En España la vivienda ha dejado de ser solo una preocupación más para convertirse en uno de los problemas estructurales más graves que afronta nuestra sociedad. La brecha existente entre la oferta de vivienda y la creación neta de hogares reduce la calidad de vida y limita la competitividad de nuestras ciudades y la capacidad del país para retener y atraer talento.
La raíz del problema se encuentra, principalmente, en una oferta insuficiente debido a un marco normativo que obstaculiza un ritmo sano de producción. A la pregunta de por qué los promotores inmobiliarios somos incapaces de producir la vivienda que se nos demanda, tenemos una clara respuesta. Frente a lo que comúnmente piensa la sociedad, la promoción construcción en nuestro país ofrece una muy escasa rentabilidad en términos de capital invertido y de riesgo asumido.
Un urbanismo encorsetado, susceptible de judicialización (con la consecuente inseguridad jurídica), una burocracia ineficiente en la tramitación de las licencias de obra y una fiscalidad asfixiante que supone hasta un 25% del precio final de una vivienda, lastran tremendamente la rentabilidad de los recursos propios de las empresas promotoras (ROE), más, teniendo en cuenta que, la posibilidad de financiar la generación de nuestra materia prima, el suelo, es nula, resultando largos procesos de inversión, con un consumo del 100% de recursos propios.
Tenemos la imperiosa necesidad de cambio de paradigma en el urbanismo
Un reciente informe de BBVA Research arroja un dato preocupante: la rentabilidad en la promoción construcción en España es la mitad que en la media de los países europeos. Mientras no seamos capaces de revertir esta situación, acercándonos a la media europea, resultará imposible atraer la inversión necesaria para incrementar la oferta de vivienda en nuestro país.
En ese sentido, tenemos la imperiosa necesidad de cambio de paradigma en el urbanismo. Y ese es el gran reto que tenemos durante este año 2026, en que la Comunidad de Madrid va a tramitar la Ley para el Impulso del Desarrollo Equilibrado de la Región (LIDER), que tiene la intención de abordar ese cambio de paradigma, y servir además de modelo para que este cambio se adopte en el resto de CCAA.
La Ley LIDER nace con la intención de hacer de Madrid la región metropolitana de referencia, alojando a más de un millón de personas más en los próximos 10 años, sin perder calidad de vida y sin expulsar a nadie, atrayendo todo el talento posible. Madrid va a recibir en los próximos años un flujo muy importante de talento, ligado a empresas tecnológicas, actividades de servicios y proyectos internacionales. Debemos dar respuesta ahora al acceso a la vivienda —ofreciendo opciones de calidad y asequibles— si queremos retener ese talento.
Sin duda se trata de un gran reto que tenemos por delante, pero que es posible conseguir, a través de un Plan Territorial y la conformación de Planes Estratégicos Municipales, que operen bajo este nuevo urbanismo, al margen de los Planes Generales de Ordenación Urbana tradicionales. Plantea además la posibilidad de escalar la regeneración urbana, atrayendo la inversión privada que podrá obtener plusvalías mediante la redensificación de las ciudades.
No se cambia de un día para otro el urbanismo que arrastramos desde el año 1957
Solo el éxito de esta Ley LIDER, y el consiguiente cambio de paradigma, propiciará que podamos recuperar el ritmo de producción que tuvimos durante los años 80-90 y principios de los 2000, de 250.000 viviendas al año, frente a las 100.000 viviendas al año que apenas estamos siendo capaces de construir en la última década.
Sin embargo, esta es una medida que tardará en tener efecto. No se cambia de un día para otro el urbanismo que arrastramos desde el año 1957. Y no nos podemos permitir que la brecha entre la oferta y la demanda, y el consiguiente déficit de vivienda siga aumentando. Para ello, sí o sí, hay que adoptar medidas de choque dentro de un periodo de excepcionalidad de varios años para enfrentar el problema de la vivienda.
Medidas disruptivas como los cambios de uso del suelo, o el incremento de edificabilidad y de densidad de vivienda (previstas en la Ley de Medidas Urgentes de la CAM), o instrumentos como la aceleradora urbanística, o la digitalización de la tramitación de licencias y la intervención de las ECUs, deben generalizarse, y aplicarse con facilidad en todos los ayuntamientos. Y para ello, en este periodo de excepcionalidad, habría que gestionar de forma excepcional tres cuestiones:
- La relación competencial entre las tres administraciones. Estas medidas de choque tan necesarias, en la mayoría de los casos no tienen efecto, porque el cambio legislativo no acaba permeando a los ayuntamientos. Debería haber un órgano por encima, para monitorizar e implementar estas medidas.
- La racionalización de las exigencias medioambientales. El mayor cuello de botella de todos los procesos urbanísticos es la gran cantidad de informes medioambientales necesarios para todos los procesos, muchas veces contradictorios entre ellos. Es necesario relajar y unificar esas exigencias medioambientales
- El incremento de la fuerza laboral en la construcción a través de la inmigración. Una vez solucionado el problema de la materia prima, el suelo, tendremos que ponernos manos a la obra y duplicar la construcción de viviendas, para lo que necesitamos un incremento rápido de más del 50% de los trabajadores actuales dedicados a la construcción. Esto solo se puede conseguir con un plan de choque de regularización y formación de trabajadores migrantes, agilizando las fórmulas de contratación por puestos de trabajo no cubiertos por españoles.
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Por último, un factor muy importante para este plan de choque va a ser, sin duda, los fondos Europeos del Plan Europeo de Vivienda anunciado el 16 de diciembre. Será crucial consumir de forma eficiente hasta el último euro de esos fondos, canalizándolos a través del Plan Estatal de Vivienda.
Confiemos en ser capaces de trasladar esta situación tanto al legislador, como a la Administración, para dar el paso con valentía hacia este periodo de excepcionalidad.
SOBRE LA FIRMA: Carolina Roca es presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA)