La problemática del acceso a la vivienda asequible en España, especialmente en el sector del alquiler, supone un desafío para las autoridades, ante lo cual la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) sugiere tomar medidas desde la perspectiva de la oferta y la demanda. Específicamente, promueve la ampliación del parque de vivienda social en alquiler y la mejora en la administración de las ayudas para el pago del alquiler.
Además, la OCDE cuestiona la eficacia de establecer límites máximos a los precios del alquiler y señala la complejidad de imponer impuestos a las viviendas desocupadas. En su ‘Estudio Económico de España 2025’, se enfatiza que muchas personas enfrentan barreras para acceder a una vivienda asequible en el país, donde la constante demanda no ha sido satisfecha por un incremento adecuado de la oferta. Según estimaciones del Banco de España, existe un déficit de aproximadamente 600.000 unidades de vivienda desde 2022 hasta 2025, principalmente debido a la migración y el incremento en la formación de hogares en áreas urbanas y turísticas.
En este contexto, el mercado de alquiler está particularmente tensionado, con una demanda que ha aumentado significativamente, mientras que los precios de los alquileres han superado los ingresos de muchos hogares con rentas bajas. Aunque la propiedad de vivienda sigue siendo alta, con un 75%, la proporción de inquilinos ha crecido notablemente desde 2015, especialmente entre jóvenes y residentes nacidos en el extranjero. No obstante, la OCDE indica que el alquiler social representa solo el 3% del parque inmobiliario, muy por debajo del promedio de la OCDE y la UE, contribuyendo a que España posea una de las tasas más altas de riesgo de pobreza relacionada con la vivienda en la eurozona.
La OCDE también subraya que la oferta no ha respondido adecuadamente a la demanda debido a la limitada disponibilidad de suelo edificable en zonas de alta demanda y la caída de la productividad en el sector de la construcción durante la última década, además de los escasos incentivos para la oferta de vivienda asequible. Esto se debe a la baja rentabilidad derivada de los elevados costes del suelo y la construcción, así como la incertidumbre legal y política por los frecuentes cambios en la normativa de vivienda, ‘que crean un entorno de inversión impredecible’.
‘En los últimos años, el Gobierno español ha adoptado un enfoque proactivo para abordar los retos de la vivienda, adoptando una combinación de políticas de demanda y de oferta’, destaca la OCDE en referencia a la propuesta de reforma de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana con el objetivo de agilizar y acelerar los procesos de desarrollo urbano, y el lanzamiento de programas para promover la construcción industrializada para reducir los plazos de construcción y los costes, además del compromiso de ampliar el parque de viviendas sociales y asequibles.
No obstante, si bien estas intenciones son positivas, la OCDE advierte de que ‘la escala parece insuficiente’, ya que, para alcanzar la media de la UE, España necesitaría aproximadamente 1,5 millones de viviendas de alquiler social, lo que implicaría construir o convertir más de 850.000 viviendas adicionales (213.000 viviendas nuevas o reconvertidas al año durante los próximos 4 años), lo que pone de relieve la necesidad de seguir actuando.
En cuanto a la demanda, la OCDE destaca iniciativas como la Ley del Derecho a la Vivienda de 2023, que introdujo topes de alquiler en zonas con dificultades, reforzó la protección del alquiler y amplió la elegibilidad para las ayudas al alquiler, advirtiendo de que ‘si bien estas políticas orientadas a la demanda tienen buenas intenciones, su eficacia suele ser limitada si no se produce un aumento de la oferta de vivienda’ al tiempo que recuerda que la congelación de alquileres de Barcelona (2020) sugiere una reducción de la oferta de alquiler, ya que algunos propietarios retiraron propiedades u optaron por alquileres de corta duración.
‘Se necesita una estrategia equilibrada a largo plazo que aborde tanto las limitaciones de la oferta como las presiones de la demanda, a la vez que mejora la coordinación entre los niveles de gobierno, en particular entre las comunidades autónomas y los ayuntamientos’, resume la OCDE, para la que seguir aumentando la oferta de vivienda asequible es fundamental.
De este modo, recomienda priorizar el avance de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como la agilización y digitalización de los procedimientos de desarrollo urbanístico para liberar suelo edificable, especialmente en zonas de alta demanda, y seguridad jurídica que atraiga inversiones.
Sin embargo, reconoce que estas reformas tardan en mostrar un efecto en la oferta y podrían no abordar las necesidades de los hogares vulnerables a corto plazo, por lo que también propone ampliar la inversión en vivienda social más allá de lo previsto actualmente, incluyendo actores con y sin ánimo de lucro, lo que podría ayudar a expandir la vivienda social de forma más sostenible y con un menor coste fiscal, mientras que la nueva agencia de vivienda pública española también podría desempeñar un papel central en la gestión y expansión del parque de viviendas de alquiler asequible.