Cosa sono le proroghe degli affitti e quando può un inquilino continuare a vivere nell'abitazione?

La fine di un contratto di affitto non implica sempre che l'inquilino debba abbandonare l'abitazione. In Spagna, la Legge sugli Affitti Urbani (LAU) prevede diverse proroghe dell'affitto che, in determinate circostanze, consentono di prolungare la durata del contratto per diversi anni.

Queste proroghe possono essere applicate in modo automatico, dipendere dalla volontà delle parti o essere collegate a situazioni speciali, come la vulnerabilità economica dell'affittuario o la posizione dell'immobile in una zona di mercato residenziale teso.

Con l'entrata in vigore della Legge sul Diritto alla Casa e delle successive modifiche della normativa sugli affitti, i dubbi sulla durata reale dei contratti si sono moltiplicati. Molti proprietari non sanno quando possono riprendere la loro abitazione e numerosi inquilini ignorano che la legge riconosce loro il diritto di rimanere in essa per un periodo più lungo di quello inizialmente concordato.

Cosa sono le proroghe degli affitti

Le proroghe dell'affitto sono i meccanismi legali che consentono a un contratto di locazione di rimanere valido una volta scaduto il termine inizialmente concordato tra proprietario e inquilino.

In pratica, la maggior parte dei contratti di abitazione abituale non termina quando scade il primo anno, ma continua a prorogarsi fino a raggiungere la durata minima stabilita dalla legislazione.

Non tutte le proroghe funzionano allo stesso modo. Alcune si verificano automaticamente per imperativo legale, mentre altre richiedono che l'inquilino le richieda espressamente o che nessuna delle parti manifesti la propria intenzione di terminare il contratto.

La proroga obbligatoria: fino a cinque o sette anni

La prima protezione stabilita dalla Legge sugli Affitti Urbani è la cosiddetta proroga obbligatoria.

Anche se proprietario e inquilino hanno firmato un contratto di un anno, l'affittuario può continuare a vivere nell'abitazione fino a completare il termine minimo previsto dalla legge.

Attualmente quel periodo è di: Cinque anni, quando il proprietario è una persona fisica. Sette anni, quando il locatore è un'azienda o una persona giuridica.

Durante quel tempo il proprietario non può porre fine al contratto semplicemente perché è scaduto il termine inizialmente firmato.

L'unica eccezione prevista è che necessiti di riprendere l'abitazione per convertirla nella sua residenza abituale o in quella di determinati familiari, sempre che siano soddisfatti i requisiti stabiliti dalla legge.

Cosa succede quando terminano i cinque o sette anni

Una volta scaduto il periodo minimo obbligatorio, il contratto non termina necessariamente.

Se nessuna delle parti comunica entro i termini legali la propria intenzione di terminare l'affitto, entra in funzione la cosiddetta proroga tacita.

Questa consente che il contratto continui a rinnovarsi per annualità fino a un massimo di tre anni aggiuntivi.

Di conseguenza, un affitto di abitazione principale può raggiungere abitualmente: Otto anni, quando il proprietario è una persona fisica. Dieci anni, quando il locatore è un'azienda.

Le nuove proroghe straordinarie

La legislazione vigente prevede anche proroghe straordinarie per determinati casi.

Una di esse proteggere gli inquilini in situazione di vulnerabilità economica e sociale. In questi casi può essere richiesta un'estensione straordinaria fino a un anno quando scadono le proroghe ordinarie previste dalla Legge sugli Affitti Urbani.

D'altra parte, la Legge sulla Casa ha introdotto una nuova proroga specifica per le abitazioni situate in zone di mercato residenziale teso.

Quando sussistono i requisiti legali, l'inquilino può richiedere una proroga del contratto per un massimo di tre anni aggiuntivi mantenendo, in linea generale, le stesse condizioni dell'affitto.

Il proprietario può rifiutarsi?

Dipende dal tipo di proroga. Durante la proroga obbligatoria e la proroga tacita, il margine di azione del proprietario è molto ridotto.

Nelle proroghe straordinarie esistono anche casi in cui il locatore è obbligato ad accettarle, specialmente quando ha la considerazione legale di grande detentore.

Tuttavia, ci sono eccezioni. Ad esempio, quando il proprietario ha bisogno di recuperare l'abitazione per risiedervi o quando entrambe le parti concordano volontariamente di firmare un nuovo contratto.

Può aumentare l'affitto durante una proroga?

Sì, anche se non in qualsiasi modo. La proroga del contratto non significa che il canone rimanga congelato.

L'affitto può essere aggiornato se il contratto include una clausola di revisione e sempre rispettando i limiti legali vigenti in ogni momento.

Ciò che il proprietario non può fare è utilizzare la proroga per modificare unilateralmente altre condizioni del contratto o richiedere una nuova negoziazione semplicemente perché è scaduto il termine iniziale.

Qual è la differenza tra una proroga e un nuovo contratto?

È una delle domande più frequenti. Quando esiste un proroga continua a essere valido lo stesso contratto, con gli stessi diritti e obblighi per entrambe le parti.

Al contrario, un contratto nuovo implica l'estinzione del precedente e l'inizio di una relazione giuridica completamente diversa, con nuove condizioni che dovranno rispettare i limiti stabiliti dalla legislazione vigente.

Questa differenza risulta particolarmente importante nei comuni dichiarati zone tensionate, dove la normativa limita la possibilità di aumentare il prezzo dell'affitto alla firma di nuovi contratti.

La vendita dell'immobile non elimina le proroghe

Un altro errore comune consiste nel pensare che vendere un immobile consenta di terminare automaticamente il contratto di affitto. La legislazione protegge l'inquilino durante i periodi di proroga previsti dalla Legge sugli Affitti Urbani.

Perciò, la vendita dell'immobile non implica necessariamente che il nuovo proprietario possa esigere lo sgombero immediato dell'inquilino. Tutto dipenderà dalle circostanze specifiche del contratto e dal momento in cui avviene la trasmissione dell'immobile.

Cosa devono fare proprietari e inquilini prima della scadenza del contratto

Quando si avvicina la data di scadenza dell'affitto è opportuno rivedere attentamente il contratto e verificare: la data esatta di firma; se il proprietario è una persona fisica o giuridica; le proroghe già godute; i termini di preavviso; se l'immobile si trova in una zona tensionata; se sussistono circostanze di vulnerabilità che consentano di richiedere una proroga straordinaria.

Una semplice differenza di alcuni giorni nell'invio del preavviso può determinare che il contratto si proroghi automaticamente per un altro anno.

Tipi di proroghe di affitto