75 metroko etxe bat erosteko behar duzun soldata Espainiako hiriburu bakoitzean.

Familia tamainuko etxebizitzara sarrera Europa osoan arazo bat bihurtu da. Ikerketa akademiko berri batek ondorioztatu du Europako biztanleriaren %70 baino gehiago lekuetan bizi dela non irabazi batek ez duen baimentzen 75 metro koadro baino gehiago erostea, hiru urtetik behin errenta hipotekara bideratuta 30 urtez.

Gauza bereziak hiri handietan, hiriburuetan, kostaldeetan eta turismo helmugetan biltzen dira. Ikertzaileek Madril Europako sarrera falta duten gune nagusietako bat bezala agertzen da, bere inguruko udalerrietara ere zabaltzen den eraginarekin.

Baina zein irabazi behar dira gaur egun tamainako etxebizitza bat erosteko, 75 metro koadro, Espainiako hiriburu bakoitzean? DEMÓCRATAk egindako kalkuluak, aipatutako txostena oinarrituta, hiri garestien eta merkeenen artean 3.900 euro neto hileko baino gehiago dituzten desberdintasunak erakusten ditu.

Europako etxebizitza krisia kuantifikatzen duen txostena

Ikertzaileek Where Can You Still Afford to Live?—A Comparative Perspective on European Housing Affordability—“Non oraindik bizi ahal duzu? Europako etxebizitzaren sarreraren ikuspegi konparatua”—, Franziska Sielker eta Selim Banabak sinatua, Viena Teknologia Unibertsitateko ikertzaileak, 2026ko irailaren 2an argitaratu zen Journal of Maps aldizkari zientifikoan.

Ikerketa ESPON HOUSE4ALL proiektutik sortzen da, ESPON europar programaren barruan finantzatutako etxebizitza merke eta kalitatezko sarreraren neurrira dedikatua.

Bere indargunea lurraldeko xehetasun maila da. Ikertzaileek 30 herrialde europar baino gehiagorako udal indikatzaileak eraiki dituzte, etxebizitza eskaintzaren eta eskualdeko irabazien informazioa erabiliz.

22 milioi iragarki etxebizitzako

Proiektuak hasieran 100 milioi iragarkietatik gora bildu zituen europar etxebizitza portaletatik. Duplicatuak, akatsak, balio anormalak eta erregistro osatu gabeak ezabatuta, oinarria 22 milioi iragarki bakar eta baliozko batera murriztu zen. Datuak 2024ko martxotik 2025eko martxora bitartean bildu ziren.

Espainiaren kasuan, oinarria 2,82 milioi salmenta iragarki eta beste 281.000 alokairu iragarki inguru ditu, txosten metodologikoa ESPON HOUSE4ALL-en arabera.

Ikertzaileek iragartzen diren prezioak irabazi eskuragarriaren estimazioekin gurutzatu dituzte tokiko eskalan. Erosketa ahalmena kalkulatzeko hiru baldintza ezarri dituzte: 30 urteko epe maximoa duen hipoteka, etxebizitzara bideratutako gastua irabazi eskuragarriaren hiru laurdenen baliokidea eta etxebizitza bakoitzeko irabazi bateko batez besteko irabazi bakarra.

Horietatik kalkulatu zuten zenbat metro karratu erosi edo alokatu ahal izango zuen pertsona batek zona bakoitzeko batez besteko irabaziarekin.

Benetan zer esan nahi du %72ko datuak

Ondorio nagusietako bat da europako biztanleriaren %72 inguruan bizi dela pertsona batek irabazi ertainak dituen lekuetan, 30 urteko hipoteka baten bidez 75 metro karratu baino gehiagoko etxebizitza finantzatu ezin duela.

Ikertzaileek irabazi ertain lokal batekin pertsona bakar baten erosketa ahalmena neurtzen dute, ez bikote batek bi soldatarekin.

Egileek berak onartzen dute 75 metroko etxebizitza, normalean bi edo hiru logelarekin, gutxienez bi pertsonak okupatzeko diseinatuta dagoela. Hala ere, herrialdeen eta etxebizitzen tamainen arteko oinarria mantentzeko irabazi bakarra erabiltzen dute.

Ondorioa da irabazi bateko batez besteko soldata batek ez duela jada 75 metroko etxebizitza familiarik finantzatzeko aukera ematen Europako gehiengoan.

