El mercado residencial atraviesa una fase en la que los precios del alquiler se sitúan de forma sistemática por encima de las cuotas de compra. De acuerdo con el último informe de UVE Valoraciones, adquirir una vivienda resulta más económico que arrendarla en el 95% de las grandes ciudades españolas.
Hace un año, eran cuatro los municipios donde las cuotas hipotecarias superaban a las rentas de alquiler. En la actualidad, solo tres --Donostia, Marbella y Palma de Mallorca-- mantienen este escenario.
En el resto de grandes urbes del país, la mensualidad de la hipoteca ya se sitúa por debajo del coste del arrendamiento, lo que, según el estudio, refleja un mercado claramente distorsionado, ya que en contextos equilibrados los alquileres suelen ser inferiores a las cuotas de compra equivalentes.
El documento detalla que el número de municipios con rentas medias de alquiler iguales o superiores a 11 euros por metro cuadrado al mes ha pasado de 34 en diciembre de 2024 a 42 en febrero de 2026 (+23%).
Esta dinámica también se observa en la compra: las ciudades con cuotas hipotecarias medias por encima de los 11 euros por metro cuadrado han aumentado de 11 a 17 en algo más de un año.
El encarecimiento se produce pese a la bajada de los tipos de interés, que han descendido del 3,206% al 2,762%, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Aunque esta reducción debería haber recortado las cuotas en un 4,83%, el fuerte repunte de los precios de oferta de venta ha anulado por completo ese efecto.
EL AHORRO NECESARIO PARA COMPRAR ALCANZA HASTA EL 32%
Aun así, pese a que la comparación de pagos mensuales favorece claramente la compra, el acceso a la vivienda en propiedad continúa limitado por la exigencia de ahorro previo para cubrir la parte no financiada por la banca. El comprador debe reunir entre el 28% y el 32% del valor del inmueble para hacer frente tanto al tramo no cubierto por la hipoteca como a los gastos e impuestos asociados a la operación.
El presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio, ha recalcado que el origen del problema reside en la falta estructural de oferta, y que la única salida sostenible pasa por incrementar la producción hasta 350.000 viviendas anuales durante, al menos, cinco años. Para ello, considera imprescindible la actuación coordinada de constructoras, promotoras y una mayor disponibilidad de suelo.
BARCELONA, EL MUNICIPIO CON EL ALQUILER MÁS CARO
El estudio sitúa a Barcelona como el municipio con los alquileres más elevados de todo el análisis, tras un periodo en el que las rentas han crecido con mucha más fuerza que las cuotas hipotecarias.
En Madrid, en cambio, ambas variables han seguido trayectorias casi paralelas en el último año. Por su parte, en ciudades como Valencia, Sevilla y Zaragoza, los alquileres han repuntado con mayor intensidad que las cuotas de compra, ampliando la brecha entre ambas opciones a favor de la adquisición. En el caso de Sevilla, las cuotas se mantienen prácticamente estables desde 2023.
Málaga constituye un ejemplo particular: los alquileres dejaron de encarecerse a mediados de 2025, pero las cuotas de compra han registrado un incremento notable durante el último año. Esta pauta ha reforzado un escenario en el que las rentas de alquiler se sitúan por encima de las cuotas correspondientes, una situación que, según el informe, no encaja con un mercado en equilibrio.
Respecto a la vivienda turística, UVE Valoraciones señala que en ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca, las viviendas destinadas a uso turístico son lo suficientemente numerosas como para provocar un aumento significativo de la oferta de alquiler si se prohibieran.
No obstante, desde la sociedad de tasación se insiste en la necesidad de evaluar con detalle el impacto económico sobre el turismo antes de aplicar este tipo de restricciones.