Actualización de la regulación de la vivienda protegida, fomento de la construcción de inmuebles asequibles, creación de una Bolsa de Suelo disponible, rehabilitación y medidas antiokupas. Esos son los principales ejes de la nueva Ley de Vivienda que el presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno Bonilla, aprobará en el Consejo de Gobierno de este miércoles y remitirá al Parlamento autonómico.
El borrador de la iniciativa, al que ha tenido acceso Demócrata, pretende abordar la problemática de acceso a la vivienda desde distintas perspectivas. Una reforma que no solo revisa y actualiza el marco legislativo autonómico, sino que unifica la “dispersa, compleja y obsoleta” legislación.
Vivienda protegida
La reforma de la vivienda protegida busca simplificar procedimientos, introduciendo como regla la declaración responsable en un 90% de los trámites.
Se liberalizan los plazos de descalificación y no se verán condicionados por el destino urbanístico del suelo. Además, la ley elimina el periodo previo de 10 años de prohibición absoluta de disponer bajo el argumento de que lo importante es que la vivienda sea habitada por quien lo necesite y que su acceso se atenga a un precio fijado legalmente.
También se introducen nuevos conceptos, como el de Vivienda Concertada o modalidades como el residencial comunitario, que engloba fórmulas de co-housing.
La vivienda concertada es una vivienda de titularidad privada objeto de medidas de fomento, ayudas o beneficios impulsados por la Junta de Andalucía u otras administraciones para incentivar su adquisición o rehabilitación con el propósito de vincularlas a residencia habitual.
Las viviendas protegidas tienen por objeto garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada a aquellas personas y familias con recursos limitados. Durante el periodo de protección, su uso está limitado a residencia habitual y permanente de la persona titular adjudicataria o arrendataria, por lo que no podrá permanecer deshabitada más de tres meses consecutivos al año.
Se destinarán a personas físicas o unidades familiares o de convivencia con ingresos limitados y que cumplan los siguientes requisitos:
- Ingresos familiares mínimos (establecidos en el Plan de Vivienda y Suelo) que dificulten el acceso a una vivienda en el mercado libre.
- Acreditar dicha insuficiencia. El importe destinado al pago de la vivienda no debería superar el 30% de todos los ingresos de la unidad familiar.
- Estar empadronado en Andalucía y figurar inscrito en el Registro Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida.
- No ser titular de otra vivienda protegida o libre.
- No haber sido condenado en los últimos cinco años por allanamiento de morada o usurpación de vivienda. En otras palabras, los okupas -con sentencia firme- no podrán acceder a vivienda protegida.
Será el Plan de Vivienda y Suelo que apruebe el Consejo de Gobierno el que determine el período de protección. En dicho lapso de tiempo, habrá un precio máximo tanto de venta como de alquiler, quedando terminantemente prohibida la percepción de cualquier sobreprecio.
Se creará un Sistema de Información de Vivienda Protegida para recoger de forma sistematizada la totalidad de las viviendas sujetas a este régimen de protección; así como un Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida para canalizar las solicitudes. Los Ayuntamientos están obligados a crearlo y mantenerlo.
Para fomentar la promoción de viviendas protegidas se podrán establecer medidas económicas, urbanísticas o de cualquier otra naturaleza, como la cesión de derechos de superficie a promotores privados o públicos o los incentivos en las distintas fases de producción de viviendas y en la compraventa.
El importe y los requisitos de la concesión de ayudas económicas quedará reglado por los planes de vivienda y podrán ser:
- Préstamos cualificados o convenidos, con garantía hipotecaria o personal, concedidos por entidades de crédito dentro de los convenios suscritos.
- Subvenciones regladas.
- Subsidios de préstamos.
El precio máximo de los terrenos destinados a vivienda o alojamiento protegido, incluido el coste total de las obras de urbanización necesarias, no podrá superar el 15% del importe que resulte de multiplicar el precio máximo de venta o de referencia del metro cuadrado por la superficie construida de las referidas viviendas.
Una vivienda protegida no podrá destinarse, en ningún caso, a uso turístico. Lo que sí se permitirá serán las transmisiones.
Medidas de fomento del mercado
Para fomentar el mercado inmobiliario, la iniciativa contempla la creación de bolsas de viviendas en alquiler, la firma de convenios con propietarios (físicos o jurídicos) de viviendas deshabitadas para integrarlas en el mercado del arrendamiento; otras medidas con incentivos económicos y subvenciones o, incluso, programas de cesión de viviendas que se cederían de forma voluntaria a la Administración Pública de forma temporal para su gestión en el mercado del alquiler a precios asequibles.
Antiokupas y desahucios
En el marco de fomento del alquiler, Bonilla apuesta por introducir medidas disuasorias para evitar las ocupaciones ilegales de vivienda. La más relevante sería la imposibilidad de acceder a vivienda protegida para aquellas personas que hayan sido condenadas en firme en los últimos cinco años por allanamiento de morada, usurpación de vivienda u okupación.
También aspira a eliminar la sobreocupación de viviendas, que consiste en el arrendamiento ilegal de habitaciones de manera que las condiciones de habitabilidad queden en jaque por un elevado número de ocupantes. Para ello, los ayuntamientos estarán obligados a incoar expedientes en casos de sobreocupación. Una vez constatado, se impondrán las sanciones correspondientes.
La nueva normativa crearía la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la okupación ilegal, cuya función será la de asesorar para evitar ocupaciones y ofrecer soluciones habitacionales en casos de desahucios y vulnerabilidad social.
Así las cosas, las personas en situación de okupación o que hayan sufrido un desahucio no tendrán más que un acompañamiento y la asesoría garantizada.
Bolsa de suelo y colaboración público-privada
Moreno Bonilla ha señalado la falta de vivienda como uno de los principales problemas de Andalucía. Para fomentar la construcción, la Consejería competente en materia de vivienda constituirá una Bolsa de Suelo para Vivienda Asequible con el fin de publicitar y dar transparencia a los suelos disponibles para la construcción de viviendas.
Esta Bolsa integraría tanto parcelas públicas como privadas disponibles por el planteamiento urbanístico a vivienda protegida, por inmuebles de uso residencial incluidos en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas susceptibles de acoger vivienda protegida o asequible.
Los ayuntamientos deberán emitir la cédula urbanística de los suelos o inmuebles y el número de viviendas protegidas posibles.
Además, se podrán otorgar concesiones administrativas o derechos de superficie para la construcción de viviendas protegidas o asequibles en suelo de titularidad de las Administraciones Públicas; se darán ayudas públicas y subvenciones para la construcción, se permitirá la permuta de suelo a cambio de viviendas asequibles para incrementar el parque público de vivienda y se impulsarán programas de Alquiler Seguro que compensen a los promotores posibles impagos de rentas.
Se creará la Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada en materia de Vivienda para hacer las veces de foro de diálogo, plantear líneas estratégicas y coordinar las distintas herramientas e instrumentos.
Otra de las medidas es la supresión de la obligación del depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Rehabilitación y transición verde
Otro de los ejes de la Ley de Vivienda andaluza es la rehabilitación de las viviendas y edificios, con un enfoque verde. Las obras se orientarán a mantener o recuperar edificios residenciales y espacios públicos urbanos.
Se fomentará mediante incentivos económicos a las personas físicas o jurídicas que promuevan la rehabilitación con criterios de eficiencia energética, descarbonización, sostenibilidad, mejora de la conectividad y accesibilidad.
Las subvenciones y ayudas quedarán reflejadas en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo.
Este Plan también incluirá medidas de fomento con el objetivo de financiar actuaciones para eliminar las infraviviendas y el chabolismo (también podrá realizarse mediante Orden de la persona titular de la Consejería de vivienda).
Las zonas delimitadas como ámbitos de concentración de infravivienda y chabolismo podrán ser consideradas prioritarias para las labores de rehabilitación; y se podrá financiar la demolición y la mejora de la funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las infraviviendas para ser transformadas.
La rehabilitación de edificios ya existentes abre la puerta a la redistribución de la división horizontal. Es decir, previo acuerdo de la comunidad de propietarios, se podrán dividir nuevas viviendas de menos tamaño o, por el contrario, agregar unidades para viviendas más amplias; siempre siendo equitativos en la redistribución y en los beneficios entre los propietarios.
Régimen sancionador
Las sanciones en materia de vivienda protegida se clasifican en:
- Leves, con multas de hasta 3.000 euros. Se considerarán infracciones leves la no exposición en un sitio visible durante el periodo de construcción un cartel que indique que serán viviendas protegidas o la negativa a suministrar datos o facilitar las funciones de información, vigilancia o inspección.
- Graves, con multas de entre 3.001 y 25.000 euros. Se considerarán como tales el falsear los datos aportados, el incumplimiento por parte de los promotores de vivienda protegida de las obligaciones previstas o la transmisión, adjudicación, arrendamiento o cesión de viviendas protegidas por el promotor a quienes no reúnan los requisitos, entre otras como la falsificación de los solicitantes de datos de sus condiciones familiares o económicas.
- Muy graves, con multas de entre 25.001 hasta 120.000 euros. Serían faltas muy graves la venta de vivienda protegida a precios superiores al permitido o no poner viviendas protegidas, por parte de entidades bancarias o de cualquier persona física o jurídica, a disposición de los Registros Públicos municipales de demandantes de vivienda protegida.
Asimismo, habrá sanciones accesorias como la pérdida y devolución de las ayudas económicas percibidas en el caso de los promotores o la inhabilitación de la persona infractora a participar en promociones de viviendas protegidas.
La ley contempla multas específicas para infracciones en vivienda general:
- Leves, hasta 6.000 euros.
- Graves, de 6.001 a 20.000 euros.
- Muy graves, hasta 60.000 euros.
