"Si ce n'est pas toi, fais-le moi savoir, parce que la saison d'entraînement est terminée". Le message que Dua Lipa chante dans son hit de 2024, Training Season, est celui-ci : fini les essais, il est temps de chercher des solutions définitives. Et peut-être que cette métaphore musicale sert aussi à décrire le moment que traverse le logement en Espagne. Nous avons passé des années à essayer des formules, à modifier des réglementations et à appliquer des mesures partielles, tandis que le problème d'accès devient de plus en plus complexe. Il est temps de laisser derrière nous les expériences et de trouver une véritable issue au labyrinthe du logement.
Les données dessinent un marché tendu par une demande qui ne trouve pas d'offre suffisante. Au premier semestre de 2026, 25 % des Espagnols ont réalisé une action de demande de logement, deux points de plus qu'un an auparavant. En même temps, 16 % ont cherché un logement sans réussir à conclure une opération, contre 14 % en 2025, tandis que l'offre stagne et atteint à peine 6 % des particuliers. Ce sont des données de Fotocasa Research qui montrent à quel point le besoin de logement est en conflit avec une offre insuffisante. Que pouvons-nous faire ? Il n'existe pas de mesure unique capable de résoudre un problème de cette ampleur. Mais nous pouvons identifier cinq recettes indispensables.
1. Un pacte d'État pour les 30 prochaines années
La première est probablement la plus difficile (politiquement) et, en même temps, la plus nécessaire : un pacte d'État pour le logement. Le logement ne peut pas dépendre des changements de cycle politique. Construire, réhabiliter, développer des terrains ou élargir le parc public nécessite des années. C'est pourquoi nous avons besoin d'un engagement de toutes les forces politiques et de toutes les administrations avec un horizon d'au moins 30 ans. Le marché immobilier a besoin de stabilité, car l'offre, la demande et le financement sont étroitement liés et un quatrième facteur les influence : la réglementation.
Pour cela, un pacte d'État permettrait d'établir des objectifs quantifiables, des calendriers et des mécanismes d'évaluation qui survivraient aux législatures. Parce quune politique de logement qui change tous les quatre ans ne nous mène nulle part et peut difficilement résoudre un déficit qui s'accumule depuis des décennies. Fini les expériences.
2. Plus d'investissement public et plus de terrains disponibles
La deuxième recette est d'augmenter l'investissement public et de mettre à disposition du marché plus de terrain urbanisable. Si de plus en plus de personnes cherchent un logement et que nous n'augmentons pas suffisamment le nombre de biens disponibles, cela générera une pénurie et la pression continuera à se transférer sur les prix. Il est nécessaire de faciliter la transformation du sol et de réduire les coûts associés à son développement, à partir d'une législation qui offre plus de flexibilité et d'accélération des processus d'urbanisation et de construction.
Nous avons également besoin de plus de ressources publiques, mais surtout, que celles déjà disponibles soient exécutées. Des 3.600 millions d'euros prévus pour les politiques de logement cette année, le Gouvernement n'a investi que 66 millions, ce qui représente l'exécution de seulement 1,8 % des fonds disponibles. Il ne s'agit pas seulement de construire des logements publics, mais de développer une politique budgétaire stable qui permette d'acquérir des terrains, de promouvoir de nouvelles constructions, de réhabiliter le parc résidentiel et de mobiliser des logements privés vers des usages résidentiels. Et, bien sûr, il est difficile de comprendre le renoncement aux prêts des fonds Next Generation, car cela signifie laisser échapper 4.000 millions d'euros qui pourraient être destinés à élargir le parc de logements sociaux.
3. Public et privé doivent travailler ensemble
On a réclamé par terre, mer et air la collaboration public-privé. L'Administration peut réguler pour faciliter le sol, le financement et les incitations, tandis que le secteur privé apporte une capacité d'investissement, de promotion, de construction et de gestion. Si nous voulons augmenter rapidement l'offre, nous devons tirer parti de toutes les capacités disponibles. Il existe de multiples modèles de collaboration public-privé, comme la cession de terrain public à des promoteurs privés à travers des concessions à long terme pour développer des logements abordables à louer.