Espainiako hiriak eta kostak, tentsio handieneko guneen artean

Ikertzailearen Europako mapak Espainiako lurralde desberdintasun handia identifikatzen du. Barrualdeko landa guneek irisgarritasun maila erlatiboki hobeak mantentzen dituzte, bitartean hiri handiek, irlek eta Mediterraneo kostako zati handi batek zailtasun askoz handiagoak erakusten dituzte.

Madril Espainiako hiri urbano nagusitzat agertzen da, mugako udalerrietara hedatzen den garestitzearekin. Halaber, turismo eta kostako guneak nabarmentzen dira, non bigarren etxebizitzen eta alokairu laburren eskaerak biztanleria erresidentearen aurka lehiatzen duen.

Txostenak Algarve portugaldarrean, Frantziako Costa Azul-n, Alpeetako eremuetan eta beste turismo helmuga europarretan antzeko joera bat detektatzen du.

Nola kalkulatu den beharrezko soldata hiriburu bakoitzean

Espainiako argazkia eguneratzeko, DEMÓCRATAk 75 metro karratuko etxebizitza erabilia eskuratzeko beharrezko irabaziak kalkulatu ditu 50 probintzia hiriburutan, Ceuta eta Melilla barne.

Horretarako, ondorengo irizpideak erabili ditugu:

• Metro karratuko eskaintza prezioa idealista 2026ko abuztuan argitaratua.
• 75 metro karratuko etxebizitza.
• Prezioaren %80ko hipoteca.
• 30 urteko amortizazio epea.
• 2,96%ko interes-tasa, 2026ko ekainaren etxebizitzako hipoteketan inskribatutakoen batez bestekoa, INEren arabera.
• Maximo kuota eroslearen edo etxearen hileko irabazi netoen hiru parteko bat.
• Aurreko aurrezkia orientagarria %30: bankuak finantzatu ez duen prezioaren %20 eta zerga eta gastuetarako 10%ko aprox. hornidura gisa.

Zerga eta gastuetarako bideratutako ehunekoa ez da berdina Espainia osoan. Etxebizitza berria edo erabilitakoa den, autonomia erkidegoa, eroslearen adina eta posible diren hobariak kontuan hartuta aldatzen da. Horregatik, %10eko zerga eta gastuak kapitalak alderatzeko homogeneo estimazio gisa erabiltzen dira.

Espainiako kapital batean 75 metroko etxebizitzaren soldata, prezioa eta kuota
 

Aurrezkien beharra

Problema ez da hipotekaren ordainketa egiteko behar den soldatarekin mugatzen. Hasierako oztopoa are handiagoa da: aurreztuak. 75 metroko etxebizitza batek, iragartzen den prezio ertainean oinarrituta, 501.000 euro inguru kostatzen du Donostian eta 485.325 euro Madrilen. Entitateak %80 finantzatzen badu, erosleak %20 gainerakoa estali behar du eta zerga eta gastuak ordaindu.

Hau kalkulu honetan erabilitako %30eko orientazio-probentzioa kontuan hartuta, Donostian 150.300 euro eta Madrilen 145.598 euro aurreztu beharko lirateke.

Palman eta Bartzelonan, hasierako kopurua 120.000 eurotik gorakoa izango litzateke. Bilbon 94.500 euro inguruan ibiliko litzateke eta Malagan 88.600 euro inguruan hurbilduko litzateke.

Kapital ekonomikoen artean ere aurreztu beharreko zenbateko garrantzitsuak behar dira: Zamoran 32.600 euro inguru, Jaenen 33.000 eta Lleidan 34.100.

Bikote batek bi soldata batzen ditu

Aurreko taulan jasotako irabaziak ez dute beharrezkoa izaten soldata bakar batetik etorri. Irabazi horiek hileko neto bateratuak dira, beraz, bikote batek bi soldata batzen ditu.

Madrilen erosteko, adibidez, etxeak hileko 4.886 euro neto inguru egiaztatu beharko lituzke errenta baten hiru heren mantentzeko. Bi soldata izan daitezke, bakoitza 2.443 euro neto inguru.

Bartzelonan bi irabazi inguru 2.054 euro beharko lirateke. Palman, 2.085 euro pertsonako; eta Donostian, 2.522 euro inguru.

Kopuru hauek izateak ez du bermatzen bankuak operazioa onartuko duenik. Entitateak laneko egonkortasuna, eskatzaileen adina, beste zorrak, kreditu-historiala eta balorazioaren balioa ere aztertzen ditu.

