Un trabajo elaborado por Funcas concluye que, en la actualidad, no hay indicios macroeconómicos de una burbuja inmobiliaria extendida en España similar a la que desencadenó la crisis financiera e inmobiliaria de 2008. No obstante, el documento sí detecta un episodio de “fuerte tensión de precios” en numerosos mercados locales, según se desprende del informe “¿Existe una nueva burbuja en el mercado inmobiliario español?: El papel de las expectativas del precio de la vivienda en España”.
El responsable del estudio, José García Montalvo, subraya que, aunque el intenso repunte del precio de la vivienda en 2024 y 2025 ha reavivado el temor a un nuevo ciclo de burbuja parecido al vivido antes de 2008, los indicadores macroeconómicos apuntan a que el actual aumento se sustenta en factores reales.
El avance del Producto Interior Bruto (PIB) y del empleo, el fuerte crecimiento demográfico y unos tipos de interés más reducidos explican buena parte de la subida reciente de los precios. Al mismo tiempo, el ritmo de construcción se mantiene muy por debajo de la creación de nuevos hogares y el volumen de crédito destinado al sector inmobiliario y a las familias continúa en niveles contenidos, con ratios alejadas de las registradas en la fase previa al estallido de la crisis de 2008.
De este modo, la fracción del encarecimiento de la vivienda que no se justifica por los fundamentales se considera “acotada”, a diferencia del ciclo anterior, cuando una parte muy significativa de la escalada de precios no podía explicarse por esos factores básicos.
Además, la situación financiera de los hogares presenta un perfil mucho más sólido que en el pasado, mientras que el crédito ligado a actividades inmobiliarias y a la construcción representa una cuota mucho menor del PIB. Los indicadores sobre la calidad del crédito también muestran un comportamiento claramente más favorable que en el proceso que desembocó en la crisis inmobiliaria de 2008.
MAYOR PERCEPCIÓN DE SUBIDA DE LOS PRECIOS QUE LA REAL
El informe constata que las percepciones sobre la inflación de la vivienda se sitúan de forma sistemática muy por encima de los aumentos reales de precios, reproduciendo e incluso intensificando ciertos patrones psicológicos y de conducta ya observados en 2005, en los años previos a la crisis inmobiliaria.
Las personas que declaran haber visto mayores incrementos recientes en el precio de la vivienda son también quienes esperan revalorizaciones más acusadas tanto a corto como a largo plazo.
De acuerdo con la “Encuesta sobre Expectativas del Precio de la Vivienda en España 2025”, el 89% de los encuestados considera que existe una sobrevaloración en el mercado residencial, un porcentaje que, aunque elevado, se sitúa por debajo del 94,5% registrado en 2005.
En la misma línea, en torno al 30% de los participantes opina que la sobrevaloración supera el 50%, cuando en 2005 esta proporción alcanzaba el 40%. Asimismo, los ciudadanos estiman que el incremento del precio de la vivienda en su ciudad duplica el aumento reflejado por las estadísticas oficiales, frente al múltiplo de 1,5 observado en 2005.
En términos agregados, el alza percibida del precio de la vivienda en el conjunto de España se sitúa en el 26,1%, mientras que el incremento oficial se limita al 12,8%.
Por otro lado, en comparación con 2005, la idea de la vivienda como una inversión claramente rentable pierde protagonismo como razón principal de compra. Gana peso la proporción de hogares que no concede relevancia al componente inversor y se aprecia una mayor percepción de riesgo asociada a la adquisición de vivienda, en especial en determinados grupos de población.
Funcas incide en la necesidad de incorporar de forma sistemática las expectativas de precios de la vivienda al seguimiento ordinario del mercado residencial y de tenerlas en cuenta en el diseño de la política monetaria, macroprudencial y de vivienda.