Un nou Apunt de FEDEA, publicat aquest dilluns i al qual ha tingut accés Demócrata, mostra que moltes intervencions sobre contractes de lloguer en vigor alleugen un problema visible avui, però redueixen l'oferta i endureixen demà l'accés a l'habitatge de les llars més fràgils.
El nou número, titulat: “La paradoxa de la protecció contractual”, l'autor del qual és l'economista Benito Arruñada, analitza un mecanisme central de l'economia política de l'habitatge: quan jutges i legisladors reescriuen contractes ja signats o en debiliten el compliment per protegir una de les parts actuals, solen perjudicar precisament aquells que, amb una fragilitat similar o major, intentaran contractar després. En el lloguer residencial, aquest efecte recau sobretot en els futurs inquilins més vulnerables.
La tesi de l'Apunt és que el conflicte principal no es dona entre propietaris i inquilins, sinó entre inquilins actuals i futurs. El benefici per a qui ja té contracte és visible, immediat i políticament rendible. El cost per a qui encara no ha contractat apareix més tard i gairebé sense rostre: menys oferta, filtres més durs, més garanties exigides i més dificultat d'accés.
#habitatge 🔴 Nou #ApuntesFedea de @BenitoArrunada 🔄 La paradoxa de la protecció contractual: Protegir el feble d'avui exclou el feble de demà 👇 https://t.co/PMf9RN7voZ
— Fedea (@socialfedea) 13 d'abril de 2026
📄 Doc ➡️ https://t.co/8ah04qCdDe
El cas de Catalunya
Espanya ofereix un cas especialment clar. Arruñada sosté que des del 2020 s'ha reforçat una seqüència coneguda: es concedeix alleujament als contractes en vigor, es desplaça el cost fora del pressupost i es deixa que el pagui el mercat del lloguer de demà. A Catalunya, primera comunitat a aplicar el nou règim de la Llei 12/2023 i a declarar-se zona tensada, el nombre de contractes va caure el 2024 un 10,8 % respecte al 2023 —un 14,9 % a Barcelona ciutat—, mentre la renda mitjana anual va augmentar un 1,1 % en el conjunt de Catalunya i un 1,0 % a Barcelona, segons el registre oficial de fiances de l'Incasòl citat en el treball. L'evidència disponible apunta, a més, a un efecte més clar sobre la contracció de l'oferta i de la contractació que sobre la contenció dels preus.
El document no sosté que tota protecció contractual sigui nociva. Distingeix entre garanties que faciliten la contractació ex ante i regles imperatives i retroactives que reescriuen contractes ja signats o en dificulten el compliment. El problema sorgeix quan es pretén resoldre per decret llei o mitjançant regles provisionals d'efecte immediat un problema estructural i se'n fa recaure el cost sobre una de les parts del contracte privat. Aquesta fórmula permet exhibir un alleujament visible des d'avui, però trasllada al mercat la inseguretat jurídica i la contracció de l'oferta.
Ajudes públiques versus el cost als propietaris
D'aquí la regla pràctica que proposa l'Apunt: si la societat vol ajudar una llar vulnerable, ho ha de fer amb pressupost públic i no traslladant el cost a propietaris concrets. L'ajuda d'emergència, en aquesta lògica, ha de ser personal, temporal i condicionada. La contractació ordinària exigeix, en canvi, regles generals i prospectives, execució ràpida i límits estrictes a la retroactivitat.
El treball subratlla a més que l'altra gran tasca és en l'oferta. Sòl, llicències, temps administratius, temps judicials i fiscalitat de la mobilitat continuen frenant l'expansió del parc de lloguer. Mentre aquest coll d'ampolla persisteixi, qualsevol intent de repartir l'escassetat per decret tendirà a endurir l'accés per als qui arriben al mercat en pitjor posició.
En suma, l'Apunt sosté que moltes polítiques d'habitatge no fallen per mala intenció, sinó per un equilibri polític que premia l'alleujament immediat i oculta els seus costos futurs. En aquest terreny, protegir el feble d'avui a costa del contracte pot significar excloure del mercat el feble de demà.