Como todas las quinielas apuntaban, la convalidación del decreto-ley que contenía la prórroga del precio del alquiler de vivienda durante dos años no se ha producido y, finalmente, ha sido derogado al no obtener una mayoría suficiente en el Congreso de los Diputados. Ahora, se abre un horizonte de escenarios complejos para inquilinos y propietarios que anticipa posibles litigios.
Para desentrañarlos, Demócrata ha consultado a dos especialistas en vivienda y, en concreto, en derecho, para analizar qué puede ocurrir a partir de ahora, hasta dónde podrán llegar las prórrogas, las posibles demandas y también los desahucios, en un marco sin jurisprudencia consolidada y con una justicia de respuesta lenta.
Julián Salcedo, doctor en Economía y doctorando en Derecho por la UCM, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid y, entre otros cargos, vicepresidente del Consejo Directivo de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Consejo General de Economistas de España, advierte que, según su criterio, la redacción del citado decreto deja las puertas judiciales abiertas a quienes reclamen sus prórrogas, incluso si legalmente no les corresponde.
En su opinión, es evidente que aquel inquilino que, durante la vigencia del decreto-ley, haya solicitado la prórroga al propietario de la vivienda y, siempre que su contrato venciera en ese periodo de vigencia del decreto, tendrá derecho a la prórroga durante dos años. “Eso es incuestionable”, remacha.
Da igual que el propietario de la vivienda haya recibido o no el burofax que Sumar ha pedido a los inquilinos que enviaran. Lo que rige —sostiene Salcedo— es la solicitud fehaciente, más allá de que el propietario haya contestado o no a ese burofax.
¿Qué sucede cuando el plazo no ha vencido?
Ahora bien, ¿qué ocurre cuando al inquilino que ha pedido por burofax la prórroga aún no le ha vencido el contrato de alquiler y lo hace una vez que decae el decreto? Según Salcedo, en ese caso pueden darse distintas situaciones: que el juez valore la causa con rapidez y desestime el derecho del inquilino y que, si este no se quiere ir de la vivienda, el propietario pueda iniciar un procedimiento de desahucio.
También puede ocurrir —añade— que el propietario no quiera entrar en litigios y decida pactar con el inquilino las condiciones de esa prórroga. Sin embargo, apunta que, teniendo en cuenta la velocidad de la justicia española y el colapso de muchos juzgados, podrían ocasionarse denuncias de inquilinos sin derecho a prórroga, cuyos procedimientos se dilaten más allá del propio periodo de la medida.
Un tercer escenario es que el propietario decida iniciar un procedimiento de desahucio, con un factor añadido: las resoluciones judiciales pueden ser dispares. Esto podría derivar en sentencias contradictorias que, eventualmente, acaben en el Tribunal Supremo mediante recurso de casación para fijar doctrina.
¿Cómo lo ve Vivienda?
Este martes, fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana admitían a Demócrata que se entra “en un terreno inexplorado”, ya que “no hay jurisprudencia sobre una medida de este tipo que haya decaído”. No obstante, confían en que “prime el derecho a la vivienda por encima de cualquier otra consideración”.
En la misma línea, aunque con matices más optimistas, fuentes de Sumar señalan que, a su juicio, no hay duda de que “a quienes lo hayan solicitado no se les puede denegar”. Eso sí, añaden que “otra cosa es que haya pelea en los juzgados”, algo que dan por supuesto.
En sintonía, la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) ya anticipó este martes, antes de la votación, que el rechazo del Congreso al decreto de vivienda “no impedirá que miles de inquilinos hayan podido blindar sus contratos” frente al encarecimiento del alquiler en el contexto actual.
La prórroga en el periodo de vigencia del decreto
Por su parte, Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil en la Universidad Complutense y autoridad en la materia, sostiene que las solicitudes de prórroga realizadas durante la vigencia del decreto-ley sí deben mantenerse cuando los contratos hayan vencido en ese periodo.
Sin embargo, cuando se trata de contratos que no han vencido durante la vigencia del decreto-ley, cree que el mero hecho de solicitar la prórroga no implica que el arrendador tenga la obligación de aceptarla.
Cuena considera que este decreto es “un despropósito”, pues advierte de un “alto riesgo constitucional” derivado de una norma sin respaldo suficiente y de los efectos que puede provocar una vez derogada.
En su opinión, y más allá del sesgo ideológico, los jueces tendrán que resolver con rapidez en caso de encontrarse con demandas de inquilinos que no tengan derecho a la prórroga.
"Inseguridad jurídica"
Para Salcedo, socio director y fundador de CEFyRE, S.L. (Consultoría, Estrategia, Formación y Real Estate) y de ALFYRE, S.L. (Asesores Legales Financieros y Reestructuraciones Empresariales), resulta “más que incomprensible” la situación de los inquilinos y, especialmente, de los jóvenes que no pueden acceder a la vivienda por el elevado precio del alquiler y aún más de la compra.
Sin embargo, sostiene que, como las patronales CEOE y Cepyme, esta iniciativa de Sumar no hace sino incrementar la inseguridad jurídica y provocar un retraimiento de la oferta de alquiler, reflejado no solo en quienes ven incrementado su precio, sino en ese millón de personas que busca vivienda y que no la encuentra.
Este tipo de medidas —insiste Salcedo— eleva la selección de los arrendatarios y encarece los precios, ya que los propietarios exigirán una prima de riesgo mayor y, en caso contrario, retirarán sus viviendas del mercado de alquiler.
El "negativo impacto" sobre el precio de los alquileres
Desde un criterio económico, Mikel Echevarren, presidente de Colliers España y Portugal, respecto al impacto en el mercado, opina que "un porcentaje de dichas viviendas no se van a volver a poner en alquiler por las amenazas de intervención del Gobierno y el resto se irán renovando a alquileres de mercado que deberían estar en el entorno de un 20% a un 30% por encima de los actuales, ya que han estado sometidas a un IPC determinado por el actual Ejecutivo durante una media de cinco años, mientras el mercado subía por encima de dos dígitos anuales en ese mismo periodo".
En opinión de Echevarren, la derogación de este decreto "es una muy buena noticia para los propietarios de viviendas que han sufrido la intervención del Gobierno en los últimos cinco años".