Dos de cada tres viviendas de dos dormitorios en alquiler, en concreto el 68%, se anuncian actualmente a precios por encima del umbral considerado asumible para un hogar con ingresos medios que no destine más del 30% de su salario al pago de la renta, según un informe de idealista difundido este jueves.
El portal inmobiliario detalla que, para que una vivienda de estas características fuera accesible a una familia con ingresos medios, el alquiler no debería rebasar los 805 euros al mes. Sin embargo, el precio mediano de un piso de dos habitaciones alcanzó en el cuarto trimestre de 2025 los 1.088 euros mensuales.
Idealista subraya que la distribución de estos alquileres considerados razonables es muy desigual y que su falta es “especialmente llamativa” en los principales mercados, con Málaga, Valencia y Palma a la cabeza.
De hecho, el estudio indica que en la capital malagueña únicamente el 9% de los pisos de dos dormitorios son económicamente viables para una familia con ingresos medios de la zona, mientras que en Palma y Valencia el porcentaje se sitúa en el 11%.
En Málaga, el nivel de renta considerado razonable se sitúa en 845 euros mensuales, frente a un precio de mercado de 1.245 euros para un piso de dos habitaciones. En Palma, el alquiler razonable asciende a 1.046 euros, pero la renta mediana de mercado llega a 1.609 euros, mientras que en Valencia el límite razonable se fija en 940 euros y el precio real ronda los 1.351 euros.
Por detrás se sitúan Madrid y Alicante, donde sólo el 16% de las viviendas de dos dormitorios se alquilan por debajo del umbral razonable, seguidas de Barcelona (18%), Segovia (24%) y Las Palmas de Gran Canaria (28%). En novena posición aparece Santa Cruz de Tenerife, donde los ingresos medios permiten acceder al 32% de los pisos, y en décimo lugar Salamanca, con el 33%.
Entre las capitales donde menos de la mitad de la oferta resulta asumible se encuentran Bilbao (35%), Sevilla (36%), San Sebastián (39%), Cádiz (41%) y Vitoria (47%). En el extremo opuesto se sitúa Ciudad Real, donde el 97% de los pisos de dos dormitorios serían accesibles para una familia con ingresos medios local. A continuación figuran Melilla (91%), Palencia (90%), Zamora (90%) y Jaén (88%).
Cómo se calcula el alquiler razonable
Idealista recuerda que la recomendación general del sector financiero es que un hogar no dedique más del 30% de sus ingresos al coste de la vivienda, en este caso al alquiler. No obstante, puntualiza que los niveles de renta difieren de forma notable entre capitales, por lo que el techo de lo que se considera un alquiler razonable cambia de una ciudad a otra.
Para elaborar el informe, el portal ha tomado como referencia los datos de ingresos por hogar del Instituto Nacional de Estadística (INE) en cada capital de provincia y, a partir de ellos, ha calculado cuál sería el máximo alquiler asumible en cada caso, lo que denomina alquiler razonable.
La ciudad con el presupuesto razonable más alto es San Sebastián, con 1.221 euros mensuales. A continuación aparecen Madrid (1.166 euros/mes), Barcelona (1.100 euros/mes), Melilla (1.086 euros/mes), Ceuta (1.058 euros/mes), Girona (1.049 euros/mes), Palma (1.046 euros/mes), Toledo (1.031 euros/mes), Pamplona (1.030 euros/mes), Bilbao (1.022 euros) y Vitoria (970 euros/mes).
En el lado contrario, donde el listón del alquiler razonable es más bajo, se sitúan Zamora (775 euros/mes), Huelva (790 euros/mes), Salamanca (792 euros/mes) y Ourense (807 euros/mes).
Según el INE, los hogares españoles están formados por una media de 2,4 personas, por lo que un piso de dos dormitorios se considera la unidad mínima adecuada para una familia.
En este segmento, los pisos de dos habitaciones presentan actualmente un precio de mercado de 1.794 euros mensuales en Barcelona, seguidos de los 1.650 euros de Madrid, los 1.609 euros de Palma, los 1.351 euros de Valencia y los 1.350 euros de San Sebastián.
También superan la barrera de los 1.000 euros Málaga (1.245 euros), Segovia (1.214 euros), Bilbao (1.190 euros), Las Palmas de Gran Canaria (1.154 euros), Ceuta (1.141 euros), Alicante (1.098 euros) y Santa Cruz de Tenerife (1.095 euros).
En el extremo más asequible se encuentra Jaén, donde un piso de dos dormitorios tiene un alquiler medio de 599 euros al mes.
Barcelona, donde la brecha de precios es mayor
En cuanto a la diferencia entre el alquiler razonable y el precio real de mercado, Barcelona destaca claramente sobre el resto: el informe de idealista calcula que el alquiler mediano es 694 euros más caro que el considerado razonable.
Tras la capital catalana se sitúan las brechas de Palma (563 euros por encima), Madrid (484 euros), Valencia (411 euros), Málaga (400 euros), Segovia (326 euros), Alicante (287 euros) y Las Palmas de Gran Canaria (242 euros).
Idealista señala que, en 39 capitales, el precio mediano de un piso de dos dormitorios se mantiene por debajo del alquiler razonable. En Ciudad Real, la renta de mercado es 316 euros más barata que el umbral razonable, seguida de Melilla (293 euros menos), Jaén (279 euros por debajo), Palencia (232 euros) y Lleida (213 euros más barata).
Las ciudades donde la distancia entre el alquiler razonable y el de mercado es más amplia son también las que exigen un mayor esfuerzo económico a los hogares inquilinos.
Barcelona encabeza la tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda de dos dormitorios, ya que las familias deben dedicar el 46% de sus ingresos al pago del alquiler, muy por encima del 30% recomendado por los expertos.
Por encima de ese listón se sitúan igualmente Palma (43%), Málaga (41%), Valencia (40%), Madrid (40%), Segovia (38%), Alicante (38%), Las Palmas de Gran Canaria (35%), Santa Cruz de Tenerife (34%), Bilbao (33%), San Sebastián (31%) y Sevilla (31%). En el lado opuesto, las tasas de esfuerzo más reducidas se registran en Ciudad Real (18%), Jaén (19%), Palencia (20%) y Cáceres y Melilla (21% en ambos casos).