El acceso a la vivienda en España atraviesa una fase de tensión creciente, pero no de la misma manera en todo el país. Las diferencias dependen del territorio, del perfil de la demanda y de la tipología de las viviendas, según el último informe elaborado por Metrovacesa R3search, la iniciativa con la que la promotora ofrece lecturas estructurales sobre el mercado residencial español.
El documento subraya que el mercado inmobiliario nacional no puede entenderse como un bloque uniforme, sino como “un conjunto de realidades diversas determinadas por factores como la edad del comprador, su capacidad patrimonial y de renta o la zona geográfica en la que se asienta”.
Esta diversidad interna “obliga a replantear cómo se interpretan los datos y analizar más allá de una media nacional como referencia para comprender el mercado de la vivienda en España”, ha indicado la compañía en un comunicado, insistiendo en que los promedios estatales enmascaran fuertes contrastes territoriales.
Un mercado residencial fragmentado y con tensiones asimétricas
El análisis constata que la demanda estructural de vivienda continúa siendo elevada y rebasa de forma recurrente la capacidad de construcción de obra nueva. En el último año se constituyeron 219.666 nuevos hogares, un volumen significativo aunque por debajo de lo previsto, frente a 127.830 visados para vivienda de nueva planta.
Esta brecha entre hogares creados y viviendas iniciadas ha originado un déficit acumulado superior a 500.000 unidades (según el Banco de España), concentrado sobre todo en las zonas con mayor dinamismo demográfico y económico, y que sigue ampliándose ejercicio tras ejercicio.
La presión de la demanda tampoco es uniforme: se intensifica en las grandes áreas metropolitanas, la costa mediterránea y los archipiélagos, donde confluyen varios focos de tensión. Por un lado, un mercado de reposición muy activo que beneficia a quienes ya son propietarios y han acumulado patrimonio; por otro, flujos migratorios constantes que sostienen una demanda estructural muy por encima de la oferta disponible.
Este escenario agranda la brecha entre quienes acceden al mercado con recursos previos y quienes dependen casi por completo del crédito hipotecario, especialmente entre los menores de 45 años, para los que el acceso se vuelve progresivamente más complicado, según remarca Metrovacesa R3search.
En estos entornos de mayor presión, la escasez de suelo finalista y los ritmos de producción limitados refuerzan las tensiones y encarecen el acceso. En contraste, una parte relevante del interior peninsular conserva mercados más equilibrados, con precios más contenidos, oferta suficiente y niveles de accesibilidad relativamente favorables.
Esta desigualdad territorial explica que la evolución de los precios no sea homogénea y que los problemas de acceso a la vivienda presenten intensidades muy diferentes según la provincia.
Actividad firme y sin señales de riesgo financiero elevado
Pese a la presión estructural en los puntos más tensionados, los indicadores agregados del mercado no reflejan riesgos financieros excesivos. La actividad se mantiene en cotas relevantes, con 1,42 compraventas por cada 100 habitantes, lejos tanto de los máximos del ciclo 2004-2008 (1,74) como del mínimo registrado en 2013 (0,66). En conjunto, las cifras apuntan a un mercado dinámico, sin evidencias de un sobrecalentamiento inminente, de acuerdo con Metrovacesa R3search.
El acceso al crédito continúa siendo prudente. Alrededor del 70% de las operaciones de compra se formalizan con hipoteca, un porcentaje que apenas ha variado en la última década. Además, aunque el volumen de financiación concedida aumenta (+24,9%), lo hace en línea con el crecimiento del número de compraventas y bajo criterios de solvencia que se mantienen estrictos.
La subida de los precios (+15,7% en los últimos doce meses y +46,9% desde 2019, según el INE) se explica sobre todo por factores estructurales: creación de nuevos hogares, llegada de más de 642.000 residentes netos adicionales y una oferta insuficiente en las provincias más dinámicas. No obedece, por tanto, a una expansión crediticia laxa.
Expansión territorial y cambio del mapa residencial
El informe también detecta en los últimos trimestres una recuperación notable del mercado en provincias como Guadalajara, Toledo, Tarragona, Castellón o Murcia, donde se observan aumentos significativos tanto en precios como en número de operaciones.
Este comportamiento se vincula a un proceso de expansión territorial o efecto ‘mancha de aceite’, en el que la demanda se desplaza hacia áreas limítrofes cuando los núcleos centrales, como Madrid, Barcelona o Valencia, agotan la oferta disponible a precios asumibles para buena parte de los compradores.
Según la compañía, esta expansión progresiva está reconfigurando el mapa residencial español y anticipa dinámicas que previsiblemente se mantendrán en los próximos años, consolidando nuevos polos de actividad inmobiliaria más allá de las grandes capitales tradicionales.