L'ajust arriba amb una paradoxa incòmoda per als compradors: es venen menys habitatges, però els preus segueixen a l'alça. El metre quadrat va pujar un 5,4%, fins als 1.977 euros, i l'import mitjà de les hipoteques va augmentar un 6,3%, fins als 175.904 euros.
L'habitatge s'esfria: cauen les compres i la hipoteca amb prou feines es mou
El mercat de l'habitatge comença a mostrar símptomes clars de fatiga. Després de mesos de tensió pels preus, escassetat d'oferta i dificultats d'accés al finançament, les dades dels notaris confirmen un nou frenada: al febrer es van signar 55.228 compravendes d'habitatge, un 7,7% menys que en el mateix mes de l'any anterior.
La caiguda no arriba aïllada. Les compravendes ja havien baixat a l'octubre i novembre, van tancar l'any amb descensos moderats i es van desplomar amb més força al gener, amb una baixada de l'11,4%.
El febrer confirma que el mercat entra en una fase menys expansiva: menys operacions, més cautela i una demanda cada cop més filtrada per renda, estalvi previ i capacitat d'endeutament.
La dada més rellevant no és només que es venguin menys cases. És que el preu segueix pujant. L'habitatge es va encarir un 5,4% interanual al febrer i el metre quadrat es va situar en 1.977 euros. És a dir: el mercat perd volum, però no corregeix de forma generalitzada els preus.
La hipoteca no tira: només puja un 0,2%
L'altra gran senyal de debilitat està en la hipoteca. Els préstecs per a adquisició d'habitatge amb prou feines van créixer un 0,2% interanual al febrer, fins a les 30.109 operacions. És una pujada mínima, gairebé plana, que contrasta amb l'augment del preu mitjà dels immobles i amb el major import que necessiten finançar els compradors.
L'import mitjà de les hipoteques va assolir els 175.904 euros, un 6,3% més que un any abans. Segons l'estadística notarial, aquest finançament va cobrir de mitjana el 72,4% del preu de cada operació. A més, el 54,5% de les compres d'habitatge es van finançar mitjançant préstec hipotecari, una mica més de la meitat del total.
La fotografia és clara: hi ha menys compravendes, les hipoteques amb prou feines avancen, però qui compra necessita endeutar-se més. L'habitatge no baixa prou com per alleujar l'accés i el finançament no creix amb força com per compensar l'encariment acumulat.
Menys operacions, però preus encara a l'alça
La frenada de les vendes no està provocant una caiguda generalitzada de preus. L'explicació rau en el desequilibri clàssic del mercat espanyol: falta oferta on més demanda hi ha. A les zones tensionades, l'escassetat d'habitatge disponible continua empenyent els preus fins i tot quan es redueixen les operacions.
Per tipus d'immoble, els pisos van ser els més castigats en nombre de compravendes. Les operacions sobre pisos van caure un 9,4%, fins a les 41.407 unitats. En canvi, els habitatges unifamiliars van resistir millor, amb una baixada del 2,3%, fins a les 13.821 operacions.
En preus passa el contrari: els pisos es van encarir més que les cases. El preu del metre quadrat en pisos va pujar un 7,7%, fins als 2.292 euros, mentre que les unifamiliars van augmentar un 2,6%, fins als 1.458 euros per metre quadrat.
Canàries, Navarra i Balears lideren la caiguda de compravendes
La caiguda de la compravenda d'habitatges es va estendre a bona part del país. Segons les dades dels notaris, les operacions van baixar en 14 comunitats autònomes i només van créixer en tres. Els descensos més grans es van registrar a Canàries, amb una caiguda del 21%; Navarra, amb un 19,2%; i Balears, amb un 18,6%.
També van baixar les operacions a Aragó, amb un retrocés del 6,4%, i a la Comunitat de Madrid, on la compravenda va cedir un 6%. En el costat contrari, només tres comunitats van registrar augments: Castella-la Manxa, amb un 14%; Cantàbria, amb un 6,5%; i La Rioja, amb un 1,3%.
El mapa deixa una lectura de fons: el refredament ja no es limita a un territori concret. L'ajust s'està estenent a la majoria de comunitats, encara que amb intensitats molt diferents.
L'habitatge continua pujant en 12 comunitats
Malgrat el descens de les vendes, el preu de l'habitatge va pujar en 12 comunitats autònomes. Les majors alces es van registrar a Cantàbria, amb un increment del 18,3%, i a la Comunitat Valenciana, amb un 17,4%.
En canvi, cinc comunitats van registrar caigudes de preus. Els descensos més pronunciats es van donar a Navarra, amb una baixada del 13,7%, i Extremadura, amb un retrocés del 3,5%. RTVE destaca que és la primera vegada des d'agost de 2024 que els preus cauen simultàniament en cinc comunitats autònomes.
Aquesta dada és important perquè pot anticipar un canvi de fase: no necessàriament un desplomament del mercat, però sí una major fragmentació. Hi haurà zones on els preus segueixin resistint per falta d'oferta i altres on el comprador comenci a tenir més marge.
Què significa per a qui vol comprar casa
Per a qui vol comprar habitatge, el missatge és incòmode: el mercat es refreda, però no s'abaratirà de forma clara. Hi ha menys operacions, sí, però el preu mitjà continua pujant i les hipoteques són cada cop més elevades.
Això significa que la barrera d'entrada continua sent alta. El comprador necessita més estalvi, més estabilitat d'ingressos i major capacitat per assumir una hipoteca d'import superior. La caiguda de les compravendes no implica automàticament una oportunitat immediata si els preus no corregeixen.
La clau serà en els propers mesos: si les operacions segueixen baixant i les hipoteques no repunten, el mercat podria entrar en una fase de major pressió sobre els venedors. Però, mentre l'oferta segueixi sent escassa a les grans ciutats i zones tensionades, l'ajust de preus pot ser limitat.
El mercat de l'habitatge entra en una fase menys expansiva
Les dades de febrer apunten a una nova etapa per a l'habitatge a Espanya. S'ha acabat, almenys de moment, la fase de creixement fort de compravendes. El mercat entra en un terreny més lent, més selectiu i més difícil per a les llars amb menys estalvi.
No hi ha una correcció generalitzada de preus, però sí un senyal clar d'esgotament: es venen menys cases, les hipoteques amb prou feines creixen i l'esforç financer per comprar continua augmentant.