Desde la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde mayo de 2023, las medidas para regular los precios del alquiler en las denominadas zonas tensionadas se han ido aplicando progresivamente en distintas comunidades autónomas. Cataluña, Navarra, País Vasco y Galicia ya han declarado varios municipios bajo esta figura, mientras que Asturias y Canarias han iniciado los procedimientos para su aplicación.
El objetivo de esta disposición es contener el incremento de los precios en áreas donde la vivienda resulta inaccesible en relación con los ingresos medios. Se trata de una herramienta jurídica prevista en la Ley de Vivienda que permite a las administraciones limitar las rentas en contratos de arrendamiento dentro de zonas donde el esfuerzo económico para acceder a una vivienda supera lo que se considera razonable.
Mayor control de los precios del alquiler
El estudio Conocimiento y efectos de la aplicación de las zonas tensionadas, elaborado por Fotocasa Research a partir de más de 5.000 encuestas, muestra que el 42% de los españoles que conocen esta medida valora positivamente la mayor transparencia en los contratos y el control de los precios del alquiler.
Sin embargo, un 41% percibe como consecuencia principal la reducción de la oferta disponible, mientras que únicamente un 29% considera que fomenta la creación de parque de vivienda social. Estas opiniones reflejan la división entre quienes ven la regulación como un mecanismo de equilibrio y quienes la perciben como un freno a la oferta.
Impacto en el mercado catalán
“La implementación de las zonas tensionadas nació con el objetivo de reducir los precios del alquiler, pero está generando un efecto colateral indeseado que es la contracción de la oferta disponible”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. En Cataluña, donde la norma lleva más tiempo vigente, los contratos de arrendamiento han caído un 10% en las zonas reguladas y hasta un 15% en Barcelona.
Según los datos de la Generalitat de Catalunya, el volumen de contratos acumulados en un año descendió un 42% en el segundo trimestre de 2025 respecto al inicio de hace tres años. Matos advierte de que la regulación afecta especialmente a la oferta con precios más bajos, lo que podría derivar en un aumento de precios en los segmentos no regulados.
En el estudio, uno de cada dos españoles activos en el mercado inmobiliario afirma conocer la medida, alcanzando un 54% de reconocimiento general. De ellos, solo el 17% dispone de un conocimiento claro, mientras que el 37% ha oído hablar de ella sin dominar sus detalles.
Cataluña encabeza el nivel de conocimiento con un 64%, seguida de Madrid (55%). Andalucía registra el mayor desconocimiento, con apenas un 47%. Por perfiles, los propietarios son los más informados (76%), mientras que el 50% de los inquilinos admite no conocer la norma.