Il valore degli immobili nei comuni della costa spagnola, escludendo le capitali di provincia, è aumentato del 13,5% su base annua nel primo trimestre del 2026, raggiungendo i 1.992 euro al metro quadrato. Questo aumento colloca lo sforzo di acquisto al 40% del reddito disponibile della famiglia media e inizia a rivelare segni di affaticamento nella domanda, secondo il rapporto "Vivienda en Costa 2026" redatto da Tinsa by Accumin.
"Il mercato residenziale sulla costa, fortemente dominato dalle dinamiche del segmento vacanziero, combina una crescita intensa dei prezzi con una domanda robusta che inizia a mostrare segnali di esaurimento, rivelando la scarsità di offerta come fattore principale che sostiene le tensioni sui prezzi e rende sempre più difficile l'accesso all'abitazione per il salario locale medio", ha sottolineato la direttrice del Servizio Studi di Tinsa by Accumin, Cristina Arias.
Aumenti più forti nelle isole e nel Mediterraneo
Per aree, i maggiori avanzamenti di prezzo si sono registrati negli arcipelaghi delle Baleari e delle Canarie, con un aumento del 14,1%, e nella Costa Mediterranea, dove l'incremento è stato del 13,9%. A seguire si sono posizionate la Costa Nord e la costa atlantica andalusa, entrambe con una crescita nominale dell'11,7%.
Se si confronta con i massimi della bolla immobiliare del 2007, lo studio segnala che il prezzo sulla costa rimane un 30% al di sotto in termini reali. Tuttavia, in termini nominali, circa cento comuni, localizzati soprattutto nelle Baleari, Canarie, Alicante, Malaga, Cadice e Pontevedra, hanno già superato le soglie raggiunte in quel ciclo.
Sforzo ipotecario in aumento e accesso più difficile
Lo sforzo finanziario richiesto per affrontare il primo anno di mutuo supera la raccomandazione del 35% e si colloca a livelli di forte tensione in determinati scaglioni. Spiccano le Baleari, con un 59%, Malaga, con un 57%, e Alicante, con un 46%. All'estremo opposto, i registri più contenuti si osservano principalmente in segmenti della Costa Nord, così come a Murcia, Valencia, Castellón e Almería.
"La costa spagnola cresce in modo sempre più diseguale. Mentre lo sforzo di acquisto dell'insieme nazionale rimane vicino all'equilibrio, l'accesso all'abitazione raggiunge livelli di elevata tensione sulla costa, e critici in vari scaglioni, dove la fusione tra i prodotti di prima e seconda residenza privilegia la maggiore redditività offerta dal segmento vacanziero", ha spiegato Arias.
Allo stesso modo, la responsabile del Servizio di Studi avverte che la convergenza degli usi tra abitazione principale e di riposo sta spostando il prodotto tradizionale. Secondo quanto evidenziato, "la compatibilizzazione dell'abitazione principale con l'uso vacanziero si mantiene, un anno di più, come la principale sfida della costa spagnola".
Seconda residenza: prezzi alti e margine di aumento
Nel niche specifico della seconda residenza, la rete tecnica della valutatrice stima un prezzo medio di 3.150 euro al metro quadrato, un 11,6% sopra la media nazionale. Nel 77% dei segmenti studiati, gli esperti considerano che esista ancora margine di crescita, mentre nel 23% restante rilevano sintomi di stabilizzazione o di aver raggiunto il tetto.
"Nessuna zona riduce la sua attività rispetto all'anno precedente, ma aumenta il numero di zone che percepiscono segnali di esaurimento e che indicano che il prezzo dell'abitazione vacanziera potrebbe essere vicino a toccare il tetto", ha indicato a riguardo l'analista senior del Servizio di Studi di Tinsa by Accumin, Andrea de la Hoz.
Operazioni, acquirenti stranieri e nuova costruzione
Per quanto riguarda il mercato delle compravendite, i comuni costieri hanno registrato 204.089 operazioni nel 2025, il che rappresenta un avanzamento annuale dell'1,7%. Gli acquisti da parte di stranieri si sono moderati del 3% nel complesso, anche se sono aumentati sulla costa atlantica andalusa, con un 11,4% in più, e sulla Costa Nord, con un aumento del 10,9%.
Dal lato dell'offerta, il rilascio di permessi per nuove costruzioni sulla costa è aumentato del 21,7% su base annua, fino a 29.101 licenze. L'impulso è stato particolarmente intenso nelle Isole, dove sono aumentati del 39%, e nell'Andalusia Atlantica, con un 23% in più. Mijas (1.670), Estepona (1.278) e Gijón (854) hanno guidato il numero di permessi rilasciati.
"Nonostante l'attività promozionale si concentri sulle coste dove l'accesso all'abitazione risulta più critico, continua a essere orientata maggiormente verso il segmento vacanziero, più redditizio rispetto ai margini ristretti forniti dal segmento di abitazione principale, senza correggere il disequilibrio nell'accesso", ha concluso Cristina Arias.