La Comisión especial sobre la crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo aprobó este mismo lunes el informe que espera servir de hoja de ruta para el diseño de las políticas de este ámbito. El texto, del que ha sido ponente el eurodiputado español Borja Giménez, pretende frenar una crisis que considera que ha sido ocasionada, en mayor medida, por el desequilibrio persistente entre la oferta y la demanda. Según la propuesta, “la causa fundamental es la insuficiencia en el suministro”.
Por esta razón, el documento propone un enfoque secuencial de dos pasos. Por un lado, aumentar significativamente la oferta de vivienda para aliviar ese desequilibrio y, por otro lado, apoyar la demanda de vivienda para que sectores como los jóvenes puedan acceder a una vivienda. Las medidas pasan por la simplificación regulatoria, el aumento de la oferta, la movilización de financiación y el apoyo a grupos vulnerables.
En este contexto, Demócrata conversa en el Parlamento Europeo con María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Desde la plataforma piden a todas las fuerzas institucionales un gran pacto capaz de despolitizar el sector de la vivienda y adiverten de que más del 40% de los propietarios "retirará su vivienda del mercado cuando acaben los contratos".
Pregunta: ¿Qué busca Fotocasa en Bruselas?
Respuesta: Nos han invitado por parte de ERC (Grupo de los Conservadores) a unas jornadas sobre la crisis estructural de la vivienda y hemos venido encantados a participar. Además, hemos aprovechado para reunirnos con eurodiputados y trasladarles nuestra visión y nuestros datos. También queríamos explicar qué es Fotocasa, porque muchas veces se desconoce lo que hace un portal inmobiliario y se nos confunde con una gran agencia inmobiliaria.
Nosotros no tenemos pisos ni vendemos viviendas. Somos una plataforma que une oferta y demanda. Nuestros clientes son propietarios particulares, profesionales inmobiliarios, constructoras, agencias y agentes. Somos simplemente un punto de encuentro en el mercado.
P: ¿Qué situación les han trasladado sobre la situación del mercado?
R: Estamos bastante preocupados por lo que está sucediendo en España y también a nivel europeo. En Fotocasa estamos muy comprometidos con la transparencia y la profesionalización del sector.Llevamos más de 20 años midiendo la evolución del precio de la vivienda, lo que nos permite anticipar tendencias. A través de Fotocasa Research analizamos también la situación del mercado con encuestas a más de 8.000 personas activas en el sector.
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Ponemos todos nuestros informes a disposición del público de forma gratuita. Publicamos más de veinticinco al año.
P: También habéis desarrollado proyectos de formación dentro del sector.
R: Sí. Contamos con Fotocasa Academy, un proyecto gratuito de formación que está a punto de cumplir diez años. Hemos formado ya a más de 25.000 agentes inmobiliarios en toda España, con cursos sobre derecho inmobiliario, buenas prácticas, antifraude y mercado.
Creemos que los agentes son un puente clave con el ciudadano y pueden ayudar a mejorar la imagen del sector.
P: En el Parlamento Europeo se está preparando un informe sobre vivienda. ¿Qué papel puede jugar la Unión Europea en este reto?
R: Sobre todo, marcar el camino. En España existe una situación muy confrontada entre regulación y sector, porque se está legislando sin consenso entre todas las partes. Eso ralentiza la mejora de la accesibilidad a la vivienda. Legislar sin consenso solo ralentiza la accesibilidad a la vivienda
Una institución como la Comisión Europea podría establecer reglas básicas y orientar hacia buenas prácticas.
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P: ¿Cuál es el principal problema estructural ahora mismo?
R: Los datos muestran que en España se crean unos 240.000 hogares al año, pero llevamos más de 15 años infraproduciendo vivienda. El sector privado construye unas 100.000 viviendas anuales, con mucha suerte. La demanda está cuadruplicando la oferta, y eso tensiona los precios.
Además, hay grandes limitaciones burocráticas: obtener licencias puede tardar incluso más que construir. Y tenemos un problema añadido muy grave: la falta de mano de obra. Aunque quisiéramos duplicar la producción, no podríamos.
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Pregunta: ¿Qué factores están impulsando esta demanda tan alta?
Respuesta: Estamos en un momento histórico. España cerró 2024 con más de 500.000 nuevas personas, por un crecimiento poblacional muy significativo ligado a los flujos migratorios.
También hay un cambio hacia hogares unipersonales. En diez años se han duplicado, pasando de 4 a 8 millones.
Además, el Banco Central Europeo inició una desescalada de tipos, y hemos detectado que un 20% de compradores han vuelto al mercado atraídos por mejores condiciones hipotecarias.
La pandemia también cambió por completo las necesidades habitacionales. Hoy, el 45% de quienes quieren comprar lo hacen para mejorar su calidad de vida.
P:¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?
R: No lo creemos. La burbuja anterior fue sobre todo financiera. En aquella época se concedían más de 1.200.000 hipotecas al año. Ahora no llegamos ni al medio millón.
Además, el BCE ha establecido criterios más estrictos: ya no se conceden hipotecas al 100% ni a más de 30 años. Mientras no haya un despilfarro del crédito financiero, hablamos de una crisis estructural de oferta y demanda.
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P: ¿Creéis que falta transparencia en los precios reales?
R: En España hay más de diez fuentes que ofrecen datos de precios. Nosotros trabajamos con precios de oferta, no con el precio final, pero eso nos permite detectar tendencias de forma inmediata.
Por ejemplo, en Cataluña vimos cómo la regulación del alquiler provocó un trasvase hacia alquiler de habitaciones o alquiler temporal, y cómo subían los precios.
Los organismos oficiales confirman esos datos, pero con varios meses de retraso. En un mercado tan volátil es clave contar con información lo más cercana posible a la realidad.
P: Precisamente sobre Cataluña: desde Bruselas se ha señalado como ejemplo de regulación.
R: Nosotros hemos seguido muy de cerca las zonas tensionadas de Cataluña y el balance no es positivo. Cuando se interviene un mercado privado con medidas punitivas, los propietarios se sienten desincentivados. Lo que vemos es una gran contracción de la oferta.
Desde 2020 ha desaparecido alrededor del 50% de la oferta de alquiler de larga duración en Cataluña. Y en el último año se ha contraído un 20% adicional.
Los nuevos contratos siguen subiendo, Barcelona a doble dígito. Cada vez es más difícil acceder al alquiler.
María Matos:“La intervención del alquiler en Cataluña ha provocado una gran contracción de la oferta”
P: ¿Qué previsiones manejáis con el fin de muchos contratos de la Ley de Arrendamientos Urbanos?
R: Hemos preguntado por primera vez a los propietarios qué harán cuando terminen los contratos de cinco años.
El 43% nos dice que retirará la vivienda del mercado. El 16% la pasará al alquiler turístico, el 11% al alquiler de temporada y el 6% al alquiler de habitaciones.
Esto muestra que las medidas actuales no están consiguiendo mantener la oferta.
P: Algunos grupos proponen blindar la vivienda como un derecho europeo.
R: Todas las medidas que mejoren la accesibilidad y sitúen la vivienda en el centro son positivas.
En España ya es el primer problema social y también el primer problema económico. No hay proyecto vital posible sin un techo.
La falta de vivienda está retrasando la emancipación, reduciendo la natalidad y expulsando a jóvenes y rentas bajas del mercado.
María Matos:“La vivienda ya no es solo el primer problema social, es el primer problema económico”
P: Si nada cambia, ¿cómo imaginas el mercado dentro de diez años?
R: No tenemos tiempo para que nada cambie. Hace falta voluntad política y consenso.
Si seguimos así, la crisis habitacional se agravará.
Pregunta: ¿Qué tendría que pasar para mejorar la situación?
Respuesta: Lo primero, un pacto entre todas las fuerzas políticas para despolitizar la vivienda, con objetivos claros a largo plazo.
También hace falta colaboración público-privada. La administración no tiene músculo financiero suficiente y necesita apoyarse en la industria para construir más vivienda. Estimamos que España necesita casi 2 millones de viviendas para equilibrar el mercado.
Además, hay que poner el foco en la rehabilitación, porque el segundo gran obstáculo tras el precio es el estado de las viviendas. Y por último, es fundamental un plan de transporte y empleo que permita descongestionar las grandes ciudades y repartir mejor la demanda hacia otras zonas.