Adaptar el parque residencial español a los nuevos estándares europeos de sostenibilidad y eficiencia energética, manteniendo al mismo tiempo el ritmo de creación de nueva vivienda, podría derivar en un encarecimiento de los precios, según el informe “Tendencias 2026: construyendo el futuro del sector inmobiliario” elaborado por Gesvalt.
El documento concluye que en 2026 el mercado de vivienda seguirá dominado por un fuerte desequilibrio entre una demanda muy intensa y una oferta insuficiente.
De acuerdo con el estudio, la adecuación a los requisitos comunitarios, entre ellos la nueva Directiva europea de eficiencia energética de los edificios (EPBD), se verá agravada por el envejecimiento del parque existente y por la dificultad de acometer rehabilitaciones a gran escala, que requieren coordinación, recursos técnicos, tramitaciones ágiles y esquemas de financiación específicos.
Los especialistas de Gesvalt subrayan que el gran reto del sector no será únicamente ajustarse a los nuevos estándares, sino hacerlo sin frenar la puesta en marcha de nueva oferta ni disparar aún más los costes.
En esta línea, el desafío será tanto de volumen como de calidad: orientar el desarrollo hacia productos y ubicaciones alineados con la demanda efectiva, incrementando el peso de la vivienda asequible, eficiente energéticamente y con una gestión más profesionalizada.
Hasta 350.000 nuevos hogares y presión sobre los precios
Para 2026, la creación de hogares se situaría entre 300.000 y 350.000 nuevas unidades, lo que incrementará la tensión sobre el mercado residencial en los principales focos de atracción de población y empleo.
Los precios de la vivienda mantuvieron su senda alcista y alcanzaron los 1.963 euros por metro cuadrado al cierre de 2025, lo que representa un aumento interanual del 15,4%.
Con el fin de contener esta escalada, el gran objetivo del mercado inmobiliario español de cara a 2026 continuará siendo activar nueva oferta residencial, en especial vivienda de obra nueva y, de forma más intensa, producto asequible.
Aunque la estabilización de algunos costes puede favorecer la puesta en marcha de determinados desarrollos, la reacción de la oferta seguirá limitada por condicionantes que no se resuelven en el corto plazo.
Entre estos factores figuran la escasez de suelo finalista disponible, la duración de los procesos urbanísticos y de concesión de licencias, la dispersión normativa y las dificultades de coordinación entre administraciones, además de restricciones operativas como la falta de mano de obra cualificada y los cuellos de botella en la ejecución de proyectos.
Este avance continuado de la demanda tiene lugar, además, en un escenario en el que el Banco de España estima el déficit acumulado de vivienda en torno a 700.000 unidades, con un desajuste cada vez más concentrado en un grupo reducido de provincias.
El alquiler y los nuevos formatos residenciales ganarán peso
El informe prevé que el alquiler siga reforzando su papel en 2026, impulsado tanto por la brecha entre oferta y demanda como por la evolución del marco regulatorio.
A lo largo de este año se consolidarán dinámicas que pasan de ser nichos a elementos estructurales del mercado, como el “flex living”, las residencias de estudiantes y el “senior living”.
Para 2026 también se anticipa una mayor brecha entre activos “prime” y secundarios en el segmento del “retail”, tras un 2025 en el que centros comerciales y parques de medianas afianzaron su posición gracias a mejores niveles de afluencia y a un patrón de gasto más estable.
Del mismo modo, el mercado de oficinas registrará más liquidez y demanda para edificios “prime” y rehabilitados, mientras aumentará la presión sobre el “stock” obsoleto, donde cobran relevancia las estrategias de reposicionamiento o cambio de uso. Por su parte, el sector logístico mantiene unas perspectivas positivas después de un 2025 en el que ambos mercados consolidaron su recuperación.