Más de siete de cada diez metros cuadrados de suelo residencial con potencial para urbanizar en España continúa sin transformarse en ciudad, con plazos de desarrollo "extensos" que, en la práctica, superan con frecuencia los veinte años, de acuerdo con el 'Informe Suelos 2026' elaborado por Atlas Real Estate Analytics.
El estudio detalla que, pese a que los planes urbanísticos vigentes contemplan una capacidad teórica cercana a siete millones de viviendas, en la actualidad menos del 0,5% de ese volumen se encuentra en suelo finalista y en fase efectiva de construcción.
Las proyecciones de la consultora apuntan a la creación de 3,2 millones de nuevos hogares en España hasta 2037, lo que obligaría a mantener un ritmo de promoción por encima de las 230.000 viviendas al año para absorber tanto la demanda emergente como el déficit estructural de vivienda acumulado.
Este nivel de actividad supondría una producción aproximadamente un 128% mayor que la registrada en 2024, ejercicio que marcó el máximo de la última década en número de viviendas iniciadas.
El informe advierte de que, si no se produce una mejora clara en la agilidad de la gestión urbanística y en la planificación de las infraestructuras esenciales, el desajuste entre oferta y demanda de vivienda tenderá a "cronificarse" en los principales núcleos urbanos del país.
"El análisis confirma que el problema de la vivienda en España ya no puede abordarse únicamente acelerando el suelo actualmente en gestión. Existe suelo, pero este es insuficiente debido a que los plazos de gestión y demanda están desacompasados", ha expuesto el consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, Alejandro Bermúdez.
Diferencias territoriales en la disponibilidad de suelo
El documento pone de relieve fuertes contrastes por provincias. Madrid, Barcelona, Baleares, Gerona, Vizcaya o Santa Cruz de Tenerife afrontan un escenario especialmente tensionado: incluso activando todo el suelo hoy en tramitación, no alcanzan capacidad física suficiente para cubrir su déficit de vivienda, tanto el acumulado como el previsto a futuro.
En otras zonas, aunque el stock de suelo previsto en los planes es, sobre el papel, bastante amplio, la corrección del déficit residencial requiere ritmos de puesta en carga muy intensivos, condicionados por procedimientos urbanísticos prolongados y por la necesidad de fuertes inversiones en redes energéticas y de transporte.
"La solución pasa por repensar la gestión del suelo y, sobre todo, por alinear la capacidad de las infraestructuras a las necesidades de desarrollo de vivienda en cada zona", ha expuesto Bermúdez.
Infraestructuras, un freno añadido al desarrollo
El informe también subraya que los principales obstáculos ya no se limitan a la tramitación administrativa: únicamente el 13% de las viviendas potenciales dispone de un acceso adecuado a la red eléctrica y apenas el 20% cuenta con conexiones suficientes a infraestructuras de transporte.
Así, el 87% de las viviendas potenciales situadas en suelos en gestión presenta un acceso deficiente a la red eléctrica y sólo una de cada cinco se beneficia de enlaces apropiados a infraestructuras de transporte de alta capacidad, lo que compromete "seriamente" la viabilidad de una parte sustancial del suelo recogido en los actuales planes urbanísticos.