La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) hizo público este lunes un análisis sobre el impacto de la Ley de Vivienda en el que concluye que, aunque ha contribuido a contener el avance de los precios del alquiler en las zonas donde se ha aplicado, ha provocado al mismo tiempo una fuerte contracción de la oferta y una intensa competencia por cada piso disponible.
El trabajo, firmado por Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, revisa los efectos de la Ley de Vivienda dos años después de su entrada en vigor, utilizando la información disponible hasta el cuarto trimestre de 2025.
El estudio de Fedea se basa en los datos de Cataluña, la única comunidad autónoma donde la contención de rentas prevista en la norma se desplegó de forma generalizada a partir del 16 de marzo de 2024.
Según el informe, esta circunstancia permite contrastar lo que ocurre en el territorio donde la ley está en vigor, Cataluña y especialmente Barcelona, con otras zonas donde no se aplica, como Madrid, que se utilizan como grupo de referencia.
El documento se plantea dos cuestiones: si el precio se modera allí donde rige la norma, tal y como pretendía el Gobierno, y si esa moderación viene acompañada de los efectos sobre las cantidades que anticipa la teoría económica cuando se fija un control de precios, lo que dificultaría alcanzar el objetivo más amplio de la ley, que es favorecer una oferta de vivienda suficiente y asequible.
Fedea destaca que este trabajo identifica tres resultados muy nítidos y extrae algunas conclusiones provisionales sobre los efectos de la aplicación de la Ley de Vivienda.
En primer término, el informe verifica que el precio del alquiler se moderó con mayor intensidad en las zonas reguladas. Entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, el alquiler acumuló un alza del 5,7% en Barcelona y en el conjunto de Cataluña, frente al 8,5% registrado en Madrid y al 10,8% en el total de España.
De acuerdo con Fedea, las cuatro provincias catalanas muestran esta misma pauta de contención, con subidas de entre el 3,1% y el 5,7%, de modo que este territorio regulado presenta incrementos inferiores a los de casi todos los territorios utilizados para la comparación.
Fuerte desplome de la oferta de viviendas en alquiler
Ahora bien, el 'think tank' alerta de que la oferta de anuncios de alquiler se redujo “con intensidad” en el ámbito regulado.
El número de anuncios de alquiler descendió un 22,2% en Barcelona y un 20,5% en Cataluña, mientras que en Madrid aumentó un 3,9%. “La contracción catalana prácticamente duplica la de los territorios no regulados de nivel comparable, como la Comunidad Valenciana o Andalucía, donde el retroceso ronda el 10% y es atribuible a la fase general del mercado”, señala el estudio.
En paralelo a esta caída de la oferta, Fedea constata también que se ha disparado la competencia por cada vivienda disponible en las zonas donde se ha reducido el número de anuncios.
La presión de la demanda, medida como contactos por anuncio, llegó a 462 en Barcelona en el cuarto trimestre de 2025, frente a 103 en Madrid y 135 en el conjunto del país.
Según Fedea, Barcelona registró del orden de 4,5 veces más solicitantes por vivienda que Madrid. “No son diferencias marginales, sino de orden de magnitud, y reflejan el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio”, afirma el documento.
Para la fundación, esta combinación de resultados indica que “la ley no ha conseguido su objetivo declarado de facilitar un mejor acceso a la vivienda”.
“La moderación de las rentas para los inquilinos ya instalados en las áreas protegidas (insiders) convive con una reducción de la oferta y con un aumento de la intensidad de la competencia por las unidades disponibles que tienden a empeorar las condiciones de acceso de los outsiders. El ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos”, argumenta.
La subida del alquiler en España no se explica por la Ley de Vivienda
Por otro lado, Fedea sostiene que la aceleración del precio observada en el conjunto del país no puede achacarse a la Ley de Vivienda, dado que la contención de rentas apenas se ha aplicado en la mayor parte del territorio.
“Atribuirle el encarecimiento agregado incurriría en un error de identificación, porque el dato nacional está dominado por territorios donde la ley no opera. La similitud entre la evolución del precio de venta y el del nuevo alquiler apunta a un déficit común de oferta y no a un efecto privativo de la regulación del arrendamiento”, concluye.