Abokatu Sergio Gómez, AAGD Abokatuak, aplikazio datarekin, errentaren kalkuluarekin, denboraldiko kontratuekin, gela alokairuekin eta beharrezkoak ez diren zenbatekoen itzulketarekin lotutako gatazkak ohartarazten ditu
Kataluniako gune tentsionatuen mapa berriak jabeen eta alokairuemaileen artean gatazkak sor ditzake, batez ere hurrengo hilabeteetako kontratuekin.
Governak 118 udalerriaren adierazpenaren luzapena urte batez iragarri du, 22 baztertze eta 53 txertatzeko prozedura hasiera. Onartzen bada, Kataluniak 302 udalerri izango ditu errentak kontrolatzeko.
AAGD Abokatuak ohartarazten du iragarpenean ez dela automatikoki kontratuen lege-erregimena aldatzen. Generalitat oraindik bi aldaketa horiek tramitatzen ari da, tentsionatutako merkatu erresidentialen guneei buruzko dokumentazio ofizialaren arabera.
"Iragarpena indarrean sartzearekin nahastu behar ez da: egun batzuk errenta mugatua zegoen ala ez zehaztu dezakete", azaltzen du Sergio Gómez, AAGD Abokatuetako abokatuak.
Lege kontsulta ohikoenak
1. Udalerri bat gune tentsionatu batean sartzen edo irteten denean sinatutako kontratuak
53 udalerri berri horietako baten etxebizitza ez da atzeraeraginezko muga izango: erregimena prozedura amaitzen denean aplikatuko da.
Prorroga luzapenetik baztertutako 22 udalerriak gune tentsionatuak izango dira indarrean dagoen epea amaitu arte. Jabe batek errenta handiagoa ezarri dezake bere udalerriak mapa utzi duela uste badu, nahiz eta muga indarrean jarraitu.
Kontratu bat luzatzea eta beste bat sinatzea bereiztu behar da. Luzapenak aurreko harremana mantentzen du; kontratu berriak indarrean dauden mugak aktiba ditzake sinatzen denean.
"Erabakia, bere indarra, aurreko kontratua eta luzapen edo harreman berri bat den ala ez egiaztatu behar da", adierazi du Gómez-ek.
2. Indizea aplikatzea benetako muga aurreko errenta denean
Etxebizitza azken bost urteetan ohiko bizileku gisa alokatu bada eta jabea ez bada handia, errenta berriak ez du azken eguneratutako kontratu errenta gainditu behar.
Horrela, indizeak 1.200 euro onartzen badu baina aurreko kontratuak 950 ezartzen badu, errenta, oro har, 950 euro eguneratutik abiatuko da.
Gehikuntza gehigarria %10era arteko kasuetan bakarrik onartzen da, hala nola eraberritzean, energia efizientziaren edo irisgarritasunaren hobekuntzak egiaztatuak, edo hamar urte edo gehiagoko kontratuetan.
Alokairuaren jabea handia bada, aurreko alokairua eguneratuta konparatu behar du indizearekin eta murriztapen zorrotzenak aplikatu. Halaber, bost urteko aurreko alokairuetan ez alokatutako etxebizitzetarako ere indarrean egon daiteke, hala adierazten badu adierazpenak.
Araudi hauek Hiri Alokairuen Legearen 17. artikuluan jasotzen dira.
3. Alokairuaren murriztapena konpentsatzeko gastuak gehitzea
Zenbait kontratu maximo alokairua errespetatzen dute, baina komunitate, IBI, altzari, garbiketa, mantentze edo beste zerbitzuen zenbatekoak gehitzen dituzte.
Ez da inquilinoari aurreko kontratuan falta diren gastuak kargatu ahal izango. Prezioaren zati baten izena aldatzea edo bereizita fakturatzea ezkutuko igoera izan daiteke.
Kasuan, klausula aplikatzeari uko egiteko eta beharrezkoak ez diren zenbatekoak itzultzeko eskatu daiteke.
4. Helburua behar bezala justifikatzen ez duten denborako kontratuak
Iraupena ez da kontratuaren izaera zehazten. Hamar hilabetez sinatzea edo «denborako» deitzea ez da nahikoa etxebizitzaren alokairu arauak baztertzeko.
