Este jueves 25 de mayo el BOE ha publicado la ley de Vivienda, que se aprobó definitivamente en el Senado el pasado 17 de mayo, en los términos en que recibió el visto bueno del Congreso de los Diputados.
Información publicada el 14 de abril, tras la firma del Gobierno del acuerdo con ERC y EH Bildu. Se ha actualizado conforme ha avanzado la tramitación.
En en Senado recibió 134 votos a favor, 117 en contra y una abstención. En el Congreso, cosechó el voto favorable de los partidos que conforman el Gobierno, PSOE y Unidas Podemos, y el respaldo de Esquerra Republicana de Catalunya (ERC), EH Bildu, Más País y Compromís. PP, Vox, Ciudadanos, PNV, PDeCat, Junts, Coalición Canaria y CUP se opusieron y el BNG se abstuvo.
La norma topa las subidas de los alquileres tanto en las zonas tensionadas como en las que no lo están; ajusta la definición de gran tenedor, incorpora mecanismos de protección para inquilinos y aborda los dasahucios.
Estas son las claves del acuerdo:
Qué es un gran tenedor
El acuerdo anunciado rebaja de 10 a 5 inmuebles la condición de gran tenedor, si así lo consideran las comunidades autónomas. Se amplía a personas físicas, y no solo jurídicas.
Las comunidades autónomas podrán rebajar la condición de ‘gran tenedor’ hasta aquellos propietarios que cuenten con al menos cinco inmuebles. El proyecto consideraba gran tenedor a propietarios con, al menos, diez inmuebles. Este cambio permitirá aplicar a más inmuebles la regulación de precios en base al índice de precios.
Zona tensionada con solo una condición
Las administraciones competentes (comunidades autónomas y ayuntamientos) podrán declarar una zona tensionada cuando se cumpla al menos una de las condiciones fijadas por ley: que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler más gastos y suministros básicos supere el 30% de renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos 3 puntos sobre el IPC en los últimos cinco años.
Esta última condición supone también una rebaja, ya que el proyecto consideraba para esta condición aumentos de 5 puntos sobre el IPC
Regulación de todos los inmuebles en una zona tensionada
Todos los inmuebles en una zona declarada como tensionada estarán sujetos a regulación de precios, sean propiedad de grandes tenedores o pequeños y estén bajo contrato en vigor o como nuevo contrato. El Gobierno, pese al rechazo de ERC y EH Bildu, mantendrá los incentivos fiscales para los pequeños tenedores afectados.
Los límites de precio se fijarán según la modalidad de contrato y el propietario. Los alquileres de pequeños propietarios se limitarán en función de la renta anterior. Por su parte, los alquileres de grandes tenedores se limitarán en función del índice de contención de precios.
Gastos y honorarios
Los propietarios deberán asumir los gastos y honorarios de las agencias de alquiler.
Se incluye la prohibición de aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos. Tampoco podrán aumentarse a través de gastos no acordados previamente, como gastos de comunidad o tasas de basura.
Asimismo se pone fin a las cláusulas de exclusión legal para no aplicar medidas de la ley si hay acuerdo entre las partes.
Topes a los alquileres: Cómo se actualizará cada año
El IPC no será el índice de referencia para actualizar año a año las rentas del alquiler. El Gobierno elaborará un nuevo índice para actualizar cada año los contratos de alquiler en vigor.
En 2022 este índice será de un 2% y en 2024 será del 3%. En adelante, a partir de 2025, será a partir de un nuevo índice con el compromiso de que no supere el IPC. Sin embargo, este compromiso no está reflejado en la enmienda acordada.
Los nuevos pisos que ingresen como alquiler en el mercado utilizarán como referencia el índice de precios elaborado para los grandes tenedores, aunque el inmueble pertenezca a un pequeño tenedor. Si dicho inmueble se ha alquilado en los últimos cinco años, no se considerará como tal y el precio se fijaría tomando como referencia el último contrato.
Medidas contra los desahucios
Prohibición de los desahucios sin fecha ni hora predeterminada.
Prórroga de los procedimientos de lanzamiento para aplazar los procesos más de dos años.
Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para los casos con afectados en situación de vulnerabilidad. Las comunidades podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativo habitacional.
Podrán utilizarse fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alquileres sociales bonificados, realojamientos o cualquier otra medida para ofrecer alternativa habitacional a personas en situación de vulnerabilidad.
Conflicto competencial
Respeto a índices de contención de precios autonómicos, como el vigente en Cataluña. El Gobierno no podrá intervenir en las políticas de vivienda de ayuntamientos o comunidades.
Los socios han celebrado la supresión de siete artículos relativos a políticas de Consumo, competencia de las comunidades autónomas.
ERC y Bildu consideran que el redactado de la ley no invade ahora competencias, sino que se trata de “una ley habilitante”, una «herramienta para la ciudadanía» y que “ofrece seguridad jurídica y la capacidad de adoptar nuevas políticas más avanzadas”.
Serán también las comunidades autónomas las que fijen y ejecuten las sanciones por incumplimiento de esta norma.