La forma en que se reparte la propiedad de la vivienda en España ha cambiado de forma drástica desde 2008. Cada vez hay menos hogares capaces de comprar una casa, mientras que quienes ya contaban con patrimonio inmobiliario van sumando más inmuebles a su nombre.
Esta es una de las principales conclusiones del informe “El problema de la concentración inmobiliaria en España”, elaborado por el Ministerio de Consumo junto con el Instituto de Filosofía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (IFS-CSIC). El estudio se enmarca en el Protocolo General de Actuación firmado entre ambas instituciones y se basa en los datos del Panel de Hogares de la Agencia Tributaria.
Según este trabajo, entre 2008 y 2022 el porcentaje de hogares que viven en una vivienda de su propiedad se ha reducido del 79% al 63,9%. En paralelo, los hogares que residen de alquiler han aumentado del 11,9% al 19,2%, y los hogares que actúan como caseros —es decir, que son propietarios de viviendas que alquilan a terceros— casi se han triplicado, al pasar del 3,4% al 9,8% del total. El resultado es que un número más reducido de propietarios concentra un mayor volumen de viviendas.
En 2008, la mayoría de los propietarios solo tenía un inmueble (53,9%), frente a un 46,1% que acumulaba dos o más. Sin embargo, en 2025 esta proporción se ha dado la vuelta: los dueños de una sola vivienda suponen el 48,3%, mientras que el 51,7% dispone de dos o más inmuebles.
Todo ello se produce pese a que entre 2008 y 2025 el parque de vivienda se ha incrementado en torno a dos millones de unidades. Este crecimiento ha favorecido sobre todo a quienes ya disponían de patrimonio inmobiliario y han podido ampliar su cartera.
AUMENTA LA POLARIZACIÓN ENTRE LOS HOGARES
Los propietarios con un único inmueble han reducido su peso un 3,7%, mientras que los que poseen entre seis y diez viviendas han crecido un 51,6%. Los grandes tenedores —más de diez inmuebles— han multiplicado su parque por más de cuatro, pasando de 138.000 a 626.000 viviendas.
Como consecuencia, la estructura residencial de los hogares se ha polarizado. El número de familias sin ningún inmueble ha aumentado un 63% en catorce años (2008-2022), mientras que los hogares con dos o más propiedades han crecido un 54%. Al mismo tiempo, la figura del propietario único —que durante décadas fue la base del modelo residencial español— se ha reducido un 22%.
Esto implica que el segmento intermedio pierde presencia, mientras se refuerzan los extremos: o bien no se tiene ninguna vivienda en propiedad, o bien se acumulan varias. Entre ambos polos se encoge el grupo de hogares con una sola casa, que durante años fue la vía más habitual de acceso a la vivienda en España.
El informe advierte de que, si esta dinámica se mantiene, la vivienda dejará de actuar como mecanismo de seguridad, integración social y acceso al bienestar, para convertirse, de forma creciente, en un factor de desigualdad estructural y persistente.