El coste de la vivienda en España ha experimentado un encarecimiento del 81% entre 2015 y 2025, un repunte muy superior al registrado en mercados vecinos como Francia, donde subió un 27%, o Italia, con un 16%. No obstante, este incremento queda lejos de Portugal, donde los precios se dispararon un 164% en ese mismo periodo, según detalla un estudio de Pisos.com elaborado a partir de datos de Eurostat.
Pese a esta fuerte subida, el esfuerzo medio para adquirir una vivienda se sitúa en el 35% de los ingresos, un porcentaje elevado pero que, según el portal inmobiliario, no constituye hoy por hoy el principal problema del mercado residencial español, ya que la demanda continúa resistiendo.
En este contexto, el presidente de Pisos.com, Ferran Font, identifica el verdadero cuello de botella en las dificultades de acceso a la vivienda para determinados colectivos, especialmente los jóvenes que buscan adquirir su primera casa, así como en el desajuste estructural entre la oferta disponible y la demanda existente.
“¿Quién está comprado?”, se ha cuestionado Font, quien ha señalado que el perfil inversor —habitualmente personas de mayor edad con varias propiedades— mantiene su apetito por el ladrillo español, a pesar del “ruido” regulatorio y político que se está generando en torno al sector.
Además, el portal inmobiliario advierte de que en 2025 se constituyeron 104.500 nuevos hogares en España frente a 111.548 viviendas iniciadas, una cifra ya por debajo de la de 2022, y que esta brecha entre creación de hogares y nueva construcción se prolongará, al menos, hasta 2028.
Un 2026 de moderación tras las cifras récord de 2025
Ferran Font anticipa que el presente ejercicio estará marcado por la moderación en la actividad inmobiliaria después de un 2025 de máximos históricos, cuando se registraron 714.237 compraventas de vivienda en España (+11,15% interanual) y 501.073 hipotecas (+11,1%), los niveles más altos desde la burbuja inmobiliaria.
“No es que se derrumbe el mercado. En el mercado se vende mucho, pero igual no tanto como el año pasado”, ha explicado Font en un desayuno informativo, condicionando, no obstante, esta fortaleza a la evolución de la inflación vinculada al conflicto bélico en Irán, que podría encarecer los tipos hipotecarios y disparar el coste de los materiales, como ya sucedió con la guerra de Ucrania.
Precisamente, el temor a un repunte inflacionista está llevando a numerosos inversores a adelantar sus decisiones de compra ante la posibilidad de nuevas subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) para contener los precios.
Madrid, a la cabeza: los precios suben un 105% en una década
Con datos del Colegio de Registradores, el informe de Pisos.com refleja que el valor de la vivienda en la Comunidad de Madrid se ha incrementado un 105,6% entre 2015 y 2025, mientras que en la capital el avance ha sido del 105,3%, frente al 68,4% de media nacional —ligeramente inferior al cálculo de Eurostat—.
“La limitada capacidad de generación de nueva oferta, especialmente en mercados tensionados como Madrid, sigue siendo un factor determinante en la evolución de los precios”, ha señalado Font.
El analista también admite que la demanda internacional ha contribuido a elevar los precios en la capital. En el centro de Madrid, el comprador extranjero ha pasado de suponer el 19% de las operaciones en 2015 al 34% en 2025; en Chamberí, del 12% al 22%, y en el Barrio de Salamanca, del 14% al 20%. En el conjunto de la ciudad, su peso ha aumentado del 10% al 14% en diez años.
“Madrid refuerza su posicionamiento como destino internacional tanto para la inversión como para la residencia, un fenómeno que contribuye a incrementar la presión sobre los precios en determinadas zonas de la ciudad”, ha añadido.
Claves para mejorar el acceso: fiscalidad y más oferta
Para aliviar las tensiones de acceso a la vivienda, Font propone actuar sobre la fiscalidad del sector y, sobre todo, aumentar el parque disponible, tanto mediante nueva construcción como recuperando inmuebles vacíos para destinarlos al alquiler.
En esta línea, advierte de que las ayudas directas —como el Bono Alquiler Joven— tienden a trasladarse al precio de las rentas, y alerta del riesgo de aprobar medidas improvisadas o sin consenso, como la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler que decayó en el Congreso de los Diputados.