El precio de la vivienda aumentará este año en torno a un 10,2%, impulsado por el fuerte desajuste entre la oferta disponible y la demanda, un desequilibrio que, según BBVA Research, seguirá definiendo la evolución del mercado inmobiliario en 2026, de acuerdo con el informe “Perspectivas y rentabilidad del sector inmobiliario”.
Además, el conflicto bélico en Oriente Medio, del mismo modo que ocurrió con la invasión de Rusia a Ucrania, podría traducirse en un encarecimiento de las materias primas vinculadas a la construcción. Este repunte de costes presionaría aún más la ya limitada rentabilidad del negocio promotor y dificultaría la puesta en marcha de nuevos desarrollos residenciales.
La creciente tensión geopolítica también podría trasladarse al lado de la demanda, ya que un repunte de la inflación pondría en riesgo la recuperación del poder adquisitivo de los hogares y limitaría su capacidad de compra de vivienda.
Los analistas de BBVA Research prevén que el mercado residencial continúe este año sustentado por una demanda al alza, con una creación de hogares cercana a las 200.000 unidades anuales, apoyada tanto en el saldo migratorio positivo como en la fuerte adquisición de vivienda por parte de compradores extranjeros, en parte motivada por el propio contexto geopolítico.
Paralelamente, estiman que los tipos de interés se mantendrán en cotas relativamente reducidas, lo que podría seguir respaldando la concesión de nuevo crédito hipotecario. A ello se suma que la economía continuará generando empleo y que los salarios avanzarán por encima de la inflación tanto este año como el próximo.
En consecuencia, la demanda continuará presionando sobre una oferta muy limitada, ya que el ritmo de construcción de nuevas viviendas seguirá siendo insuficiente, con un crecimiento previsto del 12,5% entre 2026 y 2027.
Ligero retroceso en las compraventas de vivienda en 2026
La escasez de oferta, especialmente de obra nueva, unida al incremento de los precios, provocará una leve caída del 1,6% en las compraventas de vivienda en 2026 frente al ejercicio anterior.
Para 2027, BBVA Research anticipa un cierto estancamiento en el dinamismo del mercado, con un avance de las operaciones del 1,1%, lo que se traducirá en una moderación del ritmo de encarecimiento: los precios subirán un 6,8% ese año.
En cuanto a la vivienda nueva, los especialistas del servicio de estudios apuntan que en 2026 las entregas tenderán a alinearse gradualmente con las viviendas visadas en 2024, lo que implicará un descenso cercano al 3% de media anual. A partir de 2027 comenzará a apreciarse con mayor claridad el impulso de la nueva construcción.
La rentabilidad de la construcción mejora, pero sigue rezagada
El documento de BBVA Research actualiza un trabajo previo sobre la rentabilidad del negocio de la construcción residencial con información de 2024 y concluye que la rentabilidad o ROE (beneficio sobre recursos propios) del sector ha mejorado, aunque continúa siendo relativamente reducida.
De este modo, la ROE en 2024 apenas muestra variaciones respecto a 2023 y se mantiene claramente por debajo de los niveles registrados en otros países de la Unión Europea.
Los márgenes empresariales se sitúan en línea con los observados en ejercicios recientes, con una ligera mejora en 2024, mientras que la baja rentabilidad sigue explicándose, sobre todo, por la escasa rotación de activos y el elevado peso de los recursos propios en la estructura de financiación.
Por este motivo, BBVA Research insta a reforzar la rentabilidad de las compañías, especialmente de las de menor tamaño, con el fin de ampliar la oferta de vivienda. También reclama aumentar la seguridad regulatoria y acortar los plazos de transformación del suelo para rebajar el riesgo asociado a la financiación de nuevos proyectos.
En este sentido, el servicio de estudios considera que la puesta en marcha del fondo soberano “España crece” podría contribuir a mejorar la rentabilidad del sector si facilita la liberación de recursos propios y canaliza más inversión hacia la actividad promotora.