Eskaintza prezioa ez da salmenta prezio amaitua

Europako ikerketak eta kapitalen kalkuluak iragarkietan argitaratutako prezioak erabiltzen dituzte. Ez dira beharrezkoa izaten operazioak ixteko itxaropenak. ESPONen metodologia txostenak muga hau onartzen du. Prezioak jaitsi daitezke, baina baita iragartzen den zenbatekoa gainditzea ere, eskaera handiko merkatuetan.

Ikerlariek arazo hau partzialki zuzentzen saiatu ziren argitaratutako iragarkiek zenbat denbora irauten zuten kontuan hartuta. Hala ere, eskaintza prezioak transakzio prezio bihurtzea sistematikoki baztertu zuten, herrialde eta udal guztientzat iturri berri, homogeneo eta nahikoa xehetatua aurkitu ez zutelako.

DEMOKRATAren kalkulua, beraz, eskuragarri dagoen eskaintzaren sarbidearen estimazio gisa interpretatu behar da, ez simulazio lotesle gisa eta ezta operazio bakoitzaren prezio zehatza gisa ere.

Kuota ez da jabe izatearen gastu guztiak barne hartzen

Taulak hipotekaren kuota bakarrik jasotzen du. Etxearen benetako ahalegina handiagoa izango da, jabetzak beste gastu batzuk sortzen dituelako: Ondasun Higiezinen Zerga, jabeen komunitatea, etxebizitzaren asegurua, mantentze-lanak eta konponketak, extraordinarioak eta hornidura eta udaletxeko tasak.

Gainera, interes-tasaren aldaketa emaitza aldatzen du. 2,96%ko kuota kalkulatua handituko litzateke finantzaketa lortua garestiagoa balitz. 25 urteko epearekin ere handiagoa izango litzateke, 2026ko maiatzean sortu ziren hipoteketatik, INEk dioenaren arabera, iraupen ertainekoak izan ziren.

Etxea irabazien gainetik garestitzen da

Erabilitako etxebizitzaren iragarki prezioa abuztuan 2.924 euro metro koadroko iritsi zen Espainian, aurreko urtean baino %12,5 gehiago. Estatu mailako batez bestekoak desberdintasun muturrekoak ezkutatzen ditu: Donostiak 6.680 euro metro koadroko iristen da, bitartean Zamorak 1.449 euroan geratzen da.

Arrakala ez da prezioaren menpekoa bakarrik. Etxe nahiko merke batek iritsgarri izaten jarraitu dezake tokiko soldata baxuak badira. Horregatik, TU Wien ikerketak prezioak eta irabaziak konbinatzen ditu, hiri garestien sailkapenarekin mugatu beharrean.

Bere ohartarazpen nagusia da sarbide arazoak ez direla orain urbanizazio zentro gutxira mugatzen. Prezio altuko eremuak auzoko udalerrietara zabaldu egiten dira, bitartean lurralde ruralean alokairu eskaintza nahikoa falta da.

Europako ikerketaren murrizketak

Ikerketaren emaitzak irakurri behar dira hainbat kontu kontuan hartuta:

• 2024ko martxotik 2025eko martxora argitaratutako iragarkiak aztertzen ditu, 2026ko egungo prezioak ez.
• Eskaintza prezioak erabiltzen ditu, ez itxita dauden salerosketa guztiak.
• Kanpo informalen bidez saldu edo alokatutako etxebizitzak ez ditu jasotzen.
• Lehenik eta behin, erosle edo alokairu berrientzako eskuragarri dagoen eskaintza pribatuan zentratzen da.
• 75 metroko kalkuluak irabazi batez besteko bakarra erabiltzen du.
• Udal batez bestekoek auzoen artean desberdintasun garrantzitsuak ezkutatu ditzakete.
• Irabazien hiru hereneko muga finantza kontuaren kontzeptu bat da, ez lege debekua.

Hala ere, muga hauek direla eta, ikerketak Europako higiezinen merkatuari buruz orain arte eraikitako konparagarriak diren oinarri zabaletako bat eskaintzen du. Bere balioa ez da etxebizitza bakoitzaren prezio zehatza ezartzean, baizik eta irisgarritasunaren galera hiriburuetan, eremu urbanoetan eta turismo-eremuetan pilatzen dela erakustean eta bere mugak tradizionaletatik kanpora zabaltzen hastea.