Et cette alliance doit nécessairement inclure la réhabilitation. L'Espagne dispose d'un parc résidentiel qui doit être mis à jour, et une partie des logements n'atteint pas le marché précisément parce qu'ils nécessitent des investissements qui ne sont pas toujours supportables pour leurs propriétaires. Il faut récupérer les incitations fiscales à la réhabilitation pour améliorer les bâtiments, augmenter leur efficacité énergétique et valoriser des logements qui ne sont actuellement pas habitables. Construire plus de logements et récupérer ceux qui existent déjà doit faire partie de la même stratégie. L'ampleur du défi oblige à regarder les chiffres. Chez Fotocasa, nous estimons qu'il faudrait 1,8 million de logements pour équilibrer le parc.
4. Sécurité juridique et stabilité réglementaire
La quatrième recette est de générer de la confiance. Nous ne pouvons pas demander aux propriétaires d'élargir l'offre de location tout en percevant que les règles du jeu changent constamment et jouent contre eux. La sécurité juridique n'est pas une revendication exclusive des investisseurs, c'est une condition nécessaire pour de nombreux particuliers et petits propriétaires afin qu'il existe un marché locatif suffisamment large.
Les données de Fotocasa Research montrent que 68 % des propriétaires prévoient d'augmenter le prix des loyers ou de retirer leur logement de la location conventionnelle lorsque le contrat en cours prendra fin dans le contexte réglementaire actuel. De plus, 37 % de ces contrats prendront fin dans un délai de moins de douze mois. Et parmi les propriétaires de ces logements dont le contrat se termine, 34 % envisagent de retirer le bien de la location à long terme pour le vendre, chercher des locataires par chambres, ou le destiner au marché locatif de vacances.
Pour cela, les nouvelles réglementations doivent également être évaluées en fonction de leur impact sur l'offre. Réguler les chambres, les locations temporaires ou les appartements touristiques peut avoir de bonnes intentions, mais la question doit toujours être la même et doit se concentrer sur le résultat de ces politiques : ces mesures permettent-elles d'avoir plus de logements disponibles ou provoquent-elles que certains d'entre eux sortent du marché ?
5. Décentraliser les opportunités pour distribuer la demande
La cinquième recette regarde au-delà des grandes capitales et se concentre sur le modèle de pays. La solution à la pression résidentielle ne peut pas consister uniquement à essayer de construire de plus en plus de logements aux mêmes endroits. Nous devons également veiller à ce que les opportunités d'emploi et les services soient mieux répartis sur le territoire. Il existe une demande potentielle qui pointe précisément dans cette direction. 13 % des demandeurs de logement prévoient de déménager dans une municipalité plus petite à court et moyen terme, tandis que plus de la moitié des particuliers souhaiteraient vivre dans une zone rurale. Parmi les plus jeunes, l'intérêt pour vivre en dehors des villes explose.
En fait, l'Espagne est l'un des pays européens avec le plus faible pourcentage (14 %) de population vivant en dehors des environnements urbains, très en dessous de la moyenne de l'UE (25 %). Mais pour que cette décentralisation soit possible, nous avons besoin d'infrastructures. Parmi ceux qui souhaitent déménager en milieu rural, 64 % considèrent qu'il est indispensable d'avoir de bonnes connexions de transport et 50 % réclament des opportunités d'emploi adéquates. C'est pourquoi améliorer les transports publics métropolitains et les connexions entre les grands pôles et leurs zones d'influence est également une politique de logement.
Le logement a besoin, en définitive, de moins d'expérimentations de pré-saison et de plus de solutions. Parce que, comme le chante la magnifique Dua Lipa, la Training Season a déjà duré trop longtemps et il est temps de donner des résultats à la citoyenneté.
sur la signature :
María Matos, Directrice des Études et porte-parole de Fotocasa