Kataluniako araudiak kausa denboralaren adierazpena eta egiaztapena eskatzen du. Dokumentazioa fidantzaarekin batera aurkeztu behar da.
Ikasturte akademiko bat edo lan-mugimendu bat denboralitatea justifikatu dezake. Hala ere, etxebizitzaren arauak alokairu, berme eta gastuei buruzkoak dira.
Kausa identifikatzen ez bada, dokumentazioa falta bada edo behar bezala aurkeztu ez bada, alokairuak behin betiko beharra estaltzen duela uste da.
"Denborako kontratua ez da murrizketak saihesteko etiketa: helburu errealak, dokumentazioa eta frogek garrantzia dute", dio Gómez-ek.
5. Inquilino berarekin denborako kontratuak kateatzea
Hamar hilabeteko kontratu baten ondoren, kausa denborala jarraitzen dela egiaztatu gabe, etxebizitza berean beste bat sinatzen bada, harremana alokairu iraunkorrean egon daiteke.
Honek gutxienez bost urteko iraupena ekar dezake, zazpi alokairuaren jabea pertsona juridikoa bada, eta hasierako kontratuaren luzapenak.
Arazo bera sortzen da inquilinoa etxebizitzan jarraitzen badu kontratua justifikatzen zuen kausa amaitu ondoren.
6. Gelatan alokatzea etxebizitza osoaren murrizketa gaindituz
Etxebizitza gelatan banatzeak alokairu unitarioaren prezio maximoa gainditzea ez du baimentzen.
Banaketa fisikoak edo kontratuak alokairu arauak saihesten ez ditu. Pertsona bakoitzeko azalera minimoa eta bizitzeko baimena okupatzeko maximoa ere errespetatu behar dira.
Indibidualen erreklamazioak eta kopuru bat banatzeko arazoak egon daitezke, multzo muga gainditzen duen kopurua.
AAGD Abogados-ek gai hauek zabaltzen ditu Ley 11/2025, alokairu aldi baterako eta alokairu gela bidez Katalunian buruzko artikuluan.
7. Lege maximoaren gainetik kobratutako kopuruak berreskuratu
Isunak ez du automatikoki itzuliko alokairuari ordaindutako gehiegizkoa: erreklamatu beharko du eta, akordiorik gabe, demanda zibila baloratu.
Lege alokairua, ordainketak, barneko gastuak eta gehiegizko iraupena egiaztatu beharko ditu.
Administrazioak espediente bat ireki dezake. Muga gainditzea %30era arte arau-hauste larria da, 9.001 eurotik 90.000 eurora bitarteko isunekin; gainditzen bada, oso larria da, 90.001 eurotik 900.000 eurora bitarteko isunekin.
Kontratuaren helburua ez aipatu edo kausa faltsu edo iruzurrezkoa erabiltzea ere arau-hauste oso larria izan daiteke Kataluniako etxebizitza legearen arabera.
"Irregularitate batek erreklamazio zibila eta espediente zigorra sor dezake. Isunak ez du alokairuaren erreklamazio ekonomikoa konpontzen", ohartarazi du Gómez-ek.
Dokumentazioa etorkizuneko auzietan funtsezkoa izango da
Alokairua finkatzeko aurreko kontratua eta bere eguneratzeak gorde beharko dira, jabea handia den egiaztatu eta indizea lortu. Alokairu aldi baterako kontratuetan kausa eta fidantza gordetzea ere egiaztatu beharko da.
Dokumentuen falta jabeen defentsa zailtzea eta alokairuari errenta eta ordainketak frogatzeko erregistroak, komunikazioak, iragarkiak edo banku justifikazioak erabiltzea behartzea ahalbidetu dezake.
"Araudiak ez du prezioak mugatzen bakarrik: trazabilitatea eskatzen du. Kontratuak, iragarkiek, dokumentazioak eta benetako erabilerak koherenteak izan behar dute. Bestela, erreklamazio eta auzi arriskua handitzen da", amaitu du Gómez-ek.