El Gobierno quiere facilitar una revisión de cualquier hipoteca suscrita a partir de 2011 en busca de cláusulas abusivas. El procedimiento es fruto del acuerdo del PSOE y Sumar, a raíz de una proposición de ley impulsada por los de Yolanda Díaz, la conocida como ‘ley Redal’.
El pacto, al que ha tenido acceso Demócrata en exclusiva, recoge las condiciones en las que se llevaría a cabo este examen y también las penalizaciones que afrontaría la banca en caso de detectarse aspectos perniciosos para el consumidor.
Sumar impulsó esta revisión al constatar que había hipotecas a tipo variable sin una fórmula para recalcular la cuota a pagar ante variaciones de los tipos de interés. O con errores en estas fórmulas matemáticas.
Circunstancias que, por un lado o por otro, hacían imposible el cálculo de la cuota. También en casos en los que, aunque no haya error, los tecnicismos empleados sean tan complejos que no sea posible comprenderlo.
Todas estas circunstancias han sido identificadas como características de las llamadas ‘hipotecas REDAL’, por la expresión en latín ‘redito ad libitum’, devolución a voluntad, por no precisar los mecanismos para la devolución del préstamo.
Y todas estas circunstancias son identificadas en el acuerdo entre los socios de Gobierno como cláusulas contrarias a buenas prácticas y usos financieros.
También aquellas hipotecas de cuota creciente cuando el contrato de la hipoteca no sea lo suficientemente claro como para identificar los riesgos que entrañan este tipo de préstamos.
El acuerdo contempla además la modificación de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la última reforma hipotecaria, para prohibir un esquema de devolución de cuotas crecientes en las hipotecas a tipo variable.
Mecanismos tóxicos para convencer al cliente
La búsqueda de cláusulas potencialmente nulas también tendría en cuenta el proceso llevado a cabo por los profesionales de la entidad bancaria.
La reforma habilitaría la anulación de la hipoteca si la entidad no ha advertido de los riesgos, presentando sólo las ventajas de los pactos financieros pero no sus desventajas, o la redacción del contrato presentan tipos de interés menores a los que realmente se aplican.
También cuando el contrato simula las primeras cuotas pero no se advierta de posibles variaciones por subidas de tipos o por cualquier otra condición pactada.
El Gobierno quiere que, una vez se detecten prácticas o cláusulas abusivas, la entidad ofrezca explicaciones y procure una solución pactada, por la que el cliente no tendría que pagar ni comisiones ni gastos notariales o registrales. La entidad tendría tres meses para eliminar las cláusulas señaladas.
En caso de no hacerlo, la persona hipoteca sólo tendría que devolver el importe del préstamo, sin intereses. Lo pagado por intereses hasta entonces reduciría automáticamente el capital pendiente, o bien se reingresaría, más intereses de demora.
Enmienda a una ley bloqueada
El acuerdo impulsa el contenido clave de la llamada ‘ley REDAL’, la proposición de ley que impulsó Sumar en julio de 2024 y que espera en la Comisión de Derechos Sociales y Consumo al cierre del plazo de sus enmiendas.
La idea del PSOE y Sumar era trasladar esta revisión de hipotecas como enmienda transaccional al proyecto de ley de creación de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, uno de los proyectos ‘estrella’ del Ministerio de Economía, y que la revisión de hipotecas se hiciera a través de ella.
El acuerdo se cerró el pasado verano, tras una negociación entre el Ministerio de Economía y Sumar. Sin embargo, el texto no ha sido registrado aún. La tramitación de la norma está bloqueada por la negativa de Junts a validar la autoridad.
El Gobierno no tiene apoyos suficientes para sacarla adelante y, aunque la renuncia no es una postura oficial, varias fuentes dan perdida la esperanza de sacarla adelante.
Siguiente paso: activar la Ley REDAL
Con la Autoridad en vía muerta, Sumar busca reactivar la ‘ley REDAL’. Antes de acabar el año, la Cámara aprobó su avocación al Pleno para que este órgano tuviera la última palabra antes de enviarla en el Senado.
Tras su toma en consideración en octubre de 2024, la iniciativa espera en la Comisión de Derechos Sociales y Consumo al registro de sus enmiendas, que debe ser decretado por la Mesa del Congreso.
La intención de Sumar ahora es retomar su tramitación. Con tal fin, desde esta formación tienen previsto entablar contactos con el resto de formaciones para sondear su disposición para acordar la norma.
Y plasmar como enmienda el acuerdo con su socio mayoritario, ante el bloqueo de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero. Y adaptarla, ya que no sería la autoridad la encargada de supervisar el proceso, sino el Banco de España.