QUIÉN ES QUIÉN
A MANO ALZADA
El último decreto-ley aprobado por el Gobierno de coalición sirvió para librar a las entidades de crédito del coste de tasar todos los inmuebles en garantía de sus cédulas hipotecarias. Así lo reconoce el propio Ejecutivo, que aprovechó el llamado decreto ómnibus de final de legislatura para reformar, por segunda vez en dos años, la trasposición de la directiva europea de bonos garantizados aprobada en 2021.
El Ejecutivo aprobó esta trasposición con un decreto-ley, la reformó al año siguiente con otro decreto y ahora ha aprovechado otro más para introducir nuevos cambios. Ya lo había hecho con enmiendas a la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, pero la caída del proyecto en el Senado por la convocatoria anticipada de elecciones las dejó sin efecto.
«Un coste inasumible para las entidades»
Ahora, ha aprovechado el último decreto, pensado inicialmente para prorrogar parte de las medidas económicas frente a la crisis de precios –anecdóticas en proporción al resto de medidas incluidas– para incluir esta reforma. También otras que acompañaban a la Autoridad, pero también a los proyectos de atención a la clientela o eficiencia procesal y eficiencia organizativa de la Justicia.
En el caso de la reforma de los bonos garantizados justifica la situación de urgente necesidad en que, de no cambiar la normativa, las entidades emisoras de cédulas hipotecarias estarían obligadas a tasar de nuevo todos sus inmuebles en garantía antes del 8 de julio, cuando se cumple un año de la entrada en vigor de la nueva normativa (se aprobó en 2021 pero no entró en vigor hasta el año pasado).
“La retasación afectaría a la práctica totalidad de la cartera, lo que deriva en un coste inasumible para las entidades”, expone el Gobierno en la exposición de motivos del decreto-ley, en el que cifra el total de emisiones de cédulas hipotecarias en 31.450 millones de euros sólo en 2022.
Las cédulas hipotecarias y su normativa
Las cédulas hipotecarias son un instrumento de financiación utilizado por las entidades financieras. Se trata de un bono emitido que ofrece rentabilidad fija, siendo la garantía la cartera hipotecaria de la entidad. Su emisión está restringida a entidades de crédito, cajas de ahorros y sociedades de crédito.
La trasposición de la directiva europea permitió homologar la normativa de estos valores al resto de bonos garantizados de los países de la Unión Europea. Entre los cambios aprobados, estas cédulas dejaron de estar respaldadas por toda la cartera hipotecaria de la entidad, y pasaron a estar respaldadas por un conjunto de activos, de importe mayor, eso sí, al de las cédulas emitidas.
Uno de los requisitos establecidos en la trasposición era la obligación de valorar los inmuebles en garantía de préstamos hipotecarios antes de integrarlos en el conjunto de cobertura de los bonos cuando no existiera una tasación ya realizada seis meses antes. El objetivo era contar con una valoración actualizada.
Las reglas de valoración ya se rebajaron en 2022
Sin embargo, meses después el Ejecutivo flexibilizó esta obligación por considerarla “una carga significativa en el contexto del elevado volumen de bonos y cedulas hipotecarias emitidas”. Según los datos ofrecidos por el propio Gobierno, el total de emisiones de cédulas hipotecarias creció 2.230 millones de euros el último año, pasando de 29.020 millones en 2021 a 31.450 millones.
Por tanto, el pasado año revisó la normativa para que la valoración actualizada de inmuebles que ya se hubieran incorporado como garantía antes de la entrada en vigor de la reforma se pudiera realizar a partir del valor de referencia que la entidad esté utilizando, conforme a las normas contables del Banco de España.
Sólo si hay indicios de depreciación «significativa»
La relajación de la normativa no se quedó ahí. En el caso de que la tasación del inmueble al conceder el préstamo se remontara más de seis meses atrás, el Ejecutivo permitió que esta tasación fuera válida siempre que se comprobara que no existen indicios de caídas significativas en su valor, conforme a la normativa contable del Banco de España. Esta medida se justificó en la “difícil implantación práctica” de la obligación de retasar los inmuebles.
El Gobierno celebra en el último decreto que esta reforma propició un mecanismo “mucho más ágil, menos costoso y más eficaz” pero que, sin embargo, la última regulación de bonos garantizados sigue contemplando la necesidad de retasar los inmuebles en garantía que formen parte del conjunto de cobertura de estas cédulas hipotecarias.
Hasta ahora, ya que el último decreto-ley acaba con esta obligación y limita la valoración al momento en el que se incorpora al conjunto de cobertura, y sólo si existen indicios de caídas significativas en el valor de mercado.
Reestructuraciones y régimen de infracciones
Además de las reglas de valoración, el Gobierno también ha aprovechado para facilitar las reestructuraciones de préstamos, en línea con la revisión del código de buenas prácticas con el sector financiero y asegurar que, en caso de liquidación de cualquier entidad, si los pasivos del conjunto de cobertura son menores que los activos no se produciría una liquidación automática por parte del administrador especial.
Por otro lado, se faculta al Banco de España para supervisar y sancionar a los órganos externos de control del conjunto de cobertura, la sociedad que, como figura independiente, verifica el cumplimiento de los requisitos de la emisión y del conjunto de cobertura.
Acompaña a la reforma un régimen de infracciones y sanciones respecto a la actividad de este órgano de control, incluidos a cargos de administración y directivos (con multas de hasta 2,5 millones de euros estos últimos).
