Este fin de año ha venido cargado de eventos que buscan encontrar soluciones al gran problema del acceso a la vivienda en España. Tras escuchar a gestores públicos, promotores y expertos del sector, la conclusión es clara: no llegamos. Las propuestas puestas sobre la mesa no son suficientes y el tiempo juega en nuestra contra.
Todos los debates se han centrado en la oferta, incluida la propuesta del presidente. Es decir, el número de viviendas necesarias para satisfacer la demanda actual y futura. De este modo, hemos oído hablar de cuanta vivienda nueva es necesaria construir, cómo hacerlo, de la necesidad de rehabilitar y también de cómo facilitar el alquiler.
En estos mismos debates, casi todos celebrados en Madrid u otras grandes ciudades y protagonizados por expertos que residen en ellas, se habló de los grandes retos a superar y de lo difícil que será hacerlo: los largos plazos y los trámites farragosos necesarios para conseguir licencias, la dificultad de atraer capital inversor para construir los cientos de miles de viviendas que se necesitan, la escasez de suelo o la falta de mano de obra cualificada.
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La conclusión es que activar la oferta es complejo y llevará mucho tiempo. Además, la mayoría de las propuestas se centran únicamente en incrementar la oferta en las zonas más tensionadas: grandes ciudades y zonas turísticas.
¿Es el problema de la vivienda igual en todos los territorios? Esta es la pregunta que impulsó el Informe “Vivienda y territorio en España: análisis y oportunidades a partir del equilibrio territorial” que desde la Fundación Foro NESI hemos realizado a partir de los datos de la encuesta realizada por FOESSA en cerca de 13.000 hogares de todo el país.
Tras comparar las respuestas de los hogares de lo que denominamos España Abarrotada (ciudades de más de 500.000 habitantes), España Olvidada (ciudades pequeñas e intermedias, de las que apenas se habla) y España Vaciada o despoblada (pequeños municipios), los datos evidencian una relación directamente proporcional: a mayor concentración de población, mayores problemas relacionados con la vivienda.
En las grandes ciudades, el esfuerzo de acceso a la vivienda supera de forma recurrente el 30 % de los ingresos y alcanza picos del 40–46 %. Esto genera problemas de impagos, dificulta hacer frente a gastos imprevistos y aumenta la necesidad de cambiar de residencia.
● Un 6,2 % de los hogares en Madrid y Barcelona y un 5 % en las grandes ciudades acumulan uno o más retrasos en el pago de la vivienda a lo largo de un año, el doble que en las ciudades pequeñas (3,6 %) y los pequeños municipios (3,3 %).
● En las grandes ciudades, un 17,6 % afirma haberse retrasado en el pago de los suministros al menos una vez, casi el triple que en los pequeños municipios (6 %).
● Además, seis de cada diez hogares urbanos no pueden hacer frente a gastos imprevistos, y un 10,4 % manifiesta que necesita o desea cambiar de vivienda, frente al 5,9 % en los pequeños municipios.
En cambio, en las poblaciones más pequeñas el principal problema no es tanto la vivienda en sí como el acceso real a servicios básicos —sanidad, educación, transporte o conectividad— , lo que condiciona la posibilidad de desarrollar un proyecto vital y empuja a muchas personas a mudarse a la gran ciudad en busca de empleo.
La conclusión es clara: tanto en los territorios que ganan población como en los que la pierden, la vida se vuelve cada vez más difícil a causa del continuo flujo migratorio de los segundos hacia los primeros.
Actuar también sobre la demanda
Si hasta ahora el debate se ha centrado casi exclusivamente en la oferta, ¿por qué no poner el foco también en la demanda? Construir las más de 700.000 viviendas que se estima que necesitamos es un reto prácticamente inabordable en el corto plazo. Los tiempos necesarios para habilitar suelo, captar capital, tramitar licencias y construir nos abocan a una crisis social de consecuencias graves.
Si queremos afrontar de verdad el reto de la vivienda, además de actuar sobre la oferta, debemos trabajar para que las personas no se vean obligadas a residir en los territorios más tensionados y puedan optar por otras alternativas. Además, habilitar suelo y construir en ciudades pequeñas y medianas es más ágil y menos costoso que hacerlo en las grandes urbes.
Descentralizar el trabajo para facilitar el acceso a la vivienda
La pregunta ya no es solo cuántas viviendas hacen falta, sino dónde se genera el empleo, cómo se distribuye la actividad económica y qué modelo territorial estamos incentivando desde la legislación.
España necesita una Estrategia País de Descentralización y Equilibrio Territorial, coordinada entre el sector público y el privado, que permita destensionar el problema de la vivienda y, al mismo tiempo, frenar la despoblación.
Lo que puede hacer la empresa:
Los grandes empleadores de servicios —tecnológicas, consultoras, aseguradoras o entidades financieras— deben identificar y potenciar las ventajas de descentralizar parte de su fuerza laboral. Tanto el talento joven como el sénior valoran cada vez más las empresas que apuestan por el trabajo flexible y el teletrabajo, factores que atraen y retienen mejor el talento. Además, trasladar un departamento desde una gran ciudad a una ciudad intermedia reduce costes de oficinas y refuerza el compromiso social de la empresa con el territorio.
Lo que puede hacer la administración:
La administración debe liderar esta Estrategia País de Descentralización y Equilibrio Territorial, ya que su función es trabajar por el bien común. Puede hacerlo mediante políticas públicas y también predicando con el ejemplo, dado que el Gobierno central y las comunidades autónomas dan empleo a más de 2,3 millones de personas, muchas de ellas concentradas en Madrid y en las capitales autonómicas.
Más allá de crear nuevas sedes, es necesario descentralizar áreas ya existentes, especialmente aquellas vinculadas al territorio —como Medio Ambiente, Agricultura o Reto Demográfico— y avanzar decididamente en el trabajo flexible y el teletrabajo.
En cuanto a políticas públicas, se pueden impulsar múltiples acciones:
● Fomentar el trabajo flexible en las empresas mediante incentivos económicos, hoy todavía muy tímidos.
● Aplicar fórmulas fiscales como el IRPF rural, apenas desarrollado en provincias como Teruel, Soria o Cuenca, y ampliarlo a otras comarcas con densidades inferiores a 12,5 hab/km².
● Impulsar ayudas al retorno, combinadas con acompañamiento integral (empleo para la pareja, escolarización, etc.).
● Crear nodos de cohesión social, como iniciativas tipo Salvemos el último bar del pueblo, que fomentan la economía local, la vida social y el arraigo.
● Ampliar las ayudas a la rehabilitación de vivienda y facilitar la liberación de suelo en la España Olvidada y la Vaciada.
● Regenerar la vida en los territorios de destino mediante mejores servicios, conectividad y oferta cultural.
No tengamos miedo a hablar de políticas de descentralización laboral como parte de la solución al reto de la vivienda. Con ellas, ganamos todos, vivamos donde vivamos.
SOBRE LA FIRMA: Diego Isabel La Moneda es cofundador y director de la Fundación Foro NESI de Nueva Economía e Innovación Social