El Observatorio del Alquiler, promovido por la Fundación Alquiler Seguro, refleja en su último barómetro del cuarto trimestre de 2025 que la demanda de vivienda en arrendamiento residencial se mantuvo “en niveles significativos” durante todo 2025.
Según el estudio, una media de 135 personas se pusieron en contacto con cada vivienda anunciada en el mercado en un plazo de diez días, encadenando así un año y medio por encima del umbral de los 100 interesados. Esta media al cierre de 2025 es “significativamente superior” a los 124 potenciales inquilinos con los que terminó 2024.
La provincia de Barcelona cerró el pasado ejercicio con un máximo histórico de demanda, alcanzando los 462 interesados por inmueble y evidenciando, a juicio del Observatorio, “un mercado totalmente saturado”. El informe concluye que la declaración de zonas tensionadas, como en el caso de Barcelona, “lejos de aliviar el mercado, parece haber acelerado la retirada de inmuebles residenciales”, incrementando así la presión sobre la demanda.
Además de Barcelona, superan el listón de los 100 interesados por vivienda Girona (140), Baleares (137), Vizcaya (134), Las Palmas (121), Zaragoza (109), Tarragona (109), Valencia (104), Madrid (103) y Santa Cruz de Tenerife (102), consolidando un escenario de fuerte competencia por cada piso disponible.
El Observatorio detecta “un marcado efecto limítrofe en el área de influencia de Madrid”, donde la buena conexión con la capital ha impulsado el número de interesados en provincias cercanas como Toledo (que pasa de 33 a 54) y Guadalajara (de 69 a 75), “actuando como receptores de los inquilinos expulsados por las rentas metropolitanas”.
En paralelo, el repunte de la demanda en Girona (de 104 a 140) y Tarragona (de 92 a 109) se vincula tanto a su proximidad con Barcelona (que sube de 421 a 462) como a la presencia de tejido industrial y a un mercado de alquiler propio en estas zonas.
“Además, en ambos territorios la declaración de zonas de mercado tensionado ha alterado el equilibrio entre oferta y demanda, convirtiéndose en el principal motivo del desequilibrio actual, por encima del mero factor geográfico”, remarca el documento.
Los pisos disponibles caen un 4,7% y el precio medio sube un 5,9%
El ejercicio 2025 terminó con 683.920 viviendas ofertadas en el mercado de alquiler de larga duración, lo que supone 33.418 inmuebles menos (-4,7%) que un año antes, de acuerdo con los datos del Observatorio.
Aunque el ritmo de descenso se ha suavizado respecto a las 95.216 viviendas que se perdieron en 2024, el informe puntualiza que “esta ralentización no debe confundirse con una recuperación”, ya que el parque disponible sigue reduciéndose de forma sostenida.
Este desajuste entre oferta y demanda ha llevado el precio medio nacional hasta los 1.184 euros mensuales, con un incremento interanual del 5,9%. No obstante, el avance de las rentas se ha moderado frente al alza del 11,3% registrada en 2024, lo que apunta a cierta estabilización en los últimos seis meses en plazas como Barcelona (1.643 euros), Madrid (1.584 euros) o Málaga (1.269 euros).
Para el Observatorio, este freno relativo se explica porque los arrendatarios ya destinan cerca del 40% de sus ingresos netos al pago del alquiler, “un umbral que imposibilita seguir asumiendo incrementos de precio al ritmo de años anteriores”.
Sin embargo, mientras los grandes núcleos urbanos muestran signos de contención, el informe alerta de que las subidas “más agresivas” se han desplazado hacia provincias con precios tradicionalmente bajos, pero que ahora padecen una caída “aguda” de la oferta.
Así, territorios como Ciudad Real (+13,9%), Zamora (+10,2%), Asturias (+9,6%) y Zaragoza (+9,5%) registran incrementos que, aunque mantienen sus rentas por debajo de la media estatal y del umbral de los 900 euros, “reflejan el impacto de una escasez de inmuebles que ahora castiga a mercados anteriormente mas equilibrados”.
Barcelona concentra más de un tercio de la pérdida de stock en España
Cataluña, con el 90% de su territorio sometido a regulación desde octubre de 2024, “sufre la mayor fuga de oferta nacional”, concentrando Barcelona el 34,7% de la reducción de ‘stock’ del conjunto del país, con 11.594 viviendas menos en alquiler.
“La rigidez de los precios en Barcelona ha provocado que la rotación de viviendas sea escasa, manteniendo la presión de la demanda en niveles récord (462 interesados) pese a los límites legales. Esta situación está mostrando como el control de precios no ha frenado el interés, sino que ha reducido significativamente las opciones disponibles”, recoge el análisis.
La única excepción dentro de Cataluña es Girona, donde la oferta crece un 0,9%. Aun así, la presión de la demanda se ha disparado desde los 104 interesados por vivienda en alquiler hasta los 140, lo que, según el Observatorio, evidencia que el ligero aumento de pisos en el mercado no basta para absorber la demanda existente en la provincia.
El informe también subraya la situación de Sevilla (-13%), un territorio con niveles de stock históricamente limitados en relación con su población y que ahora sufre una contracción de más del 10% en la oferta.
En contraste, Madrid (+0,21%) y Málaga (-0,10%) mantienen prácticamente inalterados sus niveles de viviendas disponibles, con cifras muy próximas a las del año anterior.
En Canarias, el comportamiento es dispar: la oferta repunta en Santa Cruz de Tenerife (+6,3%), mientras que desciende en Las Palmas, “donde el debate sobre la declaración de zonas tensionadas ha retraído a los arrendadores”, señala el Observatorio. En ambos casos, el parque en alquiler continúa en mínimos, con un 40% menos de viviendas que en 2021.
El País Vasco es la comunidad donde el retroceso porcentual del stock ha sido más intenso. Vizcaya (-25,4%) y Guipúzcoa (-23,3%) encabezan la caída interanual, con propietarios que optan por cerrar sus pisos o destinarlos a otras fórmulas de arrendamiento ante la incertidumbre normativa. Esta merma de la oferta ha impulsado las rentas, que ya superan los 1.300 euros mensuales en Vizcaya y los 1.500 euros en Guipúzcoa.