El mercado de la vivienda de lujo en España ha registrado en 2025 un encarecimiento medio del 10,87%, consolidándose como un segmento con “identidad propia” y “reglas distintas” frente al residencial tradicional, de acuerdo con el “Informe de Evolución y Tendencias del Mercado Residencial de Lujo en España 2025-2026” elaborado por Grupo Tecnitasa.
El estudio constata una elevada concentración geográfica: Baleares (37,5%) y Málaga (32%) reúnen casi el 70% de las viviendas de alta gama con precios por encima de los tres millones de euros. A estos polos se suman Madrid (12,4%) y Barcelona (6,2%), en un entorno marcado por la escasez estructural de producto y una demanda internacional muy intensa.
Por territorios, Madrid encabeza las subidas con un 16,47%, seguida de Málaga (13,65%), Alicante (13,27%) y Baleares (11,48%). En el extremo opuesto, Girona (6,06%) y Barcelona (4,28%) muestran incrementos más contenidos. De cara a 2026, Tecnitasa anticipa una fase de maduración del mercado, con alzas más moderadas, entre el 6% y el 8%.
Reglas propias y operaciones discretas
Desde Grupo Tecnitasa insisten en que este nicho no debe interpretarse como una simple prolongación del mercado inmobiliario general. “El lujo no es la parte alta del mercado residencial convencional, es un mercado distinto, con reglas propias”, recalcan, al tiempo que apuntan que buena parte de las compraventas se cierran en circuitos privados donde la confidencialidad es prioritaria.
Del mismo modo, señalan que el estudio de estos inmuebles exige un enfoque más cualitativo: “En el lujo, el precio se calcula, pero el valor se interpreta”, subrayan, poniendo el acento en que elementos como la singularidad del activo o su emplazamiento pesan más que los modelos de tasación habituales.
Comprador internacional y auge del lujo silencioso
El informe también pone de relieve que el 56% de los compradores en 2025 fueron extranjeros, proporción que aumenta hasta el 64% en las viviendas situadas entre los 5 y los 10 millones de euros. Se trata de “un perfil inversor con baja dependencia de financiación hipotecaria”, lo que aporta solidez al mercado, y que compara enclaves españoles como Marbella o Madrid con destinos internacionales como Dubái, Milán o la Costa Azul.
En el plano del diseño, el sector se orienta hacia el llamado “lujo silencioso”, una tendencia que se distancia de la ostentación y prioriza el bienestar, el “confort térmico”, la entrada de luz natural y la intimidad. El documento detecta nuevas exigencias vinculadas a la salud y la longevidad, como circuitos de agua fría o sistemas de iluminación circadiana, incorporando la tecnología de “forma invisible” y apostando por una arquitectura más “honesta y atemporal”.