El año que viene la vivienda seguirá siendo un tema muy habitual de debate y, probablemente, el mayor problema de los españoles, tal y como apunta el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Los datos de cierre sobre el precio de la vivienda en 2025 –en venta y alquiler– hacen que las previsiones de los expertos sobre el mercado inmobiliario en 2026 no sean precisamente optimistas.
Lo deja claro la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, al respecto de la vivienda en alquiler: “Los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras los propietarios tan solo el 16%. La presión en el mercado del alquiler también responde a un desajuste estructural entre una oferta muy limitada y una demanda cada vez más creciente. La producción de vivienda en régimen de arrendamiento es insuficiente, mientras que el número de potenciales inquilinos no deja de crecer”.
Precio de la vivienda en alquiler
Con datos del Índice Inmobiliarios Fotocasa, en España el precio de la vivienda en alquiler subió un 0,7% en su variación mensual y un 7,4% en su variación interanual, situándose en 14,10 euros/m² al mes en noviembre.
De este modo, el precio medio de una vivienda de 80 metros cuadrados en España es de 1.128 euros al mes. Esto supone que la variación interanual lleva 45 meses (3,8 años) en positivo, y eso que noviembre ha representado la subida más moderada del año.
Las Comunidades autónomas con mayores incrementos son Castilla-La Mancha (+13,8%), Cataluña (+13,1%) y Extremadura (+9,9%). Mientras que las regiones donde es más caro alquilar un piso son Madrid con 20,66 €/m² al mes, Cataluña con 20,25 €/m² al mes y Baleares con 18,60 €/m² al mes.
En cuanto a las más baratas: Extremadura (7,36 €/m²), Castilla-La Mancha (8,42 €/m²) y Castilla y León (9,58 €/m²).
¿Qué pasará con el precio de la vivienda en alquiler en 2026?
Para 2026, sostienen diversos expertos consultados por la plataforma inmobiliaria, la presión alcista sobre las rentas se mantendrá.
Laura San Juan, Global Head Of Portfolio Management de Clikalia, vincula este desequilibrio a las cifras de creación de hogares: “Con una creación anual de entre 80.000 y 100.000 viviendas destinadas a la venta, frente a la creación de 200.000 nuevos hogares, la brecha entre oferta y demanda continuará ampliándose en 2026″.
Jorge Ginés, Director General de ASPRIMA, señala que “a falta de shocks económicos no esperados, lo razonable parece pensar que los incrementos de precios continuarán”. David de Gea, CEO de HousinGo, estima que el mercado “seguirá presentando las tendencias de los últimos años: dificultades de acceso, competencia entre inquilinos y un mercado claramente favorable al arrendador”.
En palabras de Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, “el alquiler temporal y corporativo ganará protagonismo, al igual que los modelos de coliving y build-to-rent, impulsados por fondos institucionales”. Mientras que Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria, recuerda que “se prevé que el año que viene vencerán medio millón de contratos, que deberán renovarse”, algo que, según un informe elaborado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, provocará un incremento medio anual de la renta del alquiler de 1.735 euros.
Venta de viviendas
El precio medio de la vivienda nueva y usada en España alcanzó en el cuarto trimestre de este año los 2.091 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 3,5% frente al trimestre previo y un 13,1% más que en el mismo periodo del año anterior, impulsado por el empuje de las áreas con más empleo y los destinos turísticos. Si se descuenta el efecto de la inflación, el repunte interanual real se sitúa en torno al 10%, de acuerdo con los datos de Tinsa.
El ejercicio cerrará con unas 550.000 compraventas de viviendas, de las cuales aproximadamente la mitad se financian con hipoteca, con una cuota mensual media de 795 euros. Este volumen confirma una desaceleración en el ritmo de crecimiento de las operaciones, lo que, según la tasadora, podría reflejar “un escenario de demanda próxima a máximos”.
La directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, proyecta para 2026 un contexto de estabilización de la demanda en torno a los niveles actuales, apoyada en “la creación de hogares y la finalización del traslado de las pasadas reducciones de tipos de interés al coste hipotecario en un entorno de resistencia del empleo, moderación de la inflación y normalización de la tasa de ahorro de los hogares”.
Según Arias, los tipos de referencia se moverán alrededor del 2% y los precios mantendrán crecimientos de entre el 5% y el 10% en el actual escenario de “escasez de oferta de vivienda, en línea con una gradual estabilización de la demanda y la progresiva, aunque aún insuficiente, incorporación de viviendas al parque”.
Tomando el año completo, el valor de la vivienda nueva y usada ha subido de media un 10,7% en 2025, con un avance más acusado en la segunda mitad del ejercicio. Esta subida triplica el aumento medio registrado en 2024 (+3,5%).
Pese al encarecimiento del mercado residencial, la recuperación del poder adquisitivo de los hogares y la moderación del coste de las hipotecas en los dos últimos años han permitido mantener el esfuerzo de compra en España en torno al 34% de la renta disponible, un nivel que Tinsa considera razonable.
Precio de los pisos en venta por regiones
Las comunidades de Madrid (+19,6%), Comunidad Valenciana (+15,9%), Cantabria (+15,8%) e Islas Baleares (+14,1%) encabezan las subidas del precio de la vivienda nueva y usada, según las tasaciones de Tinsa by Accumin. En el lado opuesto, Ceuta y Extremadura registran incrementos por debajo del 5%.
En cuanto a la evolución trimestral, Tinsa detecta avances de entre el 0,7% y el 4,3%, un rango muy similar al observado en el trimestre precedente. Las capitales de provincia concentran, de forma generalizada, las mayores tensiones al alza. De las 52 capitales, en 20 se supera el 10% de variación interanual, frente a las 15 que rebasaban ese umbral en el trimestre anterior.
Entre las ciudades que más han incrementado sus precios destacan Madrid (+20,9%), Valencia (+17,5%), Palma de Mallorca (+15,3%), Murcia (+14,9%), Alicante (+14,7%), Santander (+14,3%) y Granada (+14,1%).
Los dos principales polos de empleo, Madrid y Barcelona, han reforzado el ritmo de encarecimiento interanual respecto al trimestre previo: +20,9% y +8,3%, respectivamente, frente al +19,5% y +7,4% registrados en el periodo anterior.