"Se non sei tu, fammi sapere, perché la stagione degli allenamenti è finita". Il messaggio che Dua Lipa canta nel suo successo del 2024, Training Season, è questo: basta con le prove, è ora di cercare soluzioni definitive. E forse questa metafora musicale serve anche a descrivere il momento che sta attraversando l'abitazione in Spagna. Da anni stiamo provando formule, modificando regolamenti e applicando misure parziali, mentre il problema di accesso diventa sempre più complesso. È arrivato il momento di lasciare da parte gli esperimenti e trovare un'uscita reale dal labirinto dell'abitazione.
I dati disegnano un mercato teso da una domanda che non trova offerta sufficiente. Nel primo semestre del 2026, il 25% degli spagnoli ha effettuato qualche azione di domanda di abitazione, due punti in più rispetto a un anno prima. Allo stesso tempo, un 16% ha cercato un'abitazione senza riuscire a chiudere un'operazione, rispetto al 14% del 2025, mentre l'offerta si stagna e a malapena raggiunge il 6% dei privati. Sono dati di Fotocasa Research che mostrano fino a che punto la necessità di abitazione sta scontrandosi con un'offerta insufficiente. Cosa possiamo fare? Non esiste una misura unica capace di risolvere un problema di questa magnitudine. Ma possiamo identificare cinque ricette imprescindibili.
1. Un patto di Stato per i prossimi 30 anni
Il primo è probabilmente il più difficile (politicamente) e, allo stesso tempo, il più necessario: un patto di Stato per l'abitazione. L'abitazione non può dipendere dai cambiamenti di ciclo politico. Costruire, riabilitare, sviluppare suolo o ampliare il parco pubblico richiede anni. Per questo abbiamo bisogno di un impegno da parte di tutte le forze politiche e di tutte le amministrazioni con un orizzonte di almeno 30 anni. Il mercato immobiliare ha bisogno di stabilità, perché offerta, domanda e finanziamento sono strettamente correlati e su tutti loro incide un quarto fattore: la regolamentazione.
Perciò, un patto di Stato permetterebbe di stabilire obiettivi quantificabili, calendari e meccanismi di valutazione che sopravvivano alle legislature. Perché una politica abitativa che cambia ogni quattro anni non ci porta da nessuna parte e difficilmente può risolvere un deficit che si accumula per decenni. Basta con gli esperimenti.
2. Maggiore investimento pubblico e più suolo disponibile
La seconda ricetta è incrementare l'investimento pubblico e mettere a disposizione del mercato più suolo urbanizzabile. Se ci sono sempre più persone che cercano abitazione e non incrementiamo sufficientemente il numero di immobili disponibili, si genererà scarsità e la pressione continuerà a trasferirsi sui prezzi. È necessario facilitare la trasformazione del suolo e ridurre i costi associati al suo sviluppo, a partire da una legislazione che offra maggiore flessibilità e accelerazione dei processi di urbanizzazione e costruzione.
Abbiamo anche bisogno di più risorse pubbliche, ma, soprattutto, che quelle già disponibili vengano eseguite. Dei 3.600 milioni di euro previsti per politiche abitative quest'anno, il Gobierno ha investito appena 66 milioni, il che significa eseguire solo l'1,8% dei fondi disponibili. Non si tratta solo di costruire abitazioni pubbliche, ma di sviluppare una politica di bilancio stabile che permetta di acquisire suolo, promuovere nuove costruzioni, riabilitare il parco residenziale e mobilitare abitazioni private verso usi residenziali. E, naturalmente, risulta difficile comprendere la rinuncia ai prestiti dei fondi Next Generation, poiché significa lasciar scappare 4.000 milioni di euro che potrebbero essere destinati ad ampliare il parco di abitazioni sociali.
3. Pubblico e privato devono lavorare insieme
È stata richiesta a gran voce la collaborazione pubblico-privata. L'Amministrazione può regolamentare per facilitare suolo, finanziamenti e incentivi, mentre il settore privato apporta capacità di investimento, promozione, costruzione e gestione. Se vogliamo aumentare rapidamente l'offerta, dobbiamo sfruttare tutte le capacità disponibili. Esistono molteplici modelli di collaborazione pubblico-privata, come la cessione di suolo pubblico a promotori privati attraverso concessioni a lungo termine per sviluppare abitazioni accessibili in affitto.
