El precio medio de la vivienda de nueva construcción en España avanzó un 10,4% en 2025 (un 7,6% en términos reales, una vez descontada la inflación), hasta situarse en 2.567 euros por metro cuadrado, de acuerdo con un informe difundido este jueves por la firma de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa by Accumin.
Con este incremento, el importe de la obra nueva se colocó un 43% por encima del precio medio de la vivienda de segunda mano, cuyo valor también repuntó con fuerza en 2025, con una subida del 11,9%.
Tinsa explica que, tras evolucionar prácticamente al mismo ritmo que la inflación entre 2021 y 2024, la vivienda usada experimentó el pasado año un notable salto al alza, enganchándose al encarecimiento que la obra nueva había iniciado en 2024.
“Ante las necesidades de espacio y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y haciéndola, a su vez, más escasa, lo que explica el crecimiento más pronunciado de su precio en el último año, sin descartar que también puedan existir algunas dinámicas especulativas minoritarias ante las expectativas de revalorización existentes en el mercado desde 2024, cuando el BCE comenzó a reducir los tipos de interés de referencia”, ha subrayado Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
En el conjunto de comunidades autónomas, los valores residenciales medios de la obra nueva en 2025 oscilaron entre los 4.700 euros por metro cuadrado de Baleares y los 1.400 euros en las regiones más baratas.
Cantabria y Asturias fueron las autonomías con mayores incrementos interanuales, superiores al 14%, mientras que en el lado contrario se sitúa Extremadura, que registró un descenso moderado del 2,9% respecto al año anterior.
El documento detalla la evolución de los precios a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa by Accumin en todo el país, junto con datos de compraventas y actividad promotora. Según el informe, los repuntes más acusados en la obra nueva se localizaron en las islas, en zonas turísticas de las costas cantábrica y mediterránea y en municipios del entorno metropolitano de Madrid y Barcelona.
Esfuerzo de compra y accesibilidad a la vivienda
Desde la óptica de la accesibilidad, el estudio concluye que la vivienda nueva concentra los mayores niveles de tensión en el esfuerzo de compra. Un hogar medio debe destinar el 44% de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca de una vivienda de obra nueva en España, frente al 35% que supone la tasa de esfuerzo general, que combina vivienda nueva y usada.
En la ciudad de Madrid, el esfuerzo para adquirir obra nueva asciende al 57% de la renta disponible del hogar medio, mientras que en Barcelona esta proporción se eleva hasta el 68%.
Según Tinsa by Accumin, el intenso encarecimiento de los precios residenciales desde el segundo trimestre de 2025 revirtió la senda descendente del esfuerzo de compra observada en 2023 y 2024. Los resultados de 2025 apuntan, así, hacia “un nuevo agravamiento del problema de acceso a la vivienda” en polos de empleo y destinos turísticos, y refuerzan la urgencia de reequilibrar la oferta de vivienda habitual en estas áreas, según recoge el estudio.
Niveles críticos en polos de empleo y destinos turísticos
En este contexto, el informe señala que el esfuerzo de compra en los principales núcleos de empleo y en los focos turísticos, donde reside buena parte de la población, alcanza niveles “críticos”, por encima del 50% de la renta disponible del hogar medio si se toma como referencia la ratio de esfuerzo general.
En el caso específico de la vivienda nueva, esta tasa supera el 80% de la renta disponible media en municipios con fuerte presencia de comprador internacional, como Benidorm, Marbella y Torrevieja.
“El dato revela una mayor dificultad de acceso de la población y apunta a un nuevo producto residencial orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados”, apunta Arias.
La obra nueva supera los niveles de la burbuja en algunas zonas
En términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se ha incrementado un 82% desde los mínimos de la crisis de 2008 y se sitúa un 17% por encima de los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria.
No obstante, el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin matiza que esta comparación resulta “engañosa”, al estar distorsionada por el impacto de la inflación.
“Descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se ha revalorizado un 44% desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se mantiene un 18% por debajo de los máximos de la burbuja de 2007”, afirma Arias.
A pesar de ello, el informe advierte de que algunas localizaciones de Canarias, de la costa Mediterránea y del área metropolitana de Madrid ya han sobrepasado, en términos reales, los máximos del anterior ciclo expansivo.
Se trata de Santa Cruz de Tenerife, Benidorm, Marbella, San Cristóbal de la Laguna, Alcobendas, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria, que exceden los picos de la primera década de los 2000 entre un 1% y un 26%.
Desajuste entre demanda y oferta de vivienda nueva
Según Arias, “el aumento continuado de la demanda ha seguido encontrando un contexto de déficit de oferta que ha derivado en una concentración de las compraventas en el segmento de la vivienda de segunda mano, mientras que las compraventas de vivienda nueva continúan limitadas por el ritmo de construcción a pesar de existir demanda”.
Las operaciones de compraventa de obra nueva crecieron un 3,8% en 2025, hasta alcanzar las 68.086 transacciones. Este volumen apenas representa el 9% de todas las compraventas residenciales, el nivel más bajo de la serie histórica pese a la demanda existente.
Las provincias donde la vivienda nueva tiene un mayor peso sobre el total de compraventas (entre un 13% y un 15%) son Málaga, Guipúzcoa, Navarra, Álava, Sevilla, Valladolid y Cádiz. Entre ellas, Cádiz, Sevilla y Valladolid incrementan su cuota respecto al año anterior, mientras que Málaga la mantiene en torno al 14%.
En la Comunidad de Madrid, las compraventas de vivienda nueva descendieron, y el conjunto del área metropolitana también registró un ligero retroceso. Por el contrario, las provincias limítrofes de Ávila, Toledo, Segovia y Guadalajara anotaron aumentos anuales en las transacciones de obra nueva.
“Se sostiene así la tendencia de trasvase de la demanda residencial de los polos de empleo hacia las áreas metropolitanas y provincias colindantes con buenas comunicaciones, más asequibles para el hogar medio”, apunta el informe.
Mayor protagonismo del comprador extranjero y evolución de la construcción
Las compraventas de vivienda realizadas por extranjeros residentes siguen al alza y ya suponen el 10% del total de operaciones en España y el 6% de las compraventas de obra nueva, “uno de los niveles más elevados de la última década”.
En cambio, las compras de extranjeros no residentes continúan moderándose, si bien Tinsa by Accumin subraya que todavía se mantienen en volúmenes “robustos”.
El informe también recoge que el número de viviendas en fase de construcción aumentó un 8,8% en 2025, por debajo del repunte del 16,7% anotado en 2024.
El estudio constata que persiste la concentración de visados de obra nueva en municipios cercanos a aquellos que tradicionalmente han registrado una elevada actividad constructora. Además, señala que el coste de los materiales se ha estabilizado tras los fuertes incrementos del periodo 2021-2023, con subidas por debajo de la inflación en 2025.
“Sin embargo, la escasez de mano de obra contrarresta el efecto moderador del coste de los materiales e impulsa los costes de construcción al alza, justificando parte del crecimiento del precio final de la vivienda nueva”, sostiene el informe.