El Parlament de Cataluña ha aprobado este jueves el Proyecto de ley de adopción de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, una norma con la que la se convierte en la primera autonomía en España en regular de forma expresa el alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones, incorporándolos al marco de intervención pública sobre el mercado residencial.
La ley ha superado su debate final en el hemiciclo tras incorporar enmiendas de Junts, PP y Vox, mientras que PSC-Units, ERC y Comuns registraron enmiendas conjuntas al dictamen del Consell de Garanties Estatutàries (CGE), solicitado por Junts y el PP. El órgano consultivo avaló la constitucionalidad de la intervención sobre el alquiler de temporada, aunque expresó reservas sobre la prórroga automática de las viviendas de protección oficial (VPO) en las denominadas zonas tensionadas.
La nueva regulación responde a dos objetivos, principalmente: cerrar las “brechas legales” mediante las cuales propietarios utilizaban contratos de temporada para eludir la contención de rentas para alquileres residenciales y homologar los contratos temporales de larga duración a un régimen más protector —equivalente a los arrendamientos residenciales— cuando cumplen funciones habitacionales genuinas.
El alquiler vacacional o turístico, de uso recreativo, queda fuera de esta regulación específica.
Con esta aprobación, Cataluña consolida un modelo propio de intervención sobre el mercado del alquiler, ampliando el control público más allá del arrendamiento tradicional y situándose a la vanguardia autonómica en la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones.
Una regulación inédita del alquiler de temporada
La consellera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque, ha defendido que la nueva norma busca “ordenar usos residenciales que estaban funcionando al margen del control público”. En este sentido, el texto introduce una novedad sin precedentes en el ámbito autonómico: el alquiler de temporada queda sujeto a planificación urbanística específica en los municipios con demanda residencial elevada y acreditada.
La ley establece que, en estos municipios, el uso principal de las viviendas deberá ser el de residencia habitual y permanente. El alquiler de temporada solo podrá autorizarse si está vinculado a un plan especial, que deberá justificar el interés público y social, la idoneidad de la ubicación y fijar de manera expresa las condiciones de acceso y la duración de las estancias. Con ello, la Generalitat busca evitar que esta modalidad se utilice como vía de escape a los límites del alquiler residencial.
Cataluña consolida un modelo propio de intervención sobre el mercado del alquiler, ampliando el control público más allá del arrendamiento tradicional
Control de precios
Junto al alquiler de temporada, la norma incorpora por primera vez una regulación específica del alquiler de habitaciones, introduciendo límites de precio. El texto fija que la suma de las rentas pactadas por cada estancia no podrá superar el importe del alquiler completo de la vivienda, cerrando así la puerta a prácticas que encarecen el acceso a la vivienda mediante la fragmentación de los contratos.
Al mismo tiempo, catalaniza el marco estatal de contención de rentas introducido por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda cuando los contratos de temporada tienen carácter residencial, lo que implica que las subidas de precio de estos contratos quedan sujetas a los mismos límites que los arrendamientos de vivienda habitual en zonas tensionadas. También, que la determinación, revisión y actualización de la renta seguirán principios similares a los que fija la Ley de Vivienda estatal y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Refuerzo del control público y de la inspección
Por otra parte, los instrumentos de supervisión administrativa se ven reforzados. Se crea el registro de grandes tenedores, adscrito a la Agència de l’Habitatge de Catalunya, y una comisión encargada de supervisar los contratos de arrendamiento de vivienda. Además, se reconoce a los inspectores la condición de agentes de la autoridad, detallando de forma expresa sus competencias en materia de control e inspección.
En paralelo, la norma concreta el destino de las fianzas depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), con el objetivo de reforzar los recursos públicos destinados a la promoción de vivienda protegida, y amplía los supuestos en los que la administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto.
Cambios legales de amplio alcance
Para desplegar este nuevo marco, la ley introduce modificaciones en varias normas clave del ordenamiento catalán. En concreto, reforma la Ley del derecho a la vivienda, el texto refundido de la Ley de Urbanismo y la ley de mejora urbana, ambiental y social de barrios y villas, además de los decretos ley sobre movilización de viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias y sobre medidas urgentes para facilitar el acceso a la vivienda.