Cinco grandes urbes españolas, San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma de Mallorca, se sitúan en “estado crítico” para acceder a una vivienda en propiedad financiada con hipoteca, según los estudios “XLII Informe sobre el mercado de la vivienda” y “Accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca”, realizados por la Cátedra Grupo Tecnocasa-Universitat Pompeu Fabra (UPF) y presentados este miércoles.
La hipoteca media se incrementó un 16,8% interanual hasta alcanzar los 154.530 euros de media en el segundo semestre de 2015. Al mismo tiempo, el valor de la vivienda de segunda mano avanzó un 15,34% frente al segundo semestre de 2024 (cuando era de 2.894 euros), hasta llegar a 3.338 euros por metro cuadrado.
“Estos dos factores han hecho que el acceso a la compra de vivienda con hipoteca se complique en muchas poblaciones del país”, indica Tecnocasa en una nota, en la que identifica cinco ciudades “en estado crítico”: San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma de Mallorca.
“En estas ciudades, un hogar con renta media no puede acceder a una hipoteca media”, advierte el informe, que también señala que las mejores condiciones de accesibilidad se dan en Jaén, Palencia, Lleida y Zamora.
Accesibilidad difícil y grandes diferencias por ciudades
A partir de un precio medio notarial de 190.551 euros y una cuota anual de 8.516 euros (para una hipoteca del 80% a 25 años), los autores calculan que se requiere una renta anual de 28.388 euros (con un ratio de endeudamiento estándar del 30%) frente a una renta media anual de 38.334 euros por hogar, según datos del Instituto Nacional de Estadística ajustados al índice general de precios al consumo. Con estos parámetros, concluyen que la situación es de “accesibilidad difícil”, con un nivel del 71% sobre un máximo de 100%.
El informe detalla que Barcelona registra el precio más elevado de vivienda usada, con 4.053 euros por metro cuadrado y un incremento interanual del 10,05%. A continuación figura Madrid, con 4.101 euros/m2 y una variación del 19,56%. Getafe es el municipio con la mayor subida interanual, del 20,54% en el periodo estudiado, mientras que Talavera de la Reina (Toledo) presenta el precio más bajo, con 1.073 euros por metro cuadrado.
Demanda en máximos, oferta en mínimos
“Como ya viene sucediendo desde hace algunos semestres, la fuerte demanda de compraventa de vivienda y la falta de oferta disponible son factores clave que empujan la subida del precio de la vivienda en España”, apuntan desde la cátedra.
En términos concretos, la demanda de compra ha aumentado un 30% y la oferta se ha reducido un 16% en 2025, de modo que cada inmueble en venta recibe ahora una media de siete interesados, el doble que hace dos años.
“Ahora es un buen momento para vender una vivienda, pues la negociación entre comprador y vendedor está en mínimos históricos”, ha señalado el director de Análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero.
La rebaja media en el precio final se sitúa en el 6,2%, un nivel similar al de 2007, y el plazo necesario para cerrar una operación de venta ha pasado de 73 días en 2024 a 77 días de media en 2025, según las transacciones gestionadas por Tecnocasa en lo que va de año.
Riesgo hipotecario contenido y estándares bancarios estables
En cuanto a los indicadores de riesgo, el documento refleja que el ratio préstamo a valor se coloca en el 70% en el segundo semestre de 2025, mientras que la relación entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del prestatario alcanza el 32%.
Además, el 85% de los nuevos hipotecados dispone de contrato laboral indefinido, el plazo medio de las hipotecas se sitúa por debajo de los 28 años (frente a los 35 años de 2007) y el 71% de los nuevos préstamos formalizados en el periodo analizado se ha firmado a tipo de interés fijo.
La evolución de estos parámetros durante la segunda mitad del año pasado “muestra estabilidad y está en línea con los estándares crediticios que los bancos aplican a la hora de conceder hipotecas a sus clientes”, concluye Tecnocasa.