En su último Informe de Estabilidad Financiera, el Banco de España –además de descartar que haya una burbuja inmobiliaria en España comparable a la que se desató antes de la crisis de 2008– anunció que estaba considerando la introducción de límites en las hipotecas. Desde la entidad aseguraron que estaban analizando la experiencia en otros países que ya han aplicado topes similares.
En el mismo estudio destacan que solo tres países de la zona euro (España entre ellos) no han activado aún este tipo de medidas, cuya efectividad, sostienen, está demostrada por la “evidencia teórica y empírica”. ¿Cuáles son esos países?, ¿en qué consisten esas medidas?, ¿a qué créditos afectaría?, ¿qué supone para el cliente? Demócrata responde a todas esas preguntas.
¿En qué operaciones se podrían aplicar estos límites?
Pueden fijarse sobre las operaciones de crédito nuevas tanto a hogares como a sociedades no financieras.
¿Qué tipo de medidas aplican otros países?
Todos los países que han tomado alguna medida, salvo Francia, han introducido un límite sobre la ratio entre el importe de los préstamos y el valor de la vivienda. Asimismo, todos ellos, salvo Irlanda y Luxemburgo, han introducido un límite sobre la ratio entre el servicio del préstamo y la renta o entre el servicio de la deuda total y la renta.
La introducción de límites sobre el plazo máximo es mayoritaria, aunque no unánime, entre aquellos países con un límite establecido sobre la ratio.
Además, tres países del área del euro han complementado sus límites sobre las condiciones de concesión de préstamos con un colchón contra riesgos sistémicos sectorial, sobre las exposiciones hipotecarias, y Alemania ha decidido utilizar únicamente este colchón frente a tales exposiciones, sin imponer límites sobre los estándares de concesión de las hipotecas.
¿Por qué las han aplicado otros países?
En el Banco de España explican que algunos las han utilizado para frenar vulnerabilidades crecientes en sus mercados inmobiliarios, mientras que otros han actuado de forma preventiva antes de que se produjera una relajación significativa de los estándares crediticios. En este segundo caso, las autoridades han introducido estas medidas de forma estructural.
¿Cómo está estudiando el Banco de España las experiencias en otros países?
Personal del Banco de España ha mantenido contactos con las autoridades de varios de estos países para obtener un mejor conocimiento de su experiencia en la activación de este tipo de medidas.
¿Qué otros países, además de España, todavía no han tomado ninguna medida de este tipo?
Alemania e Italia.
¿Son eficaces estas medidas?
Tal y como se apunta en el Informe de Estabilidad Financiera, la recopilación de literatura académica sobre la evidencia teórica y empírica de los costes y beneficios de la activación de estas medidas, confirman su eficacia para mitigar riesgos sistémicos derivados del sobreendeudamiento de los hogares y de desequilibrios en el mercado inmobiliario.
No obstante, reconocen, “no se ha podido identificar un marco integrado y generalmente aceptado para evaluar de forma exhaustiva los beneficios y costes de estas medidas, incluyendo sus consecuencias de equilibrio general (por ejemplo, trasvase entre el mercado de vivienda en propiedad y alquiler, posible redistribución sectorial de renta y actividad, efectos sobre el consumo, etc.)”.
¿Qué dice el Fondo Monetario Internacional (FMI)?
El FMI ha recomendado al Banco de España que considerara la introducción preventiva de estos límites en el ámbito de las hipotecas para vivienda, si emergieran signos de relajación en el crecimiento o los estándares asociados con esta modalidad de crédito.
¿Cómo afectaría al cliente?
Los expertos de HelpMyCash explican que el impacto sería pequeño para clientes con perfiles solventes, pero tendrían más problemas aquellos solicitantes de una hipoteca con altos porcentajes financiados, plazos excesivos o cuotas que se acerquen mucho al límite de ingresos.
¿Qué dicen los bancos?
Antes del anuncio del Banco de España, hubo varias entidades que dieron su opinión acerca de la situación del mercado hipotecario.
Onur Genç, consejero delegado de BBVA, dejó claro que el banco no encontraba atractivo en incrementar su cartera hipotecaria. “No vemos valor en hacer crecer la cartera hipotecaria a estos precios. Incluso si incorporas los ingresos por ventas cruzadas a esos préstamos, no vemos valor, por eso nos estamos quedando fuera”, expresó.
Su homólogo en el Santander, Héctor Grisi, destacó que el sector hipotecario nacional había alcanzado un estado de “niveles irracionales”, considerando que el Euríbor se encuentra en un promedio del 2,2% y la rentabilidad del bono español supera el 3%. “No tiene sentido que el mercado, de manera irracional por la competencia, tuviera hipotecas por debajo del 2%”, comentó. “A veces, cuando el mercado es irracional, hay bancos que deciden seguir y atacan al mercado. En ese nivel, nosotros somos tremendamente disciplinados y no queremos hacerlo”, defendió Grisi.
Quien también habló fue Gloria Ortiz, de Bankinter. Ésta explicó que habían “estado creciendo bastante bien en hipotecas en España hasta ahora”. “Pero tengo que decir que la competencia está empezando a ser un poco irracional, particularmente en hipotecas a tipo fijo y largo plazo. Así que vamos a ser un poco menos activos”, subrayó.
Poco después, estas tres entidades encarecieron sus hipotecas.