L'avvocato Sergio Gómez, di AAGD Abogados, avverte dei conflitti legati alla data di applicazione dei limiti, al calcolo del canone, ai contratti stagionali, all'affitto per stanze e alla restituzione di somme incassate indebitamente
Il nuovo mappa delle zone tese della Catalogna può generare conflitti tra proprietari e inquilini, soprattutto nei contratti dei prossimi mesi.
Il Govern ha annunciato la proroga di un anno della dichiarazione di 118 comuni, l'esclusione di 22 e l'inizio della procedura per incorporare 53. Se approvata, la Catalogna avrà 302 comuni sottoposti a contenimento dei canoni.
AAGD Abogados avverte che l'annuncio non cambia automaticamente il regime giuridico dei contratti. La Generalitat sta ancora trattando entrambi i cambiamenti, secondo la documentazione ufficiale sulle zone di mercato residenziale teso.
"Non bisogna confondere l'annuncio con la sua entrata in vigore: alcuni giorni possono determinare se il canone era limitato", spiega Sergio Gómez, avvocato di AAGD Abogados.
Consultazioni legali più abituali
1. Contratti firmati quando un comune entra o esce da una zona tesa
Un'abitazione di uno dei 53 nuovi comuni non sarà soggetta retroattivamente ai limiti: il regime si applicherà quando terminerà la procedura.
I 22 comuni esclusi dalla proroga continueranno a essere zone tese fino al termine del periodo vigente. Un proprietario potrebbe fissare un canone superiore credendo che il suo comune sia già uscito dalla mappa anche se la limitazione rimane in vigore.
Bisogna anche distinguere tra prorogare un contratto e firmarne un altro. La proroga mantiene la relazione precedente; il nuovo contratto può attivare i limiti vigenti al momento della stipula.
"Bisogna verificare la risoluzione, la sua vigenza, il contratto precedente e se si tratta di una proroga o di una nuova relazione", sottolinea Gómez.
2. Applicare l'indice quando il vero limite è il canone precedente
Se l'abitazione è stata affittata come residenza abituale nei cinque anni precedenti e il proprietario non è un grande possessore, il nuovo canone non può superare l'ultimo canone contrattuale aggiornato.
Così, se l'indice consente 1.200 euro ma il contratto precedente fissava 950, il canone deve partire, in generale, dai 950 euro aggiornati.
È possibile solo un aumento aggiuntivo fino al 10% in casi come riabilitazione, miglioramenti accreditati di efficienza energetica o accessibilità, o contratti di dieci o più anni.
Se il locatore è un grande proprietario, deve confrontare l'affitto precedente aggiornato con l'indice e applicare il limite più restrittivo. Può anche riguardare le abitazioni non affittate nei cinque anni precedenti se così indicato dalla dichiarazione.
Queste regole sono raccolte nell'articolo 17 della Legge sugli Affitti Urbani.
3. Aggiungere spese per compensare la limitazione dell'affitto
Alcuni contratti rispettano l'affitto massimo, ma aggiungono importi per comunità, IBI, mobili, pulizia, manutenzione o altri servizi.
Non possono essere addebitate al locatario spese assenti dal contratto precedente. Cambiare il nome di parte del prezzo o fatturarlo separatamente può essere un incremento occulto.
In quel caso può essere richiesta l'inapplicabilità della clausola e la restituzione delle somme indebitamente riscosse.
4. Contratti stagionali che non giustificano correttamente la loro finalità
La durata non determina la natura del contratto. Firmare per undici mesi o chiamarlo «stagionale» non basta per escludere le regole dell'affitto di abitazione.
La normativa catalana richiede di indicare e attestare la causa temporale. La documentazione deve essere depositata con la cauzione.
Un anno accademico o uno spostamento lavorativo possono giustificare la temporalità. Anche così, si applicano le regole di abitazione su affitto, garanzie e spese.
Se non si identifica la causa, manca documentazione o non viene depositata correttamente, si presume che l'affitto copra un bisogno permanente.
"Il contratto stagionale non è un'etichetta per eludere limiti: contano la finalità reale, la documentazione e le prove", afferma Gómez.
5. Collegare contratti temporanei con lo stesso inquilino
Se dopo un contratto di dieci mesi se ne firma un altro sulla stessa abitazione senza attestare che continua la causa temporale, la relazione può essere soggetta all'affitto permanente.
Questo può implicare una durata minima di cinque anni, sette se il locatore è una persona giuridica, e proroghe dal contratto iniziale.
Lo stesso problema sorge se l'inquilino rimane nell'abitazione dopo la scadenza della causa che ha giustificato il contratto.
6. Affittare per stanze superando il limite dell'abitazione completa
Dividere un'abitazione in stanze non consente di superare il prezzo massimo dell'affitto unitario.
La frammentazione fisica o contrattuale non evita le regole dell'affitto. Devono anche essere rispettate la superficie minima per persona e l'occupazione massima della licenza di abitabilità.
Possono esserci reclami individuali e problemi per distribuire l'importo riscosso oltre il limite congiunto.
AAGD Avvocati amplia queste questioni nel suo articolo sulla Legge 11/2025, l'affitto temporaneo e l'affitto per stanze in Catalogna.
7. Recuperare le somme riscosse oltre il massimo legale
La sanzione non restituisce automaticamente all'inquilino quanto pagato in più: dovrà reclamarlo e, senza accordo, valutare una causa civile.
Dovrà attestare il canone legale, i pagamenti, le spese incluse e da quando è esistito l'eccesso.
L'Amministrazione può aprire un procedimento. Superare il limite fino al 30% è un'infrazione grave, con multe da 9.001 a 90.000 euro; oltre è molto grave, con multe da 90.001 a 900.000 euro.
Omettere la finalità del contratto o utilizzare una causa falsa o fraudolenta può anche essere un'infrazione molto grave secondo la Legge catalana sulla casa.
"Un'irregolarità può generare un reclamo civile e un procedimento sanzionatorio. La multa non risolve il reclamo economico dell'inquilino", avverte Gómez.
La documentazione sarà decisiva nei futuri contenziosi
Per fissare il canone devono essere conservati il contratto precedente e le sue aggiornamenti, verificare se il proprietario è un grande possessore e ottenere l'indice. Nei contratti temporanei bisogna anche attestare la causa e il suo deposito con la cauzione.
La mancanza di documenti può ostacolare la difesa del proprietario e obbligare l'inquilino a utilizzare registrazioni, comunicazioni, annunci o giustificativi bancari per dimostrare il canone e i pagamenti.
"La regolamentazione non limita solo i prezzi: richiede tracciabilità. Il contratto, l'annuncio, la documentazione e l'uso reale devono essere coerenti. Altrimenti, aumenta il rischio di reclamo e contenzioso", conclude Gómez.