La dificultad creciente para acceder a una vivienda en España, fruto del rápido encarecimiento de los inmuebles que está mermando la asequibilidad y limitando la movilidad laboral, “exige una acción más contundente” orientada a incrementar la oferta, tomando como base las medidas ya puestas en marcha por el Gobierno, de acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI).
Según la declaración del personal técnico del FMI al cierre de la misión de consulta para la elaboración del informe “Artículo IV” sobre España correspondiente a 2026, la elevada demanda residencial, impulsada por el aumento de la población, la inmigración neta y unos tipos de interés más reducidos, combinada con una oferta rígida, ha desencadenado un fuerte repunte de los precios. Además, las tensiones derivadas del dinamismo de los mercados inmobiliarios urbanos y costeros “están propagándose cada vez más a zonas circundantes”.
En este contexto, el FMI valora de forma positiva buena parte de las últimas iniciativas del Ejecutivo, entre las que destacan las dirigidas a ampliar el parque de alquiler asequible mediante la constitución de una nueva empresa pública de vivienda (Casa 47) y de un nuevo fondo público (España Crece). No obstante, los técnicos del organismo advierten de que la oferta de vivienda debe incrementarse “a un ritmo mucho más rápido” para corregir el importante déficit existente, especialmente en las áreas con mayor presión de demanda.
Para lograrlo, el Fondo considera imprescindible acelerar los planes de desarrollo urbano, poner a disposición más suelo edificable, simplificar y agilizar aún más los procedimientos de concesión de licencias —por ejemplo, difundiendo las mejores prácticas de algunas comunidades y ayuntamientos, como la agilización de la concesión de licencias y el uso de la inteligencia artificial— y reducir la inseguridad jurídica de los proyectos reactivando la reforma de la Ley del Suelo.
Al mismo tiempo, y salvo que una evaluación exhaustiva contradiga la evidencia preliminar de que los controles de alquiler han provocado una reducción significativa de la oferta de vivienda en arrendamiento, los expertos del FMI plantean que dichos límites “deberían suspenderse tras su período inicial de tres años”.
El organismo sugiere igualmente que la Ley de Vivienda, que regula la declaración de “zonas tensionadas” para habilitar el control de rentas, también “debería modificarse” para introducir la obligación de que las comunidades autónomas adopten actuaciones concretas y medibles para estimular la oferta, incluida la puesta en el mercado de nuevo suelo.
Medidas hipotecarias para reforzar la estabilidad financiera
En paralelo, y con el objetivo de apuntalar la estabilidad del sistema financiero, el FMI plantea la introducción a lo largo del próximo año de medidas hipotecarias basadas en la capacidad de pago de los prestatarios (BBM), al menos inicialmente en forma de orientación supervisora.
El Fondo subraya que, aunque los estándares de concesión de crédito siguen siendo en general prudentes, se aprecia cierta relajación, reflejada en el repunte reciente de la proporción de nuevas hipotecas con ratios préstamo-valor elevados.
“La introducción de BBM basadas en garantías hipotecarias -como las ratios préstamo-precio o préstamo-valor- ayudaría a prevenir una acumulación de riesgos vinculados a la vivienda en el sector financiero”, señalan los técnicos, precisando que estas medidas podrían implantarse mediante recomendaciones supervisoras o a través de límites de carácter obligatorio.
En este último caso, si los precios de la vivienda continuaran subiendo con fuerza y los criterios de concesión de préstamos se relajaran, el FMI considera que el Banco de España debería pasar de la simple orientación supervisora a la fijación de restricciones obligatorias.
El análisis del personal técnico y la experiencia acumulada en distintos países muestran que la puesta en marcha de BBM basadas en garantías hipotecarias puede contribuir a reforzar la estabilidad financiera y resultar más eficaz, con un menor impacto sobre el crecimiento del crédito, si se adoptan antes de que los riesgos se hayan acumulado en exceso.
Estas herramientas, además, complementarían la implantación gradual del nivel positivo neutral del colchón de capital anticíclico, que llegará al 1% en octubre de 2026 y que ya está ayudando a aumentar la resiliencia de las entidades financieras.
Finalmente, el FMI sostiene que culminar el resto de recomendaciones del Programa de Evaluación del Sector Financiero (FSAP) de 2024 permitiría fortalecer aún más el marco de estabilidad financiera, en especial mediante la adopción de un enfoque integral para atender las necesidades de liquidez en los procesos de resolución de todas las entidades y con el avance de reformas que otorguen a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) una mayor autonomía en materia de supervisión y contratación.