La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha difundido este lunes un nuevo número de su serie Apuntes, titulado “La paradoja de la protección contractual”, en el que respalda que el apoyo a los hogares vulnerables en materia de vivienda se articule mediante ayudas directas con cargo al presupuesto público, en lugar de trasladar ese coste a propietarios concretos.
En el texto, la autora, Benito Arruñada, rechaza las normas “imperativas y retroactivas” que modifican contratos ya suscritos o dificultan su ejecución, al considerar que provocan un deterioro de la oferta de vivienda en alquiler, endurecen los filtros de selección de inquilinos, exigen más garantías y elevan las barreras de acceso.
En este sentido, sostiene que la contratación habitual debe regirse por normas generales y de carácter prospectivo, con una ejecución ágil y con límites claros a la retroactividad.
Arruñada critica que se intente solventar mediante decreto ley o reglas provisionales de aplicación inmediata un problema de raíz estructural, haciendo recaer su coste sobre una de las partes del contrato privado. A su juicio, este enfoque permite mostrar un “alivio visible” a corto plazo, pero introduce “inseguridad jurídica” en el mercado y termina contrayendo la oferta disponible.
Como ejemplo, cita el caso de Cataluña, primera comunidad en aplicar el nuevo régimen de la Ley por el Derecho a la Vivienda y en declararse zona tensionada. Según el estudio, esta decisión se tradujo en una caída del 10,8% en el número de contratos de alquiler en 2024 respecto a 2023 —un 14,9% en la ciudad de Barcelona—, mientras que la renta media anual subió un 1,1% en el conjunto de Cataluña y un 1% en Barcelona, de acuerdo con los datos del registro oficial de fianzas del Incasòl.
Por este motivo, el trabajo propone que, a corto plazo, las situaciones extremas de determinados hogares se afronten mediante presupuesto público, con ayudas personales, temporales y condicionadas a la renta o a una perturbación verificable, en lugar de recurrir a una tutela generalizada y permanente de “quien incumple”.
El análisis concluye que las ayudas financieras explícitas son más eficaces que los simples retrasos procesales o los obstáculos al cumplimiento de los contratos. “No es una solución perfecta. Si la oferta sigue estrangulada, parte de la ayuda acabará capitalizándose en mayores rentas. Pero, al menos, no agrava por diseño la escasez”, señala el documento.
Asimismo, subraya que, si el propósito es facilitar el acceso a la vivienda de un hogar vulnerable, resulta más razonable subvencionar a la persona que congelar el precio del inmueble. El estudio matiza que un subsidio bien diseñado no basta por sí solo si la oferta continúa rígida, pero evita parte del perjuicio derivado de intentar repartir la escasez mediante decreto.
A medio y largo plazo, la autora defiende que la protección del contrato debe hacerse “ex ante” y no “ex post”. En el ámbito de la vivienda, esto implica contar con reglas estables, límites estrictos a la retroactividad material y un sistema judicial capaz de ejecutar con rapidez.
Arruñada admite que solo en situaciones de emergencia verdaderamente excepcionales podría justificarse una modificación temporal de los contratos en vigor, pero incluso en esos casos deberían cumplirse condiciones muy exigentes: financiación pública del coste, compensación explícita, duración limitada y una caducidad claramente fijada.
Priorizar medidas sobre la oferta de vivienda
De cara al largo plazo, el estudio sostiene que las políticas deben centrarse en el auténtico cuello de botella del mercado: la oferta. En esta línea, propone actuar sobre el suelo disponible, los procesos de concesión de licencias, los tiempos administrativos, los plazos judiciales y la fiscalidad que afecta al sector.
“Cuando el sistema frena la construcción, encarece la rehabilitación y castiga fiscalmente la rotación del parque de viviendas, la tentación de repartir la escasez por decreto se vuelve difícil de resistir. Pero sigue siendo una tentación equivocada”, advierte la autora.
En consecuencia, alerta de que cualquier medida que reduzca la oferta, endurezca los filtros de acceso o retrase el cumplimiento de los contratos no supone una verdadera protección, sino que desplaza el daño “del visible de hoy al invisible de mañana”.