O advogado Sergio Gómez, da AAGD Advogados, alerta sobre os conflitos relacionados com a data de aplicação dos limites, o cálculo da renda, os contratos de temporada, o aluguel por quartos e a devolução de quantias cobradas indevidamente
O novo mapa de zonas tensionadas da Catalunha pode gerar conflitos entre proprietários e inquilinos, sobretudo nos contratos dos próximos meses.
O Govern anunciou a prorrogação por um ano da declaração de 118 municípios, a exclusão de 22 e o início do procedimento para incorporar 53. Se aprovado, a Catalunha terá 302 municípios submetidos à contenção das rendas.
AAGD Advogados alerta que o anúncio não muda automaticamente o regime jurídico dos contratos. A Generalitat ainda tramita ambas as mudanças, segundo a documentação oficial sobre as zonas de mercado residencial tensionado.
"Não se deve confundir o anúncio com sua entrada em vigor: alguns dias podem determinar se a renda estava limitada", explica Sergio Gómez, advogado da AAGD Advogados.
Consultas legais mais habituais
1. Contratos assinados quando um município entra ou sai de uma zona tensionada
Uma habitação de um dos 53 novos municípios não ficará submetida retroativamente aos limites: o regime será aplicado quando terminar o procedimento.
Os 22 municípios excluídos da prorrogação continuarão sendo zonas tensionadas até que termine o período vigente. Um proprietário poderia fixar uma renda superior acreditando que seu município já saiu do mapa, embora a limitação continue vigente.
Também é preciso distinguir entre prorrogar um contrato e assinar outro. A prorrogação mantém a relação anterior; o novo contrato pode ativar os limites vigentes ao ser celebrado.
"É preciso verificar a resolução, sua vigência, o contrato anterior e se se trata de uma prorrogação ou de uma nova relação", aponta Gómez.
2. Aplicar o índice quando o verdadeiro limite é a renda anterior
Se a habitação foi alugada como residência habitual nos cinco anos anteriores e o proprietário não é grande detentor, a nova renda não pode superar a última renda contratual atualizada.
Assim, se o índice permite 1.200 euros, mas o contrato anterior fixava 950, a renda deve partir, em geral, dos 950 euros atualizados.
Só é permitido um aumento adicional de até 10% em casos como reabilitação, melhorias comprovadas de eficiência energética ou acessibilidade, ou contratos de dez ou mais anos.
Se o arrendador é grande proprietário, deve comparar o aluguel anterior atualizado com o índice e aplicar o limite mais restritivo. Também pode vigorar para habitações não alugadas nos cinco anos anteriores se assim indicar a declaração.
Estas regras estão recolhidas no artigo 17 da Lei de Arrendamentos Urbanos.
3. Adicionar despesas para compensar a limitação do aluguel
Alguns contratos respeitam o aluguel máximo, mas adicionam valores por comunidade, IBI, mobiliário, limpeza, manutenção ou outros serviços.
Não podem ser cobradas ao inquilino despesas ausentes do contrato anterior. Mudar o nome de parte do preço ou faturá-la separadamente pode ser um aumento encoberto.
Nesse caso pode ser pedida a inaplicação da cláusula e a devolução das quantias cobradas indevidamente.
4. Contratos de temporada que não justificam corretamente sua finalidade
A duração não determina a natureza do contrato. Assinar por onze meses ou chamá-lo de "de temporada" não basta para excluir as regras do aluguel de habitação.
A normativa catalã exige indicar e credenciar a causa temporal. A documentação deve ser depositada com a fiança.
Um curso acadêmico ou um deslocamento laboral podem justificar a temporalidade. Mesmo assim, vigem as regras de habitação sobre aluguel, garantias e despesas.
Se não se identifica a causa, falta documentação ou não se deposita corretamente, presume-se que o aluguel cobre uma necessidade permanente.
"O contrato de temporada não é um rótulo para eludir limites: importam a finalidade real, a documentação e as provas", afirma Gómez.
5. Encadear contratos temporais com o mesmo inquilino
Se após um contrato de dez meses se assina outro sobre a mesma habitação sem credenciar que continua a causa temporal, a relação pode ficar sujeita ao aluguel permanente.
Isso pode implicar uma duração mínima de cinco anos, sete se o arrendador for pessoa jurídica, e prorrogações desde o contrato inicial.
O mesmo problema surge se o inquilino continuar na habitação após finalizar a causa que justificou o contrato.
6. Alugar por quartos superando o limite da habitação completa
Dividir uma habitação em quartos não permite superar o preço máximo do aluguel unitário.
A fragmentação física ou contratual não evita as regras do aluguel. Também devem ser respeitadas a superfície mínima por pessoa e a ocupação máxima da cédula de habitabilidade.
Pode haver reclamações individuais e problemas para repartir a quantia cobrada acima do limite conjunto.
AAGD Advogados amplia essas questões em seu artigo sobre a Lei 11/2025, o aluguel temporário e o aluguel por quartos na Catalunha.
7. Recuperar as quantias cobradas acima do máximo legal
A sanção não devolve automaticamente ao inquilino o que foi pago a mais: deverá reclamá-lo e, sem acordo, avaliar uma ação civil.
Deverá comprovar o aluguel legal, os pagamentos, os gastos incluídos e desde quando existiu o excesso.
A Administração pode abrir um processo. Superar o limite até 30% é infração grave, com multas de 9.001 a 90.000 euros; acima disso é muito grave, com multas de 90.001 a 900.000 euros.
Omitir a finalidade do contrato ou utilizar uma causa falsa ou fraudulenta também pode ser uma infração muito grave segundo a Lei catalã de habitação.
"Uma irregularidade pode gerar uma reclamação civil e um processo sancionador. A multa não resolve a reclamação econômica do inquilino", adverte Gómez.
A documentação será decisiva nos futuros litígios
Para fixar o aluguel devem ser conservados o contrato anterior e suas atualizações, verificar se o proprietário é grande detentor e obter o índice. Em contratos temporários também é necessário comprovar a causa e seu depósito com a fiança.
A falta de documentos pode dificultar a defesa do proprietário e obrigar o inquilino a usar registros, comunicações, anúncios ou comprovantes bancários para provar o aluguel e os pagamentos.
"A regulamentação não só limita preços: exige rastreabilidade. O contrato, o anúncio, a documentação e o uso real devem ser coerentes. Se não, aumenta o risco de reclamação e litígio", conclui Gómez.