El Banco de España mantiene abierto el diseño de un marco analítico que le permita fijar límites a los estándares de concesión de crédito hipotecario por parte de las entidades financieras, aunque ahora centra su atención en cómo estas restricciones podrían repercutir en otros aspectos del mercado inmobiliario, especialmente en el acceso a la vivienda de determinados colectivos.
“El Banco de España ha continuado trabajando en el análisis de los posibles efectos de la introducción de límites sobre las condiciones de concesión de préstamos hipotecarios”, recoge el supervisor en la edición de primavera de su Informe de Estabilidad Financiera, publicado este jueves.
El organismo recuerda que, si bien este tipo de herramientas conlleva “beneficios” para la estabilidad del sistema financiero, también implica “costes” derivados de las limitaciones que suponen para las decisiones individuales de los hogares a la hora de endeudarse.
“Resulta esencial comprender bien sus efectos y analizar qué calibraciones de los límites llevarían a que el balance agregado de beneficios y costes resulte favorable a la adopción de estas medidas”, ha determinado el Banco de España. En sus primeras conclusiones, el supervisor señala que los límites a los criterios de concesión generan costes relacionados con el acceso al crédito hipotecario, que deben ponderarse de forma conjunta frente a los beneficios potenciales.
Los trabajos en curso estudian cómo estos topes a las hipotecas podrían influir en la tasa de propiedad de vivienda, en la evolución de los precios de compra y de alquiler, así como en el consumo y el bienestar de los hogares.
Según el análisis preliminar, la puesta en marcha de estas medidas desplazaría una parte de la demanda desde la compra hacia el alquiler. Sin embargo, los efectos no serían uniformes, sino distintos según el perfil de prestatario. Se estima que los hogares más jóvenes, al ver reducido su acceso al crédito hipotecario, recortarían su consumo para destinar más recursos al ahorro y retrasar la compra de vivienda. No obstante, una vez acceden a la propiedad a edades más avanzadas, su nivel de consumo tiende a incrementarse.
El Banco de España subraya que el diseño de estas herramientas macroprudenciales ofrece margen de flexibilidad, de modo que se podrían fijar límites menos estrictos o establecer excepciones para determinados colectivos, lo que ayudaría a suavizar los efectos más adversos sobre los grupos de población especialmente vulnerables y favorecería una “implementación más eficiente”.
Al tratarse de un ejercicio que debe ser “preciso y robusto”, el supervisor ve necesario seguir perfeccionando el marco metodológico y, por ahora, no se marca un calendario concreto para la eventual activación de estos topes.
Brecha en el acceso a la vivienda según la capacidad financiera
En paralelo, y con el foco en la capacidad financiera y el acceso a la vivienda, el Banco de España ha llevado a cabo un estudio sobre las diferencias en la posibilidad de adquirir la vivienda deseada en función de la situación económica de los hogares. Así, los hogares con “alta capacidad financiera” pueden comprar inmuebles a precios muy cercanos (1.000 euros de diferencia en términos medianos) a los que consideran ideales. En contraste, los hogares con baja capacidad financiera que adquieren vivienda mediante hipoteca compran “sistemáticamente” por debajo del precio deseado, con una mediana de 45.000 euros entre el precio finalmente pagado y el que aspiraban a pagar.
Además, el análisis del supervisor muestra que la probabilidad media anual de que un hogar con alta capacidad financiera que vive de alquiler pase a una vivienda en propiedad con hipoteca se sitúa en el 8,4%. En el caso de los hogares con baja capacidad financiera, esa probabilidad desciende al 2,8%, lo que evidencia una brecha significativa en las oportunidades de acceso a la propiedad.