E questa alleanza deve necessariamente includere la riabilitazione. La Spagna ha un parco residenziale che necessita di essere aggiornato, e parte delle abitazioni non arriva sul mercato proprio perché richiedono investimenti che non sempre risultano sostenibili per i loro proprietari. Devono essere recuperati gli incentivi fiscali per la riabilitazione per migliorare gli edifici, aumentare la loro efficienza energetica e valorizzare abitazioni che attualmente non sono abitabili. Costruire più abitazioni e recuperare quelle già esistenti deve far parte della stessa strategia. La magnitudo della sfida obbliga a guardare i numeri. In Fotocasa stimiamo che sarebbero necessarie 1,8 milioni di abitazioni per equilibrare il parco.
4. Sicurezza giuridica e stabilità normativa
La quarta ricetta è generare fiducia. Non possiamo chiedere ai proprietari di ampliare l'offerta di affitto mentre percepiscono che le regole del gioco cambiano costantemente e giocano contro di loro. La sicurezza giuridica non è una rivendicazione esclusiva degli investitori, è una condizione necessaria per molti privati e piccoli proprietari affinché esista un mercato di affitto sufficientemente ampio.
I dati di Fotocasa Research mostrano che il 68% dei proprietari prevede di aumentare il prezzo degli affitti o ritirare la propria abitazione dall'affitto convenzionale quando scadrà il contratto vigente di fronte all'attuale contesto normativo. Inoltre, il 37% di questi contratti scadrà in un periodo inferiore a dodici mesi. E tra i proprietari di queste abitazioni che terminano contratto, un 34% contempla di ritirare l'immobile dall'affitto a lungo termine per venderlo, cercare inquilini per stanze, o destinarlo al mercato vacanziero.
Per questo motivo, le nuove normative devono essere valutate anche per il loro impatto sull'offerta. Regolare le stanze, gli affitti temporanei o gli appartamenti turistici può avere buone intenzioni, ma la domanda deve essere sempre la stessa e deve concentrarsi sul risultato di tali politiche: queste misure riescono a far sì che ci siano più abitazioni disponibili o provocano che parte di esse esca dal mercato?
5. Decentralizzare le opportunità per distribuire la domanda
La quinta ricetta guarda oltre le grandi capitali e si concentra sul modello di paese. La soluzione alla pressione residenziale non può consistere unicamente nel tentare di costruire sempre più abitazioni negli stessi luoghi. Dobbiamo anche fare in modo che le opportunità lavorative e i servizi siano distribuiti meglio sul territorio. Esiste una domanda potenziale che punta precisamente in quella direzione. Il 13% dei richiedenti abitazione prevede di trasferirsi in un comune più piccolo a breve e medio termine, mentre più della metà dei privati desidererebbe vivere in una zona rurale. Tra i più giovani, l'interesse per vivere fuori dalle città esplode.
Infatti, la Spagna è uno dei paesi europei con la percentuale più bassa (14%) di popolazione che vive fuori dagli ambienti urbani, molto al di sotto della media dell'UE (25%). Ma affinché questa decentralizzazione sia possibile, abbiamo bisogno di infrastrutture. Tra coloro che desiderano trasferirsi in un'area rurale, il 64% considera imprescindibili buone connessioni di trasporto e il 50% richiede opportunità lavorative adeguate. Per questo motivo, migliorare il trasporto pubblico metropolitano e le connessioni tra i grandi nuclei e le loro aree di influenza è anche una politica abitativa.
La casa ha bisogno, in definitiva, di meno esperimenti di pre-stagione e più soluzioni. Perché, come intona la magnifica Dua Lipa, la Training Season è già durata troppo a lungo ed è ora di dare risultati ai cittadini.
sulla firma:
María Matos, Direttrice di Studi e portavoce di Fotocasa