QUIÉN ES QUIÉN
A MANO ALZADA
Idealista anticipa que en 2026 continuará la escalada de precios de la vivienda y el retroceso de la oferta, tanto en compraventa como en arrendamiento, un fenómeno que atribuye a “la incertidumbre legislativa” y a la “falta de acuerdos mínimos”, factores que harán “casi imposible” sacar adelante reformas que mejoren el acceso a la vivienda.
Con una subida acumulada prevista de más del 15% interanual en el precio de la vivienda en venta al cierre de 2025, el portal inmobiliario califica la coyuntura residencial en España como una situación de “emergencia nacional” y reclama a las administraciones que no deterioren la confianza en los datos y estadísticas, “especialmente cuando estos muestran la «inoperancia» de las medidas”, y que impulsen un nuevo marco de actuación apoyado en el consenso político, el criterio de los expertos y, sobre todo, en decisiones basadas en evidencia.
Según el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, la retirada de viviendas del mercado del alquiler responde al desequilibrio “cada vez más acusado” entre propietarios e inquilinos. Lo achaca a una normativa que tiende a “sobreproteger” al inquilino con contrato vigente, pero que “ha excluido a los inquilinos que están buscando vivienda”, reduciendo el parque disponible.
Iñareta señala que en 2026 los precios se moderarán únicamente en las áreas donde se han aplicado topes, mientras que seguirán encareciéndose en los mercados sin intervención. Este escenario, advierte, provocará una nueva caída de la oferta, con un impacto directo sobre quienes tratan de encontrar una casa.
En el mercado del alquiler, Idealista constata que más de 50 personas interesadas compiten por cada anuncio que se publica en la plataforma y se ven abocadas a un auténtico proceso de ‘casting’ cada vez que intentan acceder a un piso. Termina siendo elegida la familia que aporta mayor “seguridad de pago”, lo que genera una competencia “feroz” por el acceso a la vivienda. Los colectivos que más sufren este filtro son las familias monoparentales, los hogares con menores, con mayores de 65 años o aquellos que han de afrontar el alquiler con una sola nómina.
Muchos perfiles que antes de la aplicación de las políticas que han generado desequilibrios en el alquiler no tenían dificultades para firmar un contrato ahora se ven “excluidos”, en un proceso de “elitización” del mercado del alquiler que ha llevado a que hoy amplias capas de población sean “rechazados sistemáticamente”.
En el ámbito de la compraventa, el grueso de la demanda se concentra en la vivienda usada, que, según la plataforma, “hace tiempo que no es suficiente para sostenerlo”. Idealista insiste en poner fin a “la criminalización de la construcción”, recordando que los niveles actuales rondan las 100.000 viviendas iniciadas al año, una cifra que considera insuficiente. Entre las medidas que propone figuran activar instrumentos como la Ley del Suelo para agilizar la puesta en marcha de nuevas promociones y desplegar políticas que permitan atraer y formar a los trabajadores que el sector constructor precisa.
La demanda de compra de vivienda es “elevadísima”, pero cada vez más familias abandonan la búsqueda por las condiciones de financiación, que exigen un volumen de ahorro previo inasumible para muchos hogares. Los precios se sitúan en máximos históricos y se baten mes a mes, con un fuerte dinamismo en plazas como Madrid y Valencia. En Barcelona, en cambio, los precios cerrarán el año con un incremento de un solo dígito, al haberse compensado parte de la caída de oferta con viviendas procedentes del alquiler.
Idealista subraya que estos aumentos de precios superan ampliamente la evolución de los ingresos familiares, de modo que el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda no deja de crecer y, en los grandes mercados, ya rebasa los umbrales recomendados por los expertos financieros.
Previsiones de compraventas e hipotecas
El número de compraventas de viviendas se mantiene en cotas muy elevadas, por encima de las 700.000 operaciones anuales, aunque a finales de 2025 se ha detectado una desaceleración, previsiblemente ligada al encarecimiento de los inmuebles y a la menor disponibilidad de producto.
La compañía considera que es “complicado” sostener en los próximos trimestres las tasas de crecimiento registradas, aunque ve “muy posible que se estabilice en este tramo a costa del alquiler permanente, de temporada y vacacional, con el profundo impacto que tiene en esos mercados”.
En cuanto a la financiación, la concesión de hipotecas ha seguido en 2025 una trayectoria opuesta a la de 2024: comenzó con fuerza y ha ido perdiendo impulso, hasta cerrar el año con un avance moderado. Todo ello pese a un contexto “siempre propicio”, con tipos de interés reducidos y un mercado laboral sólido, circunstancias que han alimentado una demanda intensa y una fuerte competencia entre entidades, materializada en ofertas por debajo del coste del dinero, con tipos fijos inferiores al 2% y tipos mixtos por debajo del 1,5% en sus tramos fijos iniciales.
En este escenario, las hipotecas variables han “casi desaparecido” y las subrogaciones también se han reducido de forma notable tras el intenso trasvase de hipotecas entre bancos observado en 2023 y comienzos de 2024. De cara a 2026, Idealista anticipa un panorama de estabilidad en el negocio hipotecario, aunque advierte de que será necesario vigilar de cerca la evolución del precio de la vivienda, la marcha de la economía y la tasa de paro, factores que podrían empañar un ejercicio que, en principio, debería ser positivo para este mercado.
