El sector promotor sufre constantemente cambios normativos que penalizan su actividad. Por enésima vez, en esta primera mitad de año nos encontramos ante nuevas políticas equivocadas que frenan la construcción de viviendas, agravando la falta de oferta e incrementando el precio.
El Decreto Ley 2/2025 —actualmente tramitándose como Proyecto de Ley en el Parlamento catalán—, quiere introducir la regulación del alquiler de temporada. Desde el sector hemos expresado nuestra preocupación, ya que supone una grave distorsión del marco jurídico actual y afecta negativamente a un segmento del mercado que es esencial para la movilidad laboral, académica y social en Cataluña. Esta normativa también amplía los ámbitos en que la Administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto. En su momento, la Generalitat anunció que se pretendía la simplificación administrativa, pero provoca todo lo contrario, ya que un ofrecimiento de tanteo y retracto puede retrasar las operaciones inmobiliarias un mínimo de dos meses.
Otra normativa aprobada en este semestre es el Decreto Ley 5/2025, que modifica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, creando dos tramos nuevos en la transmisión de inmuebles e incrementando del 10 % al 20 % este impuesto a los grandes tenedores para la transmisión de viviendas en Cataluña. Desde la APCE, junto con Foment, denunciamos que incrementar la fiscalidad provocará el encarecimiento de la vivienda, al impactar en el cliente final. Si multiplicamos por dos el gravamen del ITP se está dificultando aún más su acceso: el 25% del precio final de una vivienda es coste fiscal, incluyendo impuestos estatales, catalanes y municipales, y con este nuevo gravamen se incrementará por encima del 25%. Si las administraciones realmente quisieran incidir en el precio de la vivienda, debería reducirse este porcentaje, aunque solo fuera una parte, y es una medida que pueden implementar ya mismo.
La falta de seguridad jurídica lastra nuestra actividad y el hecho de que se use de manera reiterada la figura del Decreto Ley para regular elementos que escapan de los motivos de urgencia y que no permiten una tramitación legislativa ordinaria con todas las garantías perjudica a un sector que —de manera directa, indirecta e inducida— genera unos ingresos fiscales vía impuestos (IVA, IRPF y sociedades) y cotizaciones a la Seguridad Social de 7.000 millones de euros. Esta forma de regular puede producir una deficiente técnica legislativa, falta de previsión de casuísticas prácticas o insuficiencia de transitoriedades a la hora de abordar cambios de un cierto alcance, entre otros aspectos.
En los últimos 15 años en Cataluña se han registrado unos 50 cambios normativos solo contando leyes, decretos ley y reales decretos ley. Esta telaraña normativa ahuyenta a la inversión, además de paralizar proyectos. Esta dinámica reguladora de las administraciones no aporta soluciones para paliar la falta de vivienda, sino que la agrava cada vez más. Es imprescindible que se deje de legislar de espaldas al sector y se adopten políticas de vivienda realmente efectivas y que incentiven la oferta, en vez de penalizar al sector que tiene la capacidad productiva para proveer las viviendas que se necesitan.
SOBRE LA FIRMA
Xavier Vilajoana Eduardo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE)