La vivienda en España en datos: más de un millón de pisos en manos de sociedades y uno de cada cinco hogares de alquiler

Ahora mismo el mercado de la vivienda en España se está regulando sobre todo a partir de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que sigue plenamente en vigor, pero hay varias piezas nuevas en marcha o bloqueadas. Destacan una reforma de los alquileres de temporada y por habitaciones ya en tramitación parlamentaria, varias proposiciones de ley fiscales y anti‑especulación, y un gran decreto‑ley de vivienda que el Gobierno prepara pero aún no ha aprobado. Al mismo tiempo, el Congreso ha aprobado una moción para pedir la derogación de la Ley de Vivienda, lo que refleja un fuerte conflicto político en torno a la regulación vigente.

1. Marco vigente: Ley de Vivienda y desarrollo reglamentario

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, sigue siendo la norma estatal central. A partir de ella se están desplegando dos piezas clave:

• Zonas de mercado residencial tensionado: el Ministerio de Vivienda ha declarado ya 317 municipios en cinco comunidades (Catalunya, Euskadi, Navarra, Galicia y Asturias). Según la nota oficial del 29/07/2026, esto implica que todos los nuevos contratos en esas zonas deben referenciarse al precio del contrato anterior y obliga a las administraciones a aprobar planes para aumentar la oferta de alquiler asequible en tres años.
• Plan Estatal de Vivienda 2026‑2030: aprobado por el Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, y publicado en el BOE el 23/04/2026. No es una ley, pero orienta fondos y programas para vivienda asequible, rehabilitación y movilización de vivienda vacía, y se coordina con la Ley 12/2023.

2. Reforma de alquileres de temporada y por habitaciones

Es la reforma estructural más avanzada sobre el mercado del alquiler:

• Proposición de Ley para regular los contratos de alquiler temporales y de habitaciones, impulsada por Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y BNG.
• Situación procesal:
  • El Pleno del Congreso aprobó la toma en consideración el 17/12/2024 (176 votos a favor y 169 en contra), por lo que la iniciativa está en tramitación.
  • Se ha remitido a la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana, donde ya se ha constituido la ponencia y se han iniciado los trabajos sobre el informe y las enmiendas (noviembre de 2025).
• Contenido clave (modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos):
  • Obligar a justificar la temporalidad del contrato; si no se acredita, se presume alquiler de vivienda habitual, con las garantías completas de la LAU.
  • Fijar un límite de duración para los contratos de temporada (inicialmente se habló de 6 meses; en la tramitación se manejan umbrales de 9‑12 meses, en debate).
  • Extender garantías y límites de precios de la Ley de Vivienda a alquileres de temporada y por habitaciones, especialmente en zonas tensionadas.

Además, el Gobierno anunció en enero de 2026 un Real Decreto‑ley para intervenir el mercado del alquiler (fraudes en contratos de temporada, abusos en alquiler por habitaciones y sistema de incentivos fiscales vía IRPF). Sin embargo, según información parlamentaria y de prensa de septiembre de 2026, ese decreto‑ley más amplio está atascado: Vivienda no ha conseguido todavía los apoyos necesarios para garantizar su convalidación y prioriza negociar antes de llevarlo al Consejo de Ministros.

3. Paquete fiscal de vivienda asequible y otras proposiciones de ley

En paralelo, hay varias iniciativas legislativas vivas con impacto en vivienda:

• Proposición de Ley del Grupo Socialista para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles (fiscalidad de alquileres, SOCIMI, vivienda vacía, IVA de pisos turísticos), registrada en coordinación con el Ministerio de Vivienda.
  • Estado: admitida a trámite en el Congreso y pendiente de toma en consideración; aún no se ha celebrado ese debate.
  • Medidas centrales (según el texto y la cobertura de Demócrata):
    • Más reducciones en IRPF para propietarios que bajen rentas, alquilen por primera vez a precios asequibles o rehabiliten viviendas.
    • Subida del IVA de los pisos turísticos al 21% y nuevo impuesto estatal sobre compra de vivienda por no residentes extracomunitarios, con objetivo anti‑especulativo.
    • Aumento de la tributación de las SOCIMI del 15% al 25%, con bonificaciones si destinan una mayoría de su parque al alquiler asequible.
    • Recargos sobre vivienda vacía mediante IBI más alto y medidas para movilizarla al alquiler.
• Proposición de Ley de EH Bildu sobre control y regulación de la publicidad y contratación de pisos turísticos:
  • Tramitándose en el Congreso; se han publicado las enmiendas al articulado, por lo que la iniciativa está en fase de comisión, con contenido muy centrado en obligaciones y régimen sancionador para plataformas.
• Proposición de Ley de prevención de la especulación y garantías de la vivienda como bien social (Grupo Mixto/Podemos):
  • Admitida a trámite y a la espera de toma en consideración.
  • Introduce gravámenes contra el “flipping” inmobiliario, límites a los alquileres en zonas tensionadas y obligaciones adicionales para grandes tenedores.
• Otras piezas con impacto parcial:
  • Proyecto de Ley procedente del Real Decreto‑ley 1/2024 que prorroga la suspensión de lanzamientos de vivienda habitual para colectivos vulnerables: en el Congreso, con el plazo de enmiendas aún abierto hasta finales de septiembre de 2026.
  • Varios proyectos de ley económicos (por ejemplo, los procedentes de los RDL 8/2023 y 1/2025) incluyen deducciones fiscales y líneas de avales para vivienda social o rehabilitación energética de viviendas alquiladas.

4. Pulsión derogatoria y conflicto político

Finalmente, el 10/09/2026 el Pleno del Congreso aprobó una moción del Grupo Popular que insta al Gobierno a derogar la Ley 12/2023 de Vivienda, reformar la Ley del Suelo, endurecer la lucha contra la ocupación y rebajar el IVA de la primera vivienda del 10% al 4%. Esta moción no tiene efectos normativos directos, pero evidencia que mientras el Gobierno intenta reforzar y desarrollar la Ley de Vivienda, una mayoría parlamentaria alternativa está presionando para desmontarla o sustituirla. El resultado es un escenario de regulación muy activo, pero también muy polarizado y con varias reformas clave aún sin culminar.

En el marco constitucional español, la vivienda se configura como un derecho a promover por los poderes públicos (art. 47 CE, citado en el preámbulo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), y no como un título competencial autónomo. Tal y como recuerda esta ley, el Tribunal Constitucional ha reiterado que la “vivienda” puede encuadrarse bajo distintos títulos competenciales estatales o autonómicos, según el enfoque y los instrumentos utilizados. De ahí que las comunidades autónomas (CCAA) tengan un margen muy amplio de actuación, condicionado por la legislación básica estatal.

La legislación básica estatal en la materia se articula, sobre todo, a través de:

• La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que establece parámetros comunes para la efectividad del derecho a la vivienda y modula la función social de la propiedad y la actividad económica en este sector (preamblo, con referencias a los arts. 33.2, 38, 128.1 y 131.1 CE).
• El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, que “regula, para todo el territorio estatal, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo” y “establece las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas”.

Sobre esa base, las CCAA, apoyadas en sus estatutos de autonomía, asumen de forma general:

• Competencias normativas de desarrollo en materia de vivienda y urbanismo, siempre respetando las “condiciones básicas” estatales que garantizan la igualdad de los ciudadanos en todo el territorio. Esto implica poder aprobar sus propias leyes de vivienda y de ordenación urbana, enmarcadas en los principios y límites fijados por el Estado.
• Competencias de planificación territorial y urbanística de los usos del suelo, incluida la definición de modelos urbanos, densidades, reservas para vivienda con protección y criterios de regeneración y rehabilitación. El Estado fija las bases del régimen del suelo y las condiciones básicas; la ordenación concreta del territorio y del tejido urbano se diseña, en gran medida, desde la legislación y la planificación autonómica y municipal.
• Promoción y gestión de políticas públicas de vivienda. Las CCAA organizan sus propios planes de vivienda, dentro de los marcos que marquen los planes estatales de fomento, pudiendo:
  • Definir prioridades de actuación (jóvenes, colectivos vulnerables, áreas tensionadas, rehabilitación de barrios, etc.).
  • Configurar parques públicos de vivienda, determinando regímenes de adjudicación, usos y condiciones de conservación.
  • Establecer y gestionar ayudas y subvenciones al alquiler, a la compra en determinados supuestos y, de forma destacada, a la rehabilitación y mejora de la accesibilidad, encajándolas con los objetivos estatales de desarrollo urbano sostenible que fija el texto refundido de la Ley de Suelo.
• Disciplina, inspección y sanciones en materia de vivienda y suelo, en el marco de los principios básicos estatales. Ello abarca:
  • La tipificación de infracciones urbanísticas y de vivienda (por ejemplo, ligadas a situaciones de infravivienda, que el TRLSRU define como edificaciones que no cumplen las condiciones mínimas exigibles).
  • La imposición de sanciones y órdenes de restauración de la legalidad y, en su caso, medidas de ejecución forzosa.
• Gestión de la vivienda protegida, incluyendo:
  • Determinación de tipologías de viviendas con protección pública y de sus requisitos (superficie, precios máximos, colectivos destinatarios), respetando los estándares mínimos que establezcan las bases estatales.
  • Régimen de calificación, descalificación y destino de las viviendas protegidas.
• Organización administrativa y órganos específicos. Las CCAA pueden crear y regular sus consejerías, institutos o agencias de vivienda, así como consejos asesores, planes territoriales sectoriales y otros instrumentos propios para diseñar y ejecutar su política de vivienda, siempre dentro del marco constitucional y de la legislación básica.

En cuanto a la articulación de competencias entre Estado y CCAA, los elementos esenciales son:

• El Estado fija condiciones básicas de igualdad y las bases económico-ambientales del régimen del suelo, así como marcos comunes sobre la función social de la propiedad y el carácter de la vivienda como bien esencial y servicio de interés general.
• Las CCAA desarrollan esos principios mediante su propia legislación y planificación, y asumen la ejecución y gestión ordinaria de las políticas de vivienda.
• Cuando las normas autonómicas inciden en ámbitos reservados a la competencia estatal (por ejemplo, elementos de legislación civil, procesal o bases de las obligaciones contractuales vinculados al alquiler o a la propiedad), entra en juego el control del Tribunal Constitucional, como reflejan diversas sentencias sobre leyes autonómicas de vivienda y alquiler.

En síntesis, la vivienda es un ámbito de competencia compartida: el Estado define los mínimos comunes y la arquitectura básica del régimen del suelo y del derecho a la vivienda, mientras que las comunidades autónomas disponen de amplias facultades para regular con detalle, planificar y gestionar las políticas concretas de acceso, parque público, ayudas, rehabilitación y disciplina en su territorio.

En España no existe un único régimen de requisitos para todas las ayudas y subvenciones de vivienda, porque muchas dependen de la comunidad autónoma o del ayuntamiento y de programas concretos (alquiler, rehabilitación, eficiencia energética, acceso a vivienda protegida, etc.). Sin embargo, sí hay un conjunto de condiciones “tipo” que suelen repetirse tanto para particulares como para sociedades. A continuación te resumo los criterios más habituales.

1. Requisitos generales para personas físicas

• Residencia legal en España: normalmente se exige nacionalidad española o residencia legal (NIE en vigor), y en muchos programas empadronamiento en el municipio o comunidad durante un periodo mínimo (por ejemplo, 1–2 años).
• Límites de ingresos:
  • Las ayudas de vivienda casi siempre están vinculadas a la renta de la unidad de convivencia, no solo del solicitante.
  • Se usan umbrales basados en el IPREM (por ejemplo, no superar 2,5 o 3 veces el IPREM anual), que varían según el tipo de ayuda y el tamaño del hogar.
• Situación de la vivienda:
  • En ayudas al alquiler: suele exigirse que la vivienda sea la residencia habitual y permanente, con contrato de arrendamiento formal y fianza depositada donde corresponda.
  • En ayudas a la compra o rehabilitación: se pide que la vivienda se destine a residencia habitual durante un mínimo de años, o que esté situada en un ámbito concreto (zonas tensionadas, áreas de regeneración urbana, etc.).
• No ser propietario de otra vivienda adecuada: muchas convocatorias excluyen a quien ya sea titular de otra vivienda en propiedad (salvo excepciones, como vivienda inadecuada, en otra localidad por motivos laborales, etc.).
• Estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social: es un requisito recurrente para recibir fondos públicos. Se acredita mediante certificados de estar al corriente de obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.
• No haber obtenido ayudas incompatibles: suele prohibirse cobrar simultáneamente dos subvenciones para el mismo objeto (por ejemplo, dos ayudas de alquiler para la misma vivienda y periodo).
• No estar incurso en prohibiciones para ser beneficiario: por ejemplo, no haber sido sancionado por infracciones graves en materia de subvenciones, urbanismo o vivienda, ni estar sujeto a órdenes de reintegro pendientes.

2. Requisitos específicos para sociedades y otras personas jurídicas

Cuando las ayudas se dirigen a empresas, cooperativas, fundaciones o entidades del tercer sector (sobre todo en programas de promoción de vivienda asequible o rehabilitación de edificios), suelen añadirse condiciones adicionales:

• Forma jurídica y objeto social adecuados: la entidad debe tener capacidad para ser promotora, arrendadora o gestora de vivienda y que esa actividad encaje en sus estatutos.
• Solvencia económica y técnica: se pueden requerir:
  • Cuentas anuales depositadas.
  • Ausencia de pérdidas significativas que comprometan el proyecto.
  • Experiencia previa en promoción, gestión o rehabilitación de vivienda.
• Compromisos de destino social de las viviendas: por ejemplo:
  • Mantener los inmuebles en alquiler asequible durante un número mínimo de años.
  • Aplicar rentas máximas y seleccionar inquilinos conforme a criterios sociales (ingresos, colectivos vulnerables, jóvenes, mayores, etc.).
• Regularidad fiscal y laboral: igual que en el caso de particulares, pero añadiendo:
  • Estar al corriente de impuestos locales (IBI, tasas municipales).
  • Cumplir la normativa laboral y de prevención de riesgos laborales.
• Ausencia de conflictos de interés: se vigila que no haya situaciones de incompatibilidad con cargos públicos o administraciones concedentes.

3. Otros criterios transversales frecuentes

• Colectivos prioritarios: muchas ayudas fijan cupos o preferencia para jóvenes, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género o de desahucio, mayores, etc.
• Requisitos urbanísticos y técnicos: en rehabilitación o eficiencia energética se exigen memorias técnicas, certificaciones energéticas, licencias y cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.
• Justificación y control: el beneficiario (persona física o jurídica) debe conservar facturas, contratos y justificantes de pago, y aceptar posibles inspecciones o requerimientos de información.

En resumen, tanto particulares como sociedades deben acreditar, de forma consistente, situación económica ajustada a los límites del programa, destino real a vivienda habitual o social, regularidad fiscal y ausencia de incompatibilidades. A partir de ese núcleo común, cada convocatoria concreta matiza los criterios, por lo que siempre es imprescindible revisar las bases específicas de la ayuda autonómica o municipal que te interese.