El Tribunal Supremo ha dejado sin efecto el registro único de arrendamientos de corta duración previsto en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, al concluir que la Administración General del Estado no dispone de cobertura competencial para imponer una regulación completa de un registro de ámbito nacional que “se superpone a los registros autonómicos existentes con respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos”.
El alto tribunal estima de forma parcial el recurso presentado por la Generalitat Valenciana y limita la nulidad exclusivamente a los artículos mediante los que se configuraba y ponía en marcha dicho registro estatal.
En cambio, mantiene la validez de las normas relativas a la ventanilla única digital de arrendamientos, así como las obligaciones de remisión de información por parte de las plataformas en línea y el flujo de datos con fines estadísticos.
consecuencias
¿Qué supone la sentencia del Supremo?
La sentencia no legaliza automáticamente todos los pisos turísticos ni elimina las licencias autonómicas o municipales. Un piso sigue pudiendo ser ilegal si incumple la normativa de su comunidad o de su ayuntamiento.
En la práctica, lo que implica es lo siguiente:
- Los propietarios de pisos turísticos o alquileres temporales ya no estarán obligados a obtener ese “número de registro estatal” único que exigía el Real Decreto 1312/2024 para anunciar viviendas en plataformas como Airbnb o Booking.
- Sin embargo, siguen vigentes los registros autonómicos. Es decir, en comunidades como Madrid, Andalucía, Canarias o Comunidad Valenciana continúan aplicándose las normas y licencias autonómicas para viviendas turísticas. La sentencia no elimina esas obligaciones.
- También se mantiene la llamada “ventanilla única digital” y las obligaciones de las plataformas de enviar datos a la Administración. Por tanto, Airbnb, Booking y similares seguirán teniendo deberes de información y control.
- Para muchos propietarios supone menos burocracia inmediata y evita tener que duplicar registros —uno autonómico y otro estatal—, que era precisamente una de las críticas de varias comunidades autónomas y asociaciones del sector.
- Para los ayuntamientos y el Gobierno central, la decisión complica la estrategia estatal para controlar los alquileres turísticos y de temporada desde un sistema centralizado. El Supremo entiende que esa competencia corresponde principalmente a las comunidades autónomas.
- Para los inquilinos de larga duración, el efecto indirecto es más incierto. El Gobierno defendía que el registro ayudaría a detectar alquileres turísticos ilegales y a devolver viviendas al mercado residencial. Al caer el registro estatal, ese control dependerá más de cada comunidad autónoma.
La resolución
En su resolución, el Supremo examina y descarta diversos títulos competenciales invocados por el Estado: la legislación civil y la ordenación de los registros e instrumentos públicos (artículo 149.1.18 CE), las condiciones básicas que aseguren la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales (artículo 149.1.1 CE), las bases y la coordinación de la planificación general de la actividad económica (artículo 149.1.13 CE) y las estadísticas para fines estatales (artículo 149.1.31 CE).
El instrumento anulado había entrado en vigor el 2 de enero de 2025, aunque su exigencia efectiva no comenzó hasta el 1 de julio del mismo año, una vez concluido el periodo transitorio previsto para que empresas y administraciones públicas pudieran adaptarse a las obligaciones fijadas en la norma.