Bruselas ha dado a conocer en la recta final del curso su estrategia para la vivienda asequible en todo el continente. En el plan se introduce una iniciativa legislativa que aborda los alquileres de corta duración. Así, las autoridades competentes en cada Estado estarán amparadas jurídicamente para adoptar medidas “proporcionadas” en zonas de lo que se llama “tensión habitacional”.
“No estamos hablando de una prohibición de los alquileres de corta duración, no estamos hablando de obligar a los Estados miembros ni a la gente a hacer nada. Si se quiere, es una caja de herramientas”, explica un funcionario comunitario. Lo cierto es que es un concepto que ya existía, por ejemplo en el ordenamiento español, tal y como reconocen en la Comisión.
Iniciativas legislativas
La medida forma parte de una Ley de Vivienda Asequible en la que trabaja la Comisión para que Ayuntamientos y Comunidades Autónomas tengan un apoyo a la hora de detectar las zonas de tensión habitacional. A la vez que se respeta el principio de subsidiariedad y se adoptan medidas para promover la asequibilidad habitacional en esas zonas.
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Lo que se pretende es dotar de garantías jurídicas a las autoridades, tanto nacionales como locales, para que diseñen en todo el territorio comunitario las medidas adecuadas para su realidad. Del mismo modo, se busca dotar a los proveedores de más certidumbre acerca de aquello que es legalmente aceptable. El Ejecutivo valora que esta propuesta, ya en vigor en España, “es una buena forma de abordar un rango de cuestiones que afectan especialmente a ciudades y zonas turísticas”.
Esta nueva Ley de Vivienda europea, de la que la Comisión no ha ofrecido muchos más detalles, “llevará tiempo”, tal y como admiten en el Ejecutivo. En los pasillos explican que se hará una evaluación de impacto en la que se implicará a las capitales más afectadas. “Queremos escuchar sus puntos de vista, las opiniones de todas las partes implicadas”, dicen en Bruselas.
En cuanto a medidas legislativas, en el departamento del comisario europeo Dan Jorgensen están elaborando un “Construction Services Act”, previsto para el último trimestre de 2026. Se abordará la posibilidad de que empresas y profesionales puedan prestar servicios de construcción transfronterizos sin rebajar estándares laborales.
Además, la Comisión quiere hacer frente al desajuste existente entre la oferta y la demanda mediante la Estrategia Europea para la Construcción. En esta línea se incluye una recomendación del Consejo sobre la Nueva Bauhaus Europea que servirá como facilitadora de la transición limpia, la innovación y la economía. Sostienen en el Ejecutivo que este organismo "recicla y mejora las competencias del ecosistema de la construcción para una edificación sostenible y circular, y apoya la innovación y la investigación en el sector".
En la capital comunitaria se ha identificado que en materia de inversiones se estarían impulsando unas específicas orientadas al rendimiento a corto plazo. Esto estaría generando una preocupación mayor derivada de las distorsiones del mercado, la sobrevaloración y las presiones especulativas.
La respuesta europea pasará por presentar un análisis de la dinámica de los precios de la vivienda que prestará atención a las evidencias que existen sobre patrones de especulación, examinando las lagunas de datos en aquellos casos que sean necesarios.
Una de las prioridades de la Comisión con este plan era poner sobre la mesa medidas para aliviar la situación de los jóvenes europeos. La receta en este punto habla de construir más residencias de estudiantes para que este grupo pueda encontrar alojamiento. ¿Cómo hacerlo? Mediante un sistema de garantías que reduzca o elimine directamente la necesidad de una fianza al alquilar.
Esto irá acompañado de un proyecto piloto dentro del programa Erasmus que aumentará la disponibilidad de alojamientos asequibles para aquellos estudiantes en movilidad que provengan de entornos desfavorecidos.
Fuentes comunitarias detallan que “existe un problema de falta de comparabilidad entre Estados miembros”. Por eso, una de las recomendaciones propuestas es la de reforzar la recopilación de estadísticas comparables en la UE. Lo que se ha detectado es un aumento del 60% en los precios de la vivienda en términos nominales en los últimos diez años, de la misma manera que los alquileres medios han aumentado hasta en un 20%.
Estrasburgo da su aprobado
En la Comisión de Vivienda del Parlamento Europeo, que está ultimando su propia hoja de ruta, ven con buenos ojos el sentido de la medida. En palabras de su vicepresidente, Vicent Marzà, que la comisión admita que la especulación forma parte del problema “es importante”, aunque avisa de que “no sirve de mucho si no se traduce en medidas directas para frenarla”.
La delegación popular veía la propuesta con buenos ojos prácticamente desde que se comenzaron a conocer los detalles. Celebran que se ponga el énfasis en la necesidad de impulsar la oferta a la vez que se abre la puerta a la inversión privada.
Presupuesto para el plan
Estrasburgo ha identificado la financiarización del sector como una de las causas que explica cómo los hogares se han transformado cada vez más en un activo financiero, más que en un bien social. Esto va de la mano del incremento del papel de inversores institucionales, fondos inmobiliarios y la especulación, que han acelerado la inflación de los precios y reducido la disponibilidad de alquileres accesibles.
Las políticas fiscales que favorecen la propiedad, tales como la desgravación de intereses hipotecarios o las exenciones de impuestos sobre las ganancias de capital en el hogar habitual, han desembocado en la compra de viviendas por encima de otras formas de inversión, creen en Bruselas. Así, la demanda de vivienda habría superado la oferta disponible debido también a cambios demográficos y dinámicas del mercado.
Defienden en la capital belga que la revisión de ayudas estatales de la UE permitirá que las capitales puedan impulsar las inversiones en este ámbito. Así lo ha expresado la vicepresidenta ejecutiva, Teresa Ribera, que ha asegurado que esta revisión supone "estar actuando para ayudar a los Estados a responder a las necesidades de la ciudadanía y de los acaldes, al igual que a los fallos del mercado". La española se muestra cautelosa ante la propuesta porque dice "garantizar una oferta suficiente de vivienda requiere inversiones a largo plazo".
Ahora, ¿qué?
Una vez presentado el plan, en el equipo de Von der Leyen afirman que se centrarán en su plena aplicación. Para ello, proponen también una nueva Alianza Europea por la Vivienda, que estará integrada por Estados miembros, ciudades, regiones, instituciones europes, proveedores y asociaciones de Vivienda. Antes de que finalice el mandato, el Colegio de Comisarios se ha comprometido a pesentar un informe de progreso,