques, però fixa el règim general de clàusules abusives i protecció de consumidors, que s'aplica també als contractes hipotecaris (per exemple, en la nul·litat de determinades clàusules sòl, venciments anticipats desproporcionats, etc.).

En conjunt, aquesta normativa defineix qui pot accedir a ajudes públiques d'habitatge, com es regulen els lloguers i desnonaments, i sota quines condicions es contracten, executen i reestructuren les hipoteques sobre habitatge